A falta de casas a preços compatíveis com os rendimentos das famílias tem uma história que o debate político parece ignorar. Uma parte decisiva começa na crise financeira de 2007 e prolonga-se com a destruição de empresas portuguesas e da capacidade de construção. Quem pretende resolver a crise da habitação tem de compreender o que aconteceu a quem construía.

Acompanhei, como advogado, centenas de processos de recuperação de crédito. As instruções dos bancos visavam promover a adjudicação de imóveis hipotecados e a execução de garantias pessoais. Vi empresas perderem os seus activos e empresários responderem com o património pessoal. Nos processos que acompanhei, a prioridade era frequentemente recuperar e alienar os imóveis, sem dar tempo a quem tinha condições de recuperar a actividade, mas precisava de prazos mais longos e de algum crédito.

Estas decisões tinham um enquadramento concreto. Os bancos estavam sujeitos a exigências de provisões e de capital associadas à desvalorização das garantias. No período de 2007 a 2013, o Banco de Portugal foi governado por Vítor Constâncio até Maio de 2010 e, a partir de Junho desse ano, por Carlos Costa. A lei já previa, desde 1992, um prazo de dois anos para regularizar a detenção dos imóveis recebidos em recuperação de crédito, admitindo prorrogação pelo Banco de Portugal. A questão estava também na aplicação dessa regra e nas exigências prudenciais e contabilísticas do supervisor. Num mercado já deprimido, a urgência de vender agravou as perdas.

Em 2011, o programa de assistência da troika acrescentou exigências de reforço de capital e de desalavancagem da banca. Os planos acompanhados pelo Banco de Portugal apontavam para um rácio entre crédito e depósitos de 120% no final de 2014. Reduzir a dependência do financiamento externo era necessário, mas a contracção do crédito teve consequências para as empresas. A responsabilidade pela definição e execução dessas políticas envolve a Comissão Europeia, o BCE e o FMI, os governos portugueses e a supervisão nacional.

Não havia uma regra geral que proibisse a renegociação. Existiam, porém, pressões cujo efeito sobre a economia merece escrutínio. A recuperação de um crédito podia permitir libertar provisões e encerrar um problema no balanço de um banco, mas deixar uma empresa de construção sem continuidade. A execução dos avales pessoais podia comprometer, durante muitos anos, a possibilidade de o empresário recomeçar.

Quem governa e quem regula tem de compreender as consequências das suas decisões e rodear-se de pessoas com conhecimento e experiência. Na minha avaliação, a resposta à crise falhou num ponto essencial: às empresas com condições para recuperar devia ter sido dado mais tempo e acesso ao crédito necessário para concluírem projectos e retomarem a actividade. A urgência de recuperar dívidas sacrificou empresas e capacidade de construção de que hoje precisamos.

Quando uma empresa fecha, perdem-se equipas, fornecedores e conhecimento acumulado. A recuperação posterior do número de empresas não restaura automaticamente essa capacidade. A regulação prudencial tem uma função indispensável, mas por vezes não se morre da doença, mas da cura.

Os números mostram a dimensão da mudança. Em 2006, o saldo de crédito bancário à construção rondava os 21,7 mil milhões de euros; em 2008 e 2009, atingia 26,2 mil milhões. No final de 2025, ainda não chegava aos 7 mil milhões. Corrigida pela inflação medida pelo índice de preços no consumidor, a redução em relação a 2008 ou 2009 aproxima-se de 80%.

Este saldo abrange toda a construção e também reflecte amortizações, abates e vendas de créditos. Não mede, por si só, a capacidade de produzir habitação nem permite atribuir toda a contracção à regulação.

A produção confirma, porém, uma recuperação incompleta. Segundo a série INE/Pordata, foram concluídos 68.764 fogos novos para habitação familiar em 2006 e 27.301 em 2025, este último valor preliminar: cerca de 60% menos. Passaram quase vinte anos e continuamos muito abaixo da produção pré-crise.

Em Lisboa, a contracção do sector privado foi acompanhada pela extinção de uma entidade promotora de habitação. Foi o executivo camarário liderado por António Costa que propôs a dissolução da EPUL, aprovada pela Assembleia Municipal em 28 de Maio de 2013. Nos primeiros quarenta anos de actividade, entre 1971 e 2011, a empresa construiu cerca de 10.000 fogos, incluindo 2.467 do programa EPUL Jovem e 2.524 destinados à habitação social. O PCP e o BE, honra lhes seja feita, votaram contra a dissolução.

Havia dificuldades financeiras e um enquadramento legal que exigia uma resposta. Foi anunciada a internalização da actividade no município. Mas anunciar, por si só, não demonstra que se tenha preservado a capacidade real de promover habitação. Que equipas, conhecimento e meios foram mantidos? Que resultados produziram? A extinção de uma empresa com esta experiência exigia uma resposta clara quanto à continuidade da sua função.

Os governos de António Costa não provocaram a crise financeira. Governaram, contudo, por mais de oito anos, entre 2015 e 2024, incluindo dois com maioria absoluta. Em Novembro de 2023, mais de cinco anos após a criação do programa 1.º Direito, a ministra da Habitação anunciou 2.100 habitações concluídas e entregues às famílias. Havia outras em preparação e em obra, mas a distância entre anunciar soluções e disponibilizar casas continuava demasiado grande. A responsabilidade política mede-se também pelo tempo que as famílias ficam à espera.

O PCP e o BE, que apoiaram parlamentarmente os primeiros governos de Costa, devem igualmente responder pelas prioridades que defenderam nesse período. Denunciar proprietários e propor limites às rendas não substituem a criação de oferta.

Durante os governos de António Costa, a população estrangeira registada passou de cerca de 389 mil pessoas, em 2015, para 1,3 milhões, em 2023, segundo os dados revistos pela AIMA para esse último ano. Estes números incluem regularizações de pessoas que já cá viviam, mas mostram a dimensão das necessidades de integração e de alojamento. Com uma oferta de casas insuficiente, o crescimento da população agravava a pressão sobre a habitação. Uma política de imigração responsável tinha de antecipar essa necessidade. Acolher exige criar condições para que quem chega possa viver com a dignidade que qualquer pessoa merece.

Mas a responsabilidade não terminou com os governos de António Costa. Quem governa desde Abril de 2024 já teve dois anos e meio para transformar intenções em resultados. O problema é que, para fazer reformas, Montenegro precisa de licença, ora do PS ora do Chega, e o tempo vai passando. Essa dependência não o dispensa de apresentar resultados. As famílias precisam de casas que possam pagar. A este ritmo, será o Governo capaz de apresentar resultados que se sintam na vida das pessoas? Fica a pergunta.

Evidentemente, o Estado deve apoiar quem não consegue pagar uma casa. Deve promover a construção, recuperar o seu património devoluto e contratar com privados a disponibilização de habitação acessível, pagando, se necessário, o custo dessa política. Se pretende rendas sociais, deve financiá-las.

Mas não pode impor esse encargo aos proprietários, ou tratar imóveis particulares como uma reserva à disposição do Governo. Se o fizer, compromete a confiança de quem poderia investir e, depois, arrendar.

Vinte anos de capacidade perdida e de oferta insuficiente não se corrigem num trimestre. Isso exige um programa persistente de construção e recuperação de habitação, com metas anuais verificáveis. A urgência das famílias obriga o Estado a agir mais depressa; não lhe dá o direito de transferir aos particulares o custo do que deixou por fazer.