Os preços médios das casas em Portugal aumentaram 38% entre 2019 e 2022, ao passo que no mesmo período os rendimentos médios das famílias subiram quatro vezes menos: 9%. A conclusão é de um estudo da mediadora imobiliária Century 21 Portugal, que alerta para a deterioração no acesso à habitação e sublinha que o problema está na falta de oferta. Sem medidas que fomentem o fluxo de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento, diz a mediadora, “não será possível ter uma solução sustentável” para a habitação em Portugal.
Na segunda edição deste estudo aprofundado, que tem por base a evolução dos rendimentos médios dos portugueses, a Century 21 fez uma análise comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição de uma casa de 90 metros quadrados e as respetivas taxas de esforço, em 40 municípios portugueses (incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental).
O estudo, que analisa a “Acessibilidade à Habitação em Portugal”, concluiu que “o rendimento líquido disponível das famílias varia, nas capitais de distrito, entre os 1.973 euros em Lisboa e os 1.426 euros em Viana do Castelo, enquanto a média das capitais de distrito se situa nos 1.545 euros“. São valores líquidos, mais penalizados que em outros países europeus, incluindo a vizinha Espanha, pela “elevada carga fiscal aplicada aos rendimentos dos portugueses”.
Mesmo assim, os cálculos da Century 21 a partir de números do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que “a evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva, com crescimentos de entre 6% a 11%, em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico”.
Em termos absolutos, estes aumentos traduziram-se em incrementos entre os 76 euros mensais e os cerca de 160 euros observados em Braga e Coimbra. Faro e a região do Algarve registam os aumentos mais contidos da capacidade financeira das famílias, além de estarem entre os concelhos com menores rendimentos”, diz o estudo.
O estudo confrontou estes valores com a evolução dos preços das casas. “Nas capitais de distrito, o valor de um apartamento de 90 metros quadrados varia entre os 375.480 euros em Lisboa e os 59.040 euros na Guarda, enquanto a média nacional é de 152.159 euros. Nas capitais das regiões de maior densidade populacional, Lisboa e Porto, os imóveis com preços médios de 375.000 euros e 250.000 euros, respetivamente, deixam a grande distância qualquer outra cidade, embora a região do Algarve apresente também alguns concelhos com preços acima dos 200.000 euros”, pode ler-se no estudo.
Entre as outras capitais de distrito, no núcleo das cidades costeiras, universitárias, ou mais turísticas, os preços situam-se entre os 115.000 euros e os 160.000 euros, e o eixo do interior com preços marcadamente inferiores, revelam a possibilidade de compra de 90 metros quadrados abaixo dos 100.000 euros, diz a Century 21 Portugal.
Em termos absolutos, comprar 90 metros quadrados exige pelo menos mais 25.000 euros do que há três anos, na grande maioria das cidades, conclui o estudo feito pela mediadora liderada por Ricardo Sousa, que chama a atenção para o impacto das mudanças demográficas no mercado imobiliário.
“A Área Metropolitana de Lisboa e o Algarve foram as únicas regiões onde se registou um aumento da população, de acordo com o Censos 2021. O desafio reside na concentração urbana nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e no aumento de população residente no Algarve. Esta movimentação das famílias provoca um incremento da procura e uma maior pressão sobre uma oferta de habitação já insuficiente e pouco ajustada à classe média, nestas regiões”, afirma Ricardo Sousa.
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Tendo por base a referência de 33% de taxa de esforço máxima recomendada pelo Banco de Portugal, o estudo revela que “em Lisboa, um empréstimo para a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%, e no Porto de 50%“. Em Faro, a taxa de esforço média atinge os 39%, mesmo assim acima dos valores máximos recomendados.
Com a exceção das capitais e concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do País. O estudo conclui, por isso, que a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada”, diz a Century 21.
O problema é que “o aumento das taxas de juro terá um forte impacto no valor mensal que as famílias assumem para a aquisição de uma casa de 90 metros quadrados, conforme as projeções realizadas a partir de três cenários em que acrescem um, dois ou três pontos percentuais (pp) à TAN da prestação contratada inicialmente”.
A Century 21 afirma que “no cenário de maior incremento, o qual na prática significaria ter uma TAN no patamar dos 5%, a prestação registará um aumento de mais de 150 euros mensais na maioria das cidades, superando até os 200 euros em algumas delas”.
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“Neste cenário, todos os concelhos da Área Metropolitana de Lisboa e Área Metropolitana do Porto ficariam em sobre esforço, bem como Aveiro e Évora”, conclui o estudo.
