É mais que certo que entrámos já em crise, económica e social, a qual se vem juntar à crise sanitária existente em todo o mundo. Um dos temas que tem merecido discussão e sobre o qual o Parlamento português se prepara para legislar tem que ver com a questão do arrendamento e o tipo de apoios que o Estado pode conceder de forma a que o direito à habitação não seja beliscado, bem como os direitos de propriedade privada dos senhorios e do seu próprio direito ao rendimento. Antes de olharmos para a proposta de lei do Governo, olhemos para o que outros países decidiram nesta matéria.

No Canadá, as medidas variam de província para província, mas a regra é a de que o dever de pagar a renda se mantém. Na British Columbia, os inquilinos recebem um apoio de 500 dólares mensais. Na província de Saskatchewan, não há apoios estaduais ao pagamento de renda, mas os inquilinos podem ficar dispensados de pagar a renda do mês de Abril, devendo pagá-la assim que o estado de emergência terminar. Os despejos, por seu turno, são proibidos em todas as regiões, por períodos diferentes, não mais de três meses, embora o dever de pagar se mantenha para praticamente todos os inquilinos.

No Reino Unido, o Estado avançou com medidas de protecção dos inquilinos e dos proprietários, num modelo muito semelhante ao português, como se verá adiante. Os despejos estão suspensos, os inquilinos podem recorrer a empréstimos para pagar a renda, se tiverem quebra de rendimentos, e os senhorios podem fazer o mesmo se se encontrarem na mesma situação.

Na Alemanha, a obrigação de pagar renda mantém-se, sendo que entre 1 de Abril de 30 de Junho se torna impossível terminar os contratos de arrendamento se o inquilino provar que o não pagamento da renda decorre do impacto directo da pandemia.

Em Espanha, o Governo optou por distinguir os proprietários em função da sua dimensão. Os pequenos proprietários ficam protegidos, uma vez que o Estado assegura o pagamento das rendas. Mas, como afirmou Pablo Iglésias, um fundo de investimento ou um proprietário com 15 ou 20 casas devem suportar esse prejuízo em vez do Estado. Os despejos também foram proibidos.

Em Itália a obrigação do pagamento da renda manteve-se, com pouca protecção aos inquilinos, embora diversas regiões tenham criado mecanismos de apoio, suportando o custo com as rendas daqueles que deixaram de ter condições para proceder ao seu pagamento.

Como resumidamente vimos, as medidas de apoio aos inquilinos e aos proprietários não é uniforme e é possível proteger as partes de várias formas. É natural que assim seja, uma vez que as sociedades são diferentes entre si, mas os modelos podem ajudar-nos a decidir melhor, em função da nossa realidade e das nossas capacidades.

Analisada a proposta de lei do Governo, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, atendendo à situação epidemiológica provocada pela doença COVID-19, mais uma vez se percebe que corremos o risco de legislar sobre o arrendamento em cima do joelho, desta vez de alguma forma justificada pelo Estado de Emergência. Ainda assim, é necessário que o Parlamento olhe para a proposta de lei com uma abordagem diferente da do Governo. Afinal, estamos a viver um Estado de excepção, mas, tal como foi amplamente anunciado pelo Primeiro-ministro e pelo Presidente da República, a democracia não se encontra suspensa – e é fundamental que continue a existir uma oposição, ainda que seja mais colaborante do que em tempos de normalidade.

Pela leitura da proposta de lei facilmente se compreende a criação de dois mecanismos de apoio: um para os inquilinos, outro para os senhorios. Para os primeiros, é previsto que se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e que a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%. Para os segundos, é previsto que se verifique uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, e que essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.

Várias dúvidas se levantam e é importante que o Parlamento as esclareça.

Em primeiro lugar, e tendo em conta que as denúncias dos contratos se encontram suspensas e que os despejos estão proibidos (nos termos da Lei n.º 1-A/2020), estamos perante a possibilidade iminente de os inquilinos que não tenha quebra de rendimento deixem, pura e simplesmente, de pagar renda, uma vez que se pode interpretar a legislação em vigor no sentido em que a resolução pelo não pagamento de renda se encontra também vedada.

Em segundo lugar, nada obsta a que, depois do regresso à normalidade constitucional, os inquilinos possam denunciar os contratos de arrendamento depois de meses sem pagar rendas.

Em terceiro lugar, a quebra de rendimento de 20% por parte do senhorio para que possa recorrer ao empréstimo levanta várias dúvidas. Nos termos da proposta de lei, esta quebra de rendimento tem de ser provocada pelo não pagamento das rendas, pelo que, por exemplo, um proprietário que seja também trabalhador por conta de outrem e cuja entidade patronal tenha requerido o layoff simplificado não pode beneficiar do empréstimo do IHRU, uma vez que a sua quebra de rendimento não é provocada exclusivamente pelo não pagamento da renda.

Este empréstimo concedido aos senhorios pode parecer até estranho, na verdade. Funciona como se um indivíduo pedisse financiamento bancário para comprar casa mas quem ficaria a pagar as prestações ao banco seria o vendedor e não o comprador. Ainda assim, a medida pode justificar-se em determinados casos e não deve ser excluída. Mas não deve ser colocada como alternativa ao empréstimo solicitado pelo inquilino. Na verdade, se o inquilino beneficiar do empréstimo do IHRU, o senhorio não necessita do empréstimo, como a proposta de lei prevê. Mas se o inquilino não beneficiar do empréstimo, é sinal de que não tem quebra de rendimento, pelo que pode continuar a pagar a renda. É fundamental que quem pode pagar não deixe de pagar – e, com o que temos como possível, nesta fase, é que toda a gente deixe de pagar, independentemente dos rendimentos, uma vez que não correm o risco do despejo.

O que parece essencial, nesta matéria, é que se evite o efeito cascata: inquilinos que deixam de pagar a senhorios, senhorios que deixam de pagar a terceiros, terceiros que deixam de pagar a fornecedores, etc. E também que se considere que o financiamento público deve ser garantido para cumprimento das necessidades dos devedores (os inquilinos, no caso) e não dos credores (os senhorios), que correm o risco de se tornarem também devedores, numa sequência interminável de dívidas em dominó. E ainda que se vede a possibilidade aos inquilinos com rendas em dívida de denunciar os contratos de arrendamento quando esta situação terminar, devendo manter-se os arrendamentos (não obstante a possibilidade de o senhorio os poder resolver em período de normalidade por não pagamento de rendas) em vigor até que os montantes sejam liquidados.

E, por fim, fica por responder uma questão: com rendas em atraso e sem possibilidade de recorrer ao empréstimo, os proprietários continuam obrigados a pagar IMI, seguros e condomínio?

Para proteger inquilinos de forma adequada, é necessário proteger senhorios de forma justa. Esta é a hora do Parlamento.