Não são medidas finais mas propostas que vão estar em consulta pública durante um mês, até ao Conselho de Ministros de dia 16 de março, onde serão ratificadas ou eventualmente alteradas com base nos contributos que forem recebidos. Com este conjunto de medidas, o Governo procura resolver, ou pelo menos mitigar, um dos problemas da habitação em Portugal: a falta de oferta e as rendas elevadas, criando incentivos para que proprietários coloquem casas no mercado de arrendamento e que os inquilinos a elas consigam aceder, nomeadamente através da renda acessível.

Neste novo pacote, que tem há ainda limitações ao alojamento local, um novo Porta 65, mais habitação a renda acessível ou medidas para quem tem crédito à habitação. Saiba o que muda.

Tenho uma casa devoluta ou vaga

Vou ter de a arrendar?
Sim. Ou o faz por iniciativa própria e coloca a casa no mercado de arrendamento ou o Estado pode recorrer ao arrendamento obrigatório. O Estado paga de forma diferente consoante arrende a casa em mercado para subarrendar, assumindo o pagamento da renda um valor que poderá ir até 30% acima da mediana determinada para o local e subarrendando posteriormente esse imóvel a uma renda acessível por sorteio. No arrendamento coercivo, o pagamento da renda pelo Estado deverá ser inferior.

As medidas aprovadas pelo Governo têm por objetivo primeiro colocar casas no mercado de arrendamento, sobretudo em zonas onde o mercado está mais esgotado e pressionado, como Lisboa e Porto. Será aqui que estas medidas terão maior aplicabilidade. Ao mesmo tempo, a medida também combate os contratos não formalizados e em que as casas continuam sinalizadas como desabitadas, por não existir qualquer contrato de arrendamento associado. O Estado pode ainda propor a privados arrendar uma casa disponível para ser habitada e que pode até estar no mercado mas com propostas de rendas elevadas e, como tal, sem conseguir inquilinos.

E se a casa precisar de obras?
O Estado reabilita a casa que quer pôr no mercado, disponibilizando uma linha de financiamento no valor de 150 milhões de euros para os municípios fazerem essas obras coercivas. O montante gasto com a obra será descontado no valor das rendas.

Mas o Estado tira-me a casa?
A casa continua a ser sua e o Estado pagará uma renda por estar a tomá-la para o mercado de arrendamento. Isso funcionará por sorteio com prioridades a definir considerando para o valor do subarrendamento uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar.

Não posso recusar?
Pode não aceitar a proposta do Estado para colocar a casa no arrendamento, no entanto, vai existir um limite para essa recusa. A posse administrativa será exercida a partir desse limite que ainda não está definido. O primeiro-ministro detalhou em entrevista à TVI que a posse administrativa só acontece “se ao fim de x anos as pessoas não colocarem a casa no mercado de arrendamento”.

Que benefícios tenho se arrendar a minha casa ou vender ao Estado?
Se arrendar voluntariamente terá benefícios fiscais, em sede de IRS, associados. Se vender, terá isenção no imposto de mais-valias.

Tenho um alojamento local

Vou poder manter?
Sim. Quem tem alojamento local pode manter os imóveis nesse regime, no entanto todas as licenças atualmente em vigor serão reavaliadas em 2030 e a partir daí de cinco em cinco anos.

Vou pagar mais por estar nesse regime?
O Governo vai aplicar uma contribuição extraordinária a todos os alojamentos locais. As taxas não estão ainda definidas, mas Fernando Medina acrescentou que terão em conta “a rendibilidade do alojamento local, que varia em função da zona; a variação do aumento das rendas sentido no local onde se situa e ainda a dimensão do imóvel”. Segundo o ministro das Finanças, é expectável do apuramento é que “haja diferenças significativas entre as várias regiões do país, nomeadamente do interior”. No interior e nos alojamentos locais rurais, Medina acredita que “as taxas, a existirem, deverão ter valores reduzidos”.  A contribuição extraordinária será consignada ao IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana), para financiar políticas de habitação acessível.

E se quiser agora entrar no alojamento local, posso?
Não, a menos que seja em zona rural. António Costa anunciou a proibição de emissões de novas licenças de alojamento local, com exceção de licenças para alojamento rural, numa faixa de concelhos no interior do país “onde não há pressão urbanística e possa ser importante para a dinamização económica do território”. O processo legislativo vai agora começar, mas a suspensão, garantiu a ministra da Habitação, Marina Gonçalves, “irá retroagir ao momento de entrada do diploma no Parlamento”.

Se vender o imóvel, o novo proprietário fica com a licença?
Não. Segundo a pretensão do Governo, as licenças caducam “por qualquer causa de transmissão”. Ou seja, por venda, doação ou outro tipo de transmissão.

Posso passar o alojamento local para outro tipo de arrendamento?
O Governo quer, no âmbito deste pacote para a habitação, fomentar a passagem de imóveis de alojamento local para arrendamento habitacional. E, por isso, os proprietários que quiserem fazer essa transferência beneficiarão, até 2030, de isenção de imposto em sede de rendimentos prediais. Mas têm de abdicar do alojamento local e passá-lo para arrendamento habitacional até final de 2024. Nesse caso, beneficiarão de taxa zero em sede de IRS/IRC.

Sou proprietário de uma casa em arrendamento habitacional

Posso aumentar as rendas?
As rendas ficaram com um travão de 2% para subidas em 2023, com os proprietários a beneficiarem de um bónus fiscal. Por lei, e de acordo com as atualizações automáticas, as rendas deveriam ter tido um aumento de acordo com a inflação sem habitação apurada a 31 de agosto de 2022, o que daria uma atualização em 5,43%. Mas o Governo pôs um travão, limitando as subidas a 2% em 2023 para os contratos de arrendamento feitos depois de 1990. Os contratos anteriores a este ano ainda estão congelados. O que significa que de fora destas duas medidas tinham ficado os novos contratos de arrendamento, tendo havido queixas de estarem a vir muito inflacionados e o Governo já tinha admitido que iria estudar o assunto.

Governo admite avaliar estender aos novos contratos travão à atualização das rendas

E se for agora fazer novo contrato de arrendamento?
O Governo aproveita este pacote para intervir nos novos contratos de arrendamento. Quando acaba um contrato celebrado nos últimos 5 anos, o novo contrato pode ser aumentado mas com limites. O valor deve resultar da soma da última renda praticada com as atualizações que durante esse período do contrato poderiam ter sido feitas e eventualmente não foram (considerando-se para o ano de 2023 os 5,43% que deveriam ter sido aplicados, se o Governo não tivesse imposto uma norma travão), acrescido de uma subida de 2%, que é a inflação média a longo prazo que o BCE pretende que seja fixada. Caso a casa entre agora no arrendamento, ou seja que não tenha estado nunca nesse regime, o valor do contrato é livre.

As rendas mais antigas (anteriores a 1990) vão continuar congeladas?
Sim, mas os senhorios vão ter um apoio fiscal. O Governo pretende conceder uma isenção total aos rendimentos prediais e em sede de IMI para quem tem casas com rendas muito baixas (o que acontece nesses contratos mais antigos) e será definido um “apoio de compensação pela renda não cobrada em termos das possibilidades que o regime legal lhes impõe”

Os rendimentos prediais com as rendas vão pagar menos imposto?
Sim. O Governo vai propor uma redução nas taxas de IRS para a tributação predial, que descerá dos 28% para os 25% em contratos de arrendamento até 5 anos. Nos contratos entre 5 e 10 anos, a taxa  aplicável em sede de IRS baixa de 23% para 15%; nos contratos entre 10 e 20 anos, a taxa desce de 14% para 10%; nos contratos com mais de 20 anos, a taxa baixa de 10% para 5%.

Sou inquilino ou procuro casa para arrendar

Como inquilino, vou ter algum apoio para pagar a renda?
Sim, mas desde que cumpra alguns requisitos. Uma das medidas que o Governo vai pôr em consulta pública é a atribuição de um subsídio, de até 200 euros, às famílias que gastem mais de 35% do salário com a renda. Por exemplo, no caso de um solteiro que ganhe 1.000 euros, isso significa que, para ter direito, tem de estar a pagar uma renda superior a 350 euros ou, no caso de um casal em que o ordenado global chegue aos 2.000 euros, têm de estar a pagar acima de 700 euros.
Mas há outros requisitos: além da taxa de esforço superior a 35%, o agregado tem de ter rendimentos até ao sexto escalão de IRS (inclusive), o que atualmente vai até 38.632 euros anuais de rendimento coletável, o que se traduz em cerca de 2.750 euros por mês. Além disso, a renda tem de estar dentro dos “limites máximos na tabela fixada pelo IHRU para o concelho”, que poderá consultar neste link. Por exemplo, para o concelho de Lisboa, o limite vai de 600 euros para um T0 ou 900 euros por um T1 até 1.700 euros por um T5. No Porto, oscila entre os 525 euros por um T0 ou 775 euros por um T1 até 1.500 euros por um T5.  O subsídio corresponderá à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final de 35%, com um limite de prestação mensal de 200 euros e para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2022.

Mas e se não conseguir mesmo pagar?
Uma das propostas passa por o Estado pagar as rendas dos inquilinos que tenham mais de três meses de renda em atraso. Para todos os pedidos de despejo que derem entrada no balcão nacional de arrendamento, após os tais três meses de incumprimento, o Estado vai substituir-se ao inquilino e pagar as rendas ao senhorio. Mas há vários cenários. António Costa deu três exemplos. Num deles, o inquilino pode provar que não está em dívida, por exemplo, através de um recibo de pagamento. Nesse caso, “o senhorio que abusou do mecanismo deve ser liminarmente condenado por litigância de má fé e pagar uma multa suficientemente violenta para nunca mais tentar repetir uma ação desse tipo”. Outro cenário é aquele em que o inquilino não pagou, mas “dispõe-se a pagar”. Aí, o Estado faz uso de um “regime específico de execução fiscal para cobrar as dívidas que existam”. Num terceiro cenário, o inquilino não pagou por uma “causa socialmente atendível”. Nesse caso, o Estado vai garantir uma resposta adequada para cada situação. Se não houver motivo para o incumprimento, e se tratar apenas de um “incumpridor profissional”, o próprio Estado tratará do despejo. “Se a solução é proceder ao realojamento, a casa é devolvida ao senhorio e cessamos o pagamento da renda”, explicou António Costa. A certeza será uma: os proprietários não ficam sem receber. Além disso, vai ser criado um novo apoio. Chama-se Porta 65+ e, como o nome indica, vai funcionar como o Porta 65 Jovem, através de candidaturas periódicas. No entanto, ao invés de ser dirigido apenas a pessoas com menos de 35 anos, será direcionado especificamente a pessoas que estejam em situação de maior vulnerabilidade, sem limite de idade. Por exemplo, quem tenha sofrido uma quebra de rendimentos superior a 20% ou famílias monoparentais.

O valor das rendas vai baixar?
O Governo espera que com mais oferta de habitação para arrendamento, os preços possam baixar. Além de que está a incentivar a existência de mais imóveis no mercado com rendas acessíveis, através nomeadamente de incentivos fiscais (ver primeiro bloco de perguntas), como isenção de mais-valias nas vendas de imóveis ao Estado que depois são colocadas no arrendamento acessível. Nas medidas para promover o arrendamento acessível, o Governo coloca também uma linha de financiamento, no valor de 150 milhões de euros, para os municípios realizarem obras coercivas de forma a trazer para o mercado mais habitações. Haverá, também, incentivos fiscais para a reabilitação ou construção de casas para arrendamento acessível: uma taxa de 6% de IVA, uma isenção de IMI, de três anos, após reabilitação, e de IMT na compra para reabilitação se após desta a casa for afeta a arrendamento acessível. Além de promover um incentivo fiscal para a transferência para arrendamento habitacional das casas que estavam em alojamento local.

Tenho um crédito à habitação para a compra de casa

A prestação da casa subiu em flecha. Vou ter mais ajudas para pagar?
O Governo apresentou em novembro um diploma para facilitar as renegociações com a banca, mas desde essa altura as taxas continuaram a subir. E já subiram, até, para níveis superiores àqueles que os bancos simularam quando concederam os financiamentos. O que está em causa é que sempre que alguém pede um crédito o banco vai verificar se aquela família consegue acomodar no rendimento o pagamento da prestação mas vai, também, simular se o orçamento familiar aguentaria mais três pontos percentuais na Euribor. O problema é que, em muitos casos, esse valor já foi ultrapassado – imagine-se, por exemplo, alguém que contratou crédito no início de 2022, com Euribor a 12 meses nos -0,5%, e agora o indexante está acima de 3,5% (já são quatro pontos percentuais de aumento). É por isso que o Governo decidiu criar uma nova medida “temporária” que vai bonificar em até 50% do aumento da prestação na comparação com o cenário testado. Ou seja, se alguém contratou crédito a -0,5% e foram simulados mais 3 pontos até aos 2,5% – mas o indexante a 12 meses já vai em 3,5%, e, por isso, o Estado vai ajudar a pagar metade da diferença que Costa diz ser “um esforço imprevisto” a que as famílias estão a ser sujeitas. Só podem participar famílias até ao sexto escalão de IRS e créditos até 200 mil euros e há um limite anual de 1,5 IAS (cerca de 720 euros). Como vai ser feita esta bonificação, na prática? Em princípio, será o banco a fazer as contas e a reduzir, na medida devida, aquilo que é debitado aos clientes como prestação mensal (e depois é o banco que vai pedir ao Estado o ressarcimento) – mas ainda está a ser trabalhada a melhor solução prática.

O “stress” da subida das prestações. Só quem aguenta juros de 7% consegue comprar casa

Tenho uma segunda casa que estou a pensar vender, para abater no crédito da minha casa. Vou ter algum incentivo?
Entre as medidas do pacote apresentado esta quinta-feira está a isenção do imposto de mais-valias quando se vende uma casa (por exemplo, uma segunda casa que pertence ao mesmo agregado familiar) e se usa o encaixe para amortizar o crédito da habitação própria e permanente. Neste momento, a única forma de diminuir ou ficar isento do pagamento de imposto sobre mais-valias imobiliárias é com o investimento numa nova casa num período máximo de 3 anos após a venda. Assim, acrescenta-se mais uma forma de não pagar esse imposto. Se alguém vender uma casa e tiver uma mais-valia que seja utilizada na amortização do crédito de um filho isso também conta para evitar pagar o imposto sobre mais-valias.

Pedi ao banco para passar para taxa fixa, mas ele não comercializa essa modalidade. Isso vai mudar?
Todos os bancos que comercializam crédito à habitação vão ter de incluir uma opção de taxa fixa, anunciou o Governo, depois de pelo menos o Banco Santander ter sido notícia em outubro por ter eliminado esse produto. O Governo não define quaisquer condições ou indicações de preço máximo mas António Costa disse, em entrevista à TVI esta quinta-feira, que tem confiança de que os bancos vão apresentar propostas com juros (fixos) razoáveis – “até porque houve um que já o fez e sei que outros também estão a preparar”. Que incentivos vão ter os bancos, nesta perspetiva, para apresentar propostas com juros atrativos? António Costa diz que aqueles que não o fizerem vão perder clientes para quem tiver as melhores propostas.

Quero construir casas

Vai ser mais simples licenciar?
Sim. Um dos objetivos do programa passa por simplificar os processos de licenciamento, para aumentar, assim, o número de casas disponíveis no mercado. O Governo quer fazer isso diminuindo o circuito que é hoje necessário para os licenciamentos, naquela que foi anunciada como uma “grande inovação”. Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com o termo de responsabilidade dos próprios projetistas. Ou seja, as câmaras vão emitir licenças apenas com base nos termos de responsabilidade dos autores dos projetos.

O que será feito para acelerar os licenciamentos?
Para evitar atrasos na emissão de pareceres, que muitas vezes ficam presos em entidades como a ANAC ou a APA, vai haver sanções. Quando estas entidades, incluindo municípios, não respeitarem os prazos definidos na lei para emitir pareceres, serão cobrados juros de mora, em benefício do promotor, que serão depois abatidos ao custo da taxa de licenciamento.

E se tiver um imóvel de comércio ou serviço?
O Governo quer promover a conversão da utilização de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional, com a possibilidade de alterar a serventia de forma automática, “sem necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados”.

Mas e se não tiver terreno para construir?
O Estado pretende disponibilizar a cooperativas ou promotores privados em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis para arrendamento acessível. Haverá ainda a possibilidade de cedência de terrenos na espera do Estado para promoção de arrendamento acessível
por parte de privados e cooperativas.

Vistos gold vão acabar

Os vistos gold vão continuar?
Não. Vão acabar em todo o país. Já tinham sido extintos para Lisboa e Porto, mas agora o fim da emissão de novos vistos será definitivo e sem exceções.

E quem já tem uma destas autorizações de residência para estrangeiros?
Nesse caso, terá de cumprir algumas condições. O visto só poderá ser renovado caso o investidor prove que o imóvel adquirido serve para habitação própria e permanente do proprietário ou de um descendente. A autorização também poderá ser renovada se a casa for colocada no mercado de arrendamento, sendo que não é obrigatório estar em arrendamento acessível.

E quem não pediu visto para investimento imobiliário?
O primeiro-ministro justificou o fim dos vistos com o facto de a maior parte dos 11 mil vistos gold atribuídos dizerem respeito a investimento imobiliário, pelo que se traduzem numa “quase nula criação de emprego e uma baixíssima contribuição para outras atividades”. Os beneficiários destas “outras atividades”, na qual se inclui, por exemplo, o mecenato cultural, têm outro regime jurídico aplicável. A nova lei de emigração já prevê a concessão de autorizações de residência para esses casos, bem como para quadros altamente qualificados, trabalhadores sazonais e estudantes.