Nos últimos anos, Portugal consolidou-se como um dos destinos turísticos mais procurados da Europa, com Lisboa e Porto a destacarem-se pelo património histórico, pelo dinamismo urbano e pela revitalização que a reabilitação trouxe às suas zonas centrais. Este sucesso, porém, trouxe consigo debates acalorados sobre o papel do alojamento local (AL) e o seu impacto na habitação, especialmente nas cidades onde a procura por residências permanentes se torna cada vez mais difícil.
O investimento em alojamento local, que durante anos foi visto como rentável e seguro, está hoje sujeito a restrições significativas. A legislação limitou novas licenças em zonas de pressão urbanística, aumentou o escrutínio no licenciamento e aplicou taxas extraordinárias aos titulares de AL. Paralelamente, a fiscalidade passou a favorecer o arrendamento de longa duração, tornando o AL menos atrativo financeiramente. Estas medidas respondem à dificuldade crescente de famílias de classe média em aceder à habitação, mas criam também incerteza para os investidores, reduzindo rendimentos e aumentando o risco regulatório. A equação que outrora era clara tornou-se, assim, mais complexa.
O Governo trouxe já medidas neste sentido, reforçando incentivos ao arrendamento de longa duração. Agora resta-nos ver de que forma estas políticas serão implementadas, sendo determinantes para equilibrar a proteção da habitação acessível com a manutenção de um mercado turístico dinâmico e atrativo para investidores.
É importante lembrar o contexto em que o AL se tornou relevante. Durante décadas, centros históricos de Lisboa, Porto e outras cidades estavam marcados pela degradação e abandono. A procura turística em crescimento coincidiu com políticas públicas de incentivo à reabilitação, e o AL foi um catalisador decisivo deste processo. Milhares de edifícios foram recuperados com capitais privados, grande parte destinada a AL, revitalizando bairros inteiros, dinamizando o comércio de proximidade, atraindo serviços e reposicionando internacionalmente as cidades. Sem este impulso, a transformação urbana teria sido mais lenta e limitada.
No entanto, demonizar o AL seria simplista. Embora tenha sido motor de reabilitação e desenvolvimento turístico, muitas das unidades hoje destinadas a AL não atendem às necessidades do mercado residencial. Apartamentos pequenos, com cozinhas mínimas, pouca arrumação, ausência de estacionamento e prédios antigos subdivididos em múltiplas unidades são características pouco compatíveis com famílias que procuram arrendamento de longa duração. Mesmo que a regulação empurre proprietários para fora do AL, a reconversão direta dessas unidades não resolve o problema da habitação acessível.
Portugal continuará a precisar de alojamento local. O turismo mantém-se como um motor económico relevante, e é natural que os visitantes procurem alternativas à hotelaria tradicional, valorizando diversidade, autenticidade e flexibilidade. Mas o crescimento desenfreado do AL, especialmente entre 2014 e 2019, mostrou-se insustentável do ponto de vista urbano e social. A fase atual é de moderação, em que o AL deve coexistir com outras formas de alojamento, equilibrando interesses turísticos e habitacionais e garantindo que as cidades mantêm a sua alma, conferida pelos habitantes que nelas vivem.
Para os investidores, este novo ciclo exige maior ponderação e profissionalização. O AL continua a ser rentável, mas já não é o investimento “fácil” que foi há alguns anos. A fiscalidade e a regulamentação limitam margens e exigem planeamento estratégico. Paralelamente, o arrendamento de longa duração apresenta-se como alternativa competitiva, com procura interna estável e incentivos fiscais mais claros.
O desafio não é colocar AL contra habitação, mas sim equilibrar os dois mercados. O alojamento local desempenhou papel central na reabilitação urbana e continua a ser vital para o turismo, mas não pode ser visto como solução única ou culpado exclusivo pelos problemas habitacionais. O caminho a seguir passa por assegurar que o turismo continua a gerar crescimento económico sem agravar a exclusão habitacional, por criar regras claras e estáveis que transmitam confiança a investidores e cidadãos, e por garantir que as cidades permanecem lugares onde é bom viver — tanto para quem visita como para quem constrói o seu futuro.
