O mercado imobiliário em Portugal teve mais um ano recorde em 2018, com cerca de 3,3 mil milhões de euros em investimento só no segmento comercial, calcula a consultora JLL. O ano de 2017 já tinha sido um ano “de exceção” mas o montante “surpreendente” de investimento feito em imobiliário comercial em 2018 — quase duplicando face ao valor de 2017 — leva a consultora a defender que o imobiliário trilhou um “caminho que já não poderá ser desfeito”. Já na área da habitação, “todas as expectativas” foram superadas “em mais um excelente ano” — para 2019 prevê-se uma “tendência de suavização da subida” dos preços, “embora atualmente a maior parte do produto que surge se venda em planta”.

Estas são algumas das principais conclusões tiradas pela consultora e promotora JLL, que apresentou esta quarta-feira os resultados anuais de 2018, um ano em que o investimento em imobiliário comercial “voltou a ser a estrela da indústria” e onde Portugal se “afirmou no panorama mundial, abrindo excelentes perspetivas para o futuro”. Só nos 12 meses de 2018, terá sido investido tanto em imobiliário comercial como nos sete anos entre 2008 e 2014, sublinha a consultora. O retalho, com 45% do capital transacionado em 2018, e os escritórios, com 24%, lideram as preferências dos investidores, dos quais 94% são de origem externa, acrescenta a JLL.

Para o valor recorde de transações em imobiliário comercial — os 3,3 mil milhões de euros — contribuíram em grande medida alguns negócios de maior dimensão, como a venda do centro de escritórios Lagoas Park (mais de 375 milhões) e o centro comercial Dolce Vita Tejo (mais de 230 milhões) e os centros comerciais da Blackstone (mais de 900 milhões incluindo o Almada Forum, o Forum Montijo, o Forum Sintra e o Sintra Retail Park). A venda pela seguradora Fidelidade do seu portefólio, que envolveu mais de 425 milhões de euros, também contribuiu para o valor recorde de 2018.

Temos hoje um mercado imobiliário que merece uma abordagem estratégica por parte dos operadores internacionais, que não é mais visto como um alvo oportunístico. O país provou ter capacidade não só de atrair como de reter o capital estrangeiro, quer estejamos a falar de investimento institucional em ativos de grande porte, de investimento em promoção, na ocupação de escritórios ou na compra de casa. Este é um caminho que já não poderá ser desfeito”, comenta Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL Portugal.

Fora do imobiliário comercial, a habitação também foi “outro segmento que surpreendeu, com o número de casas vendidas em Portugal a crescer 19% [dados do INE] e os preços a subirem acima dos 10% no país e dos 20% em Lisboa”, nota a JLL. No caso de Lisboa, o segmento premium apresenta valores de venda entre os €10.500/m2 na Avenida da Liberdade e os €5.000/m2 no Parque das Nações. Os estrangeiros (57% das vendas da JLL) mantêm-se muito dinâmicos, com mais de 41 nacionalidades a comprar casa em Lisboa, Porto e Cascais (no segmento premium, através da JLL); destacando-se os brasileiros (25%), os ingleses (13%) e os franceses (11%).

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Mas, segundo a consultora, os compradores nacionais também estão mais ativos, quer devido à melhoria das condições económicas (crescendo o número de aquisições sem recurso a financiamento) quer ao aumento na concessão de crédito à habitação (mais 23% face a 2017, entre janeiro e outubro).

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Portugal tem “hoje um mercado imobiliário mais equilibrado, com maior diversidade e escala, onde existem e persistem mais fontes de procura, mais origens de investidores, mais perfis de promotores, num cenário económico favorável e num contexto onde há uma maior abrangência geográfica com emergência de destinos de investimento muito promissores, como é o caso do Porto”. A consultora diz que, “neste momento, só a oferta é um constrangimento real a uma maior aceleração da atividade, por não conseguir ainda acompanhar a procura latente”.

Em conversa com o Observador, Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL, comenta que continua a ser “rapidamente absorvida” a oferta que surge, não só na reabilitação de zonas centrais mas, também, em novos empreendimentos que estão a ser lançados em zonas menos centrais. Fala-se, em concreto, de empreendimentos com preços abaixo dos 5.000 euros por metro quadrado.

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Ainda assim, a JLL fala numa “tendência de suavização da subida” dos preços, o que está diretamente relacionado com o surgimento de nova oferta, não só no residencial mas, também, nos escritórios. A consultora acredita que 2019 será um ano em que se vão manter os “bons fundamentais” no mercado (equilíbrio favorável entre oferta e procura) e acrescenta que “é preciso adicionar um garante de estabilidade fiscal e legal. Nada tem maior capacidade de afastar investimento do que a incerteza”, afirma a JLL. Ao Observador, Pedro Lancastre explica que, em concreto, o que o “preocupa” é a tendência para haver “mudanças das regras a meio do jogo”.

Para Pedro Lancastre, existe um “contravapor que alguns políticos que fazem muito barulho põem em cima deste mercado, que está a funcionar bem, de uma forma muito natural, com procura vasta por vários intervenientes, dos quatro cantos do mundo, e cada vez que há uma notícia de alteração de regras do jogo as pessoas fazem perguntas, perdem energia”. É certo que o imobiliário tem sido uma “galinha dos ovos de ouro e um grande motor do dinamismo, pelo que há que preservar a galinha, com energia positiva e não com alguns intervenientes a quererem assustar quem está a investir no nosso país”.

O cenário de crescimento transversal deverá manter-se em 2019, com a atividade transacional e ocupacional a manter-se muito robusta e com os valores de venda e rendas a manterem uma tendência de subida, embora suavizada à medida que a nova oferta vá surgindo. No investimento, poderemos ter um ano novamente forte, porque além dos players já ativos no mercado, há a possibilidade de se criar um novo veículo – os tão noticiados REITs – para o investimento, que poderá captar um volume de capitais muito interessante para o setor. Além disso, os portfólios de ativos imobiliários e de crédito malparado detidos pela Banca podem também animar bastante o mercado em 2019, tal como a maior atenção dos investidores nos ativos alternativos nas áreas da saúde, desporto e residências especializadas”, conclui Pedro Lancastre.