Uma grande parte das pessoas que mais têm sentido na pele a crise do acesso à habitação vive num fosso: não tem rendimentos baixos ao ponto de necessitar de ser enquadrada em programas de habitação social mas, por outro lado, não ganha o suficiente para conseguir ter uma casa aos preços do mercado. “Estamos a falar da classe média, professores, enfermeiros, polícias, recém-licenciados…“, afirma Rui Miguel Braga, diretor de uma nova associação – a AHDPP – que quer apresentar ao Governo uma “solução inovadora” capaz de promover a construção das centenas de milhares de casas de que o país precisa, rapidamente, sem dívida e em que “quase todo o risco” está do lado do setor privado.

O modelo proposto, inspirado naquilo que existe noutros países europeus, foi concebido pela nova Associação Habitação e Desenvolvimento Por Portugal (AHDPP), que nesta terça-feira fez a sua apresentação pública, em Lisboa – num evento em que o discurso de encerramento foi feito pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa.

Em antecipação, Rui Miguel Braga, que é também vice-presidente da câmara municipal do Barreiro, defendeu em entrevista ao Observador que a associação encontrou uma forma facilmente escalável, com incentivos equilibrados, que permitiria construir as casas evitando um acréscimo de endividamento público que pela dimensão que teria de ter, muito provavelmente, levaria a “troika a voltar a entrar no país” nos próximos anos.

O modelo, em termos simples, coloca, de um lado da equação, os valores de renda que a classe média pode pagar – e, do outro lado da equação, os custos que envolve a construção das casas. Um desses custos está relacionado com o valor dos terrenos e o outro está ligado à fatura fiscal (essencialmente o IVA). Se, relativamente ao segundo ponto, o IVA na construção a preços mais acessíveis já baixou para 6%, no que toca ao primeiro ponto o modelo da AHDPP assenta numa “disponibilização” por parte das autarquias de terrenos onde se pode construir.

Essa “disponibilização” passaria por algo que já existe há muito, que é a cedência de “direitos de superfície” dos terrenos durante períodos longos, como 60 anos, por exemplo. Com essa poupança do valor do terreno e com a fatura fiscal mais leve (associada ao IVA a 6%), “as contas começam a fechar“, no sentido em que passa a ser possível imaginar modelos em que é possível atrair privados disponíveis para essa construção, explica Rui Miguel Braga.

Na prática, o processo começa com um concurso público para a cedência de um dado terreno, com vista à construção de habitações com determinadas características. “O concurso garante ao vencedor uma retribuição por parte da autarquia“, que é definida à partida e que faz com que o construtor consiga saber exatamente aquilo com que pode contar ao longo do período do contrato que, tendencialmente, seria de várias décadas.

Desta forma, o Estado (através das autarquias) não tem de gastar nada à cabeça – apenas se compromete a receber, depois, as rendas pagas pelas famílias e a entregar aquela rentabilidade aos privados que construíram as casas, durante um período de tempo (por exemplo, os tais 60 anos). O modelo preconiza que sempre que fosse lançado um concurso iria existir uma “pré-inscrição” por parte das famílias interessadas, que envolve logo uma análise dos respetivos rendimentos – a ideia é que as rendas nunca superem 35% do rendimento de cada família.

No final desse período, o contrato extingue-se, a cedência do terreno também – e as autarquias ficam com as casas.

Nas contas da associação e de Rui Miguel Braga, que está a fazer uma tese de mestrado precisamente nesta área, um projeto de 200 fogos habitacionais, por exemplo, poderia custar (ao privado) 30 milhões a edificar mas, depois, libertar uma rentabilidade fixa anual de 6,2% – um valor que é capaz de atrair muitos tipos de investidores de longo prazo, mais avessos ao risco, como seguradoras e fundos de pensões.

“Existem vários fundos a quem esta rentabilidade interessa”, garante o líder da AHDPP. Por isso, argumenta, não faz sentido o Estado “endividar-se, junto da banca ou de outras formas, para pagar a construção que é necessária, porque isso automaticamente vai gerar dívida e automaticamente vai gerar um serviço dessa dívida, que é pago pelos impostos de todos”.

A ideia central do modelo proposto é que, uma vez construído o lote de casas, por um promotor, esse promotor passa a estar na posse de um contrato transacionável, ou seja, que pode ser vendido aos tais fundos de investimento ou fundos de pensões.

Ou pode, também, ser vendido ao Estado caso este queira investir, ele próprio, neste negócio através de um possível Fundo Soberano de Habitação – aí, sim, pagaria algo à cabeça mas passaria a receber a rentabilidade, explica Rui Miguel Braga, defendendo que não se deve ter qualquer “pejo” em falar desta área como um negócio que deve dar lucro que o Estado pode, depois, aplicar como entender.

“Porque é que o Estado não faz um fundo e vai, ele próprio, capturar essa rentabilidade? Em vez de termos na cabeça a ideia de dívida, temos de pensar que a habitação pode ser uma arma para introduzir dinheiro no Orçamento do Estado”, defende o presidente da associação.

Risco fica “quase todo” do lado dos privados

A proposta da AHDPP responde diretamente, garante Rui Miguel Braga, às exigências das regras contabilísticas europeias, definidas pelo Eurostat, onde a assunção de risco determina a consolidação da dívida no perímetro público. No modelo proposto, o “risco de construção fica 100% do lado do promotor privado“, ou seja, quaisquer derrapagens financeiras, aumento de custos de mão de obra ou imprevistos de obra são suportados integralmente pela empresa construtora.

Por outro lado, o risco de não haver inquilinos suficientes para a autarquia é praticamente nulo, defende o responsável, repetindo que, antes do lançamento do concurso público, o município realiza um processo de pré-inscrição de famílias que ajudaria a validar a procura para a tipologia e os valores de renda definidos.

Ao contrário das soluções atomizadas que dependem de candidaturas complexas e demoradas aos fundos europeus ou ao Banco Europeu de Investimento, o líder da AHDPP defende que este modelo se destaca pela sua “capacidade de escalabilidade imediata” e porque não carece de quaisquer alterações legislativas. O enquadramento legal vigente em Portugal já permite a execução integral deste mecanismo por qualquer um dos 308 municípios do país, salienta Rui Miguel Braga.

A associação defende um programa coordenado à escala nacional que permita lançar concursos em bloco. “Se nós demorarmos um ano a estabilizar o modelo num concurso público onde o país inteiro lança, por exemplo, 100.000 casas, num horizonte de cinco a sete anos temos 100.000 casas construídas em Portugal“, garante Rui Miguel Braga, destacando que essa escala também é um fator determinante para atrair investidores institucionais como fundos de pensões e seguradoras.

Segundo uma estimativa recente do Banco de Portugal, existe, neste momento, uma falta de 300 mil fogos habitacionais no país.

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Além do modelo financeiro, a AHDPP promove, também, a introdução de “inovação tecnológica e novos materiais construtivos”. Entre as soluções em análise na associação encontra-se uma tecnologia construtiva modular desenvolvida no Brasil (já com certificações europeias) capaz de reduzir os custos de edificação para “valores inferiores a 1.000 euros por metro quadrado” e acelerar significativamente os prazos de execução.

A associação defende, igualmente, uma reflexão sobre a arquitetura dos edifícios e o enquadramento urbano, propondo soluções de eficiência energética, reaproveitamento de águas pluviais (considerando as alterações climáticas) e espaços comunitários que combatam a solidão urbana. Um exemplo: “será que todas as casas precisam de ter uma máquina de lavar roupa? Ou podemos, em vez disso, imaginar espaços comuns com esses equipamentos?”, questiona o responsável.

O próximo passo da AHDPP passa pela apresentação formal deste modelo ao Governo – vai ser pedida uma reunião com o ministro da tutela, Miguel Pinto Luz – e, também, pretende-se envolver a Associação Nacional de Municípios neste esforço.

[Duarte Lima admite ter estado com Rosalina Ribeiro na noite em que a herdeira milionária desapareceu mas nega ter sido a última pessoa a vê-la com vida. Conta que, depois da reunião que tiveram, no Rio de Janeiro, levou a cliente até Maricá, para um encontro com uma mulher chamada Gisele. É uma versão que não bate certo com as primeiras provas recolhidas pelas autoridades brasileiras. Enquanto Duarte Lima se torna, para a polícia, o principal suspeito do homicídio, perde força a outra linha de investigação. Olímpia Feteira era inimiga assumida da antiga companheira do pai mas garante que nunca desejou a morte dela. E, ao contrário de Duarte Lima, disponibiliza-se para prestar todas as informações necessárias à polícia brasileira. Já pode ouvir o segundo episódio de “As Sombras de Duarte Lima”, o novo Podcast Plus do Observador. Está disponível no site do Observador, na Apple Podcasts, no Spotify e no Youtube.]