A Comissão Europeia pretende que os países monitorizem os impactos na habitação do alojamento local (arrendamento de curta duração), garantindo que irá apresentar uma proposta de iniciativa legislativa para este segmento de mercado por forma a permitir que “as autoridades públicas promovem um conjunto de medidas justificadas e proporcionais, em particular nas zonas de stress habitacional”. Nessa proposta legislativa serão endereçados ainda temas como a proteção do consumidor e a distinção entre alojamentos profissionais e não profissionais.
Esta iniciativa, indica a Comissão Europeia no plano europeu para a habitação a preços acessíveis, apresentado esta terça-feira, 16 de dezembro, será “uma componente central do Ato de Habitação Acessível”, a implementar no quarto trimestre de 2026, para apoiar as autoridades públicas a identificar as áreas de stress. Com base nessa informação, a Comissão Europeia pretende dar ferramentas para que os países possam avançar com medidas que protejam e promovam habitação acessível nessas áreas, incluindo a simplificação de procedimentos administrativos como sejam planeamento e permissão.
Bruxelas indica que o alojamento local, através de plataformas, trouxe benefícios aos consumidores e um rendimento extra aos senhorios e permitiu aumentar o turismo, receitas e empregos. “Mas o rápido crescimento de cerca de 93% entre 2018-2024 levou a que passasse de um serviço ponto-a-ponto para uma atividade comercial significativa, o que pode ter contribuído para limitar a oferta de habitação acessível para residentes locais em algumas áreas. Em destinos muito populares, o alojamento local pode chegar a representar cerca de 20% do stock de casas”. E por isso a Comissão Europeia diz que tem de se preservar os benefícios do arrendamento de curta duração, ao mesmo tempo que se tem de reduzir os impactos negativos.
E, por isso, “as autoridades locais e nacionais precisam de mais certeza legal para definir medidas apropriadas. Os prestadores de serviços também precisam de mais certezas sobre o que podem fazer”. O regulamento sobre o arrendamento de curta duração, que será aplicado a partir de maio de 2026, trará “mais transparência e ajuda para regular o mercado de forma proporcional”. Além desta regulação, a Comissão pretende, então, propor um ato legislativo para dar mais força a essas medidas.
O comissário europeu para a habitação, Dan Jørgensen, admite que o arrendamento de curta duração tem sido o tema sobre o qual mais questões tem recebido. Muitos presidentes da Câmara explicaram-lhe como isso permitiu receber turistas, mas como agora se tornou um problema, colocando pressão sobre o mercado e como tem retirado pessoas das casas para ganhar mais dinheiro. “Isto é inaceitável. Se os Estados-membros, autarquias e comunidades locais quiserem fazer alguma coisa têm de ter as ferramentas. Pretendemos dar essas ferramentas. Pretendemos avançar com uma proposta legislativa em 2026 que dará essas ferramentas, definindo critérios para definir uma zona de stress habitacional e aí pode regular-se e tomar medidas. “É importante sublinhar que não estamos a banir alojamento local nem a obrigar os Estados-membros a fazer alguma coisa”.
Nas casas vazias, Dan Jørgensen indica que há estados-membros que respondem a esta questão, admitindo várias razões para isso — especulação, investimento, segunda habitação ou não estão habitáveis. A análise tem de ser feita, indica o comissário. 20% das casas na União Europeia estão vazias, indica a Comissão Europeia no diagnóstico que mostra um aumento de preços na região de 60% desde 2013 e de 20% nas rendas, enquanto as licenças de construção residencial caíram cerca de 22% desde 2021.
Nesse diagnóstico, Bruxelas diz mesmo que “a oferta de habitações poderia ser significativamente aumentada através de uma melhor utilização e reutilização do parque imobiliário existente, especialmente em áreas onde a construção de novas habitações é limitada”, tendo em conta que quase 20% das habitações em toda a UE estão desocupadas, acrescendo 9,7% de escritórios vazios. O que oferece “um potencial substancial para satisfazer a procura de habitação sem novos empreendimentos imobiliários”. Não há medidas específicas propostas para estes casos.
O preço das casas, na União Europeia, aumentou de 2015 a 2024 um total de 53,4%, quando em Portugal, nos dados europeus, subiu 124,4%. Por outro lado, a Comissão Europeia estima que em Portugal as casas estejam sobreavaliadas em 25%, é o mais alto nível.
Fonte: Comissão Europeia
Neste ponto, a Comissão Europeia promete, ainda, apresentar uma análise às dinâmicas de preço, nomeadamente identificando padrões de especulação nesses valores, e respetivas consequências, para que consiga propor ações adicionais. A análise será divulgada no quarto trimestre do próximo ano. Bruxelas diz pretender promover “uma maior transparência” sobre quem detém os imóveis, identificando eventual especulação. “Precisamos de mais transparência e dados sobre o que se passa no mercado”, indica o comissário europeu para habitação, para dizer que é preciso mais conhecimento para avançar com medidas.
“Consideramos que ter uma casa é um direito humano e por isso a crise habitacional é uma crise social. Temos de atuar e temos de admitir que durante muito tempo a União Europeia não fez o suficiente. Este plano muda isso”, assume o comissário europeu para a habitação, o primeiro com a pasta específica, Dan Jørgensen.
A estratégia europeia passa por avançar com medidas que permitam aumentar a oferta, através da simplificação das regras de construção e renovação. Sabendo existir constrangimentos nesse setor, nomeadamente pelos preços elevados e pela falta de mão de obra, Bruxelas vai monitorizar potenciais práticas anticoncorrenciais no setor da construção.
Também pretende promover materiais e métodos inovadores na construção e renovação, através de uma nova estratégia europeia para a construção, assim como assegurar que as companhias e profissionais possam fornecer serviços transfronteiriços através do Ato dos Serviços de Construção. Além de pretender promover formação e programas de aprendizagem a larga escala para endereçar o tema da falta de mão de obra.
Para contribuir para aumentar a construção, a Comissão Europeia promete simplificar as regras para o setor. Vai, conforme já tinha sido avançado, analisar a legislação e iniciativas europeias para perceber os seus impactos na construção e aferir onde pode haver corte de fardos administrativos, em particular para PME. A Comissão Europeia quer que os Estados-membros simplifiquem, a nível nacional, regional e local, as regras de planeamento e licenciamento.
Bruxelas quer que os investimentos em habitação, quer privados quer públicos, sejam aumentados e, para tal, pretende melhorias ao nível do financiamento. Assim, no terceiro trimestre de 2026, espera ter operacional uma plataforma pan-europeia de investimento em habitação acessível, abrangendo o Banco Europeu de Investimento e bancos nacionais, regionais e internacionais para que seja possível juntar 375 mil milhões de euros em 2029. A plataforma, diz a Comissão Europeia, vai dar acesso direto a informação sobre oportunidades de financiamento, melhores práticas, estudos-caso e medidas implementadas por diversos países. Bruxelas indica, ainda, a pretensão de mobilizar novos investimentos em habitação através do novo quadro de financiamento plurianual, nomeadamente 10 mil milhões de euros adicionais de investimento em 2026 e 2027. A Comissão Europeia garante que introduziu uma cláusula de segurança para que os projetos de habitação acessível tenham uma duração mínima de 20 anos para assegurar o investimento. As casas financiadas com dinheiro público têm de ter condições de preços mínimas e máximas, abaixo dos preços de mercado.
Os estados-membros vão poder, por outro lado, investir em habitação sem terem de notificar previamente a Comissão Europeia para aprovação prévia, uma via verde para avançarem com investimentos.
Além disso a Comissão Europeia quer que os países da UE implementem “reformas ambiciosas e abrangentes”, que podem passar por políticas fiscais, não orientando medidas. Em particular os jovens, estudantes, estagiários precisam de medidas específicas no entender de Bruxelas. As residenciais estudantis são um investimento que pode ser mobilizado na tal plataforma pan-europeia, admitindo a Comissão Europeia a existência de programas de garantia no mercado de arrendamento. Bruxelas fala, ainda, no lançamento de um esquema, sob o programa Erasmus+, para aumentar as soluções de habitação para estudantes. As pessoas mais vulneráveis terão, também, de ter planos específicos para aceder a casas, mobilizando também investimento para habitação social. “A habitação social e a habitação acessível não vem substituir a habitação social”, indica Teresa Ribera, comissária europeia para a transição justa. Há um milhão de pessoas em situação de sem abrigo na União Europeia.
Bruxelas estima que a União Europeia precisa de mais de dois milhões de casas por ano para responder à procura atual. O que significa acrescentar 650 mil casas às 1,6 milhões construídas atualmente por ano. O que irá acrescentar uma necessidade de investimento de 150 mil milhões de euros por ano. Por outro lado, a Comissão Europeia avançou com este plano ao identificar um aumento médio dos preços da habitação superior a 60% e das rendas superior a 20% nos últimos dez anos, o que dificulta a “milhões de europeus” encontrarem “uma casa que possam pagar”.
O plano, indica Bruxelas, será impulsionado por uma nova “Aliança Europeia da Habitação entre os Estados-membros, os municípios, as regiões, as instituições da UE, os prestadores e associações de habitação, os parceiros sociais, a indústria e a sociedade civil”. Será apresentado um relatório intercalar antes do final do presente mandato.
“Hoje marcamos uma meta importante no nosso esforço de endereçar este desafio. Temos estado a trabalhar muito”, indicou, em conferência de imprensa, a comissária europeia Teresa Ribera, deixando a certeza que não há um modelo que funcione para todos.
A Comissão Europeia espera começar a ver resultados em breve.
