Ano após ano, nos debates sobre a crise da habitação em Portugal, ouvimos os mesmos argumentos e justificações para o aumento do preço dos imóveis: diminuição da oferta (agora agravada pelo crescimento do alojamento local); aumento da procura (também agravada pelas imigrações, sobretudo nas grandes áreas metropolitanas); a burocracia urbanística e o custo dos licenciamentos aleados à elevada carga fiscal sobre a construção, a inflação dos custos de construção, a distorção do mercado pelo investimento estrangeiro, outros mais. Mas raramente se discute um dos factores mais directos e evidentes: o modelo de negócio das imobiliárias.

A maioria das imobiliárias cobra aos proprietários dos imóveis uma percentagem fixa sobre o valor da venda – habitualmente entre 3% e 6% + IVA. Se um determinado imóvel for vendido por 200.000€ e a imobiliária aplicar uma taxa de 5% sobre o valor da transação, obterá 10.000€ de comissão. Porém, se o mesmo imóvel for vendido por 400.000€, a comissão duplicará, passando a ser de 20.000€.

Ou seja, quanto mais caro for o imóvel, maior será o lucro absoluto da imobiliária. Este modelo cria um incentivo perverso para inflacionar o valor de mercado, uma vez que o ganho económico directo da imobiliária é tanto maior quanto mais elevado for o valor de venda do imóvel. Apesar de o esforço para vender um imóvel barato poder ser inferior ao de um imóvel caro, o lucro do caro é muito superior, mesmo que demore mais tempo a vender. Mas isso pouco importa porque, face ao desequilíbrio entre a oferta e a procura e à inflação do valor dos imóveis, ele acabará por ser vendido. É uma questão de tempo.

E se as imobiliárias cobrassem um preço fixo pelo serviço?

Se as imobiliárias cobrassem pelo serviço independentemente do valor do imóvel, como acontece noutros sectores de prestação de serviços, o incentivo seria outro: o interesse da imobiliária passaria a ser vender mais imóveis rapidamente, em lugar de vendê-los pelo preço mais alto possível. Sendo assim, a venda de imóveis baratos seria mais atractiva do que a de imóveis caros, dado o maior volume de vendas e rotação.

Em consequência desta simples medida, os preços dos imóveis tenderiam a estabilizar ou até a baixar, já que as próprias imobiliárias não teriam vantagens em inflacionar o mercado.

Há razões para não se avançar com esta medida?

“Elementar, meu caro Watson”. Não se avança, porque a redução do preço dos imóveis teria como consequência a diminuição do lucro das imobiliárias e da Banca e, aparentemente, a queda da receita fiscal do Estado e das Autarquias.

As imobiliárias lucram muito mais com o modelo percentual e defendem-no publicamente como “modelo justo” porque remunera “o valor do bem transacionado”.

A Banca lucra porque o valor dos créditos concedidos e dos juros cobrados ao longo dos anos é mais elevado se o valor dos imóveis estiver inflacionado.

O Estado beneficia com os preços altos, pois aumenta a receita fiscal do IMT (imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas), do Imposto de Selo, do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), do Adicional do IMI, e do IVA sobre materiais e serviços.

Atente-se ao benefício para os interessados na inflação dos preços do imobiliário:

O volume de negócios das imobiliárias atingiu €18.000 mil milhões em vendas intermediadas em 2024, tendo os lucros das 5 principais empresas do sector ascendido a €500 milhões só em 2024.

O crescimento dos lucros das imobiliárias (200-300%) nos últimos 10 anos resultou parcialmente de um aumento no número de transações (+67% de 2014 a 2019), mas principalmente do aumento expressivo do valor médio das transações que quase duplicou (+90%, de 105.000€ para 200.000€). Este modelo de comissão percentual faz com que o lucro por transação duplique ou triplique mesmo que o número de vendas seja igual, devido à subida do preço médio dos imóveis.

O Estado (com destaque para as autarquias) teria muito a perder com a diminuição do preço dos imóveis. Atente-se no valor das receitas só em 2024.

IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas – rendeu às autarquias €1.73 mil milhões em 2024 (um recorde histórico) e quase quadriplicou nos últimos 10 anos (foi de “apenas” €475 milhões em 2012).

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis – tem uma receita estimada de €1.6 mil milhões para 2024.

AIMI – Adicional do IMI – é um novo imposto criado em 2017 que rendeu €148 milhões em 2024.

IS – Imposto de Selo – tem uma receita estimada em €240 milhões para 2024.

IVA sobre materiais de construção e serviços – o valor exacto do IVA na construção não é publicado isoladamente pela AT, sendo necessário o cálculo indirecto. Tem um valor estimado em €2.3 mil milhões para 2024 (€1.6 mil milhões em 2014).

Os lucros da Banca com o crédito à habitação aumentaram 120-150% nos últimos 10 anos, sendo o valor estimado para 2024 de €1.6 mil milhões. Só em 2024, os bancos concederam €17.6 mil milhões em novos créditos à habitação, um novo recorde.

A simples alteração do modelo de remuneração das imobiliárias – eliminando o incentivo directo ao aumento de preços finais e promovendo um mercado mais competitivo, acessível e justo para compradores e proprietários – reduzirá a inflação artificial dos preços da habitação.

Se o “direito à habitação” for uma preocupação genuína dos actores políticos, é chegada a altura para avançarem com propostas legislativas para a criação de um novo regime de remuneração imobiliária (regime jurídico de remuneração máxima) tal como existe em tabelas de honorários noutras profissões (ex: solicitadores). Avanço com três modelos, existentes noutros países:

Modelo base: fixação de um valor fixo para o serviço – as imobiliárias passariam a cobrar um valor fixo pelo serviço de mediação determinado livremente pelo mercado, mas independente do valor do imóvel (ex: 2.000€, ajustado ao mercado nacional).

Modelo opcional: possibilidade de o cliente escolher serviços específicos (ex: avaliação, marketing, negociação) e pagar apenas por eles, em vez de uma comissão global.

Modelo misto: combinação de um valor fixo (ex: 1.000€) + um componente variável limitada por lei.

Para as pequenas imobiliárias locais poderia ser criado um regime de isenções com limite de facturação anual.

Os benefícios sociais e económicos desta simples medida seriam imensos: redução dos preços finais de venda dos imóveis, eliminando o incentivo à sobreavaliação; maior rotatividade e liquidez do mercado, dado o incentivo a vendas rápidas; acessibilidade aumentada para compradores, sobretudo jovens e famílias de rendimento médio; transparência e previsibilidade dos custos de intermediação para os proprietários; finalmente, haveria um impacto indirecto positivo na arrecadação fiscal global, ao promover maior volume de transações, mesmo com valores unitários mais baixos.