Um desenvolvimento dinâmico nas áreas do turismo e imobiliário nos últimos tempos é o crescimento do mercado de arrendamento de curto prazo destinado a turistas. Neste mercado, particulares e empresas podem colocar quartos, apartamentos ou moradias em “sites” internacionais como o AirBnB, o HomeAway ou mesmo o Booking, conseguindo aproveitar o interesse crescente pelo país.
A legislação portuguesa adaptou-se a estas novas realidades, com o DL 128/2014 a regular o designado “alojamento local”. Como noutros países, em Portugal o volume de dormidas e de hóspedes neste tipo de mercado tem crescido substancialmente. Segundo a base de dados do Alojamento Local do Registo Nacional do Turismo, nos primeiros cinco meses de 2016 as dormidas em “Apartamentos Turísticos e Outros” perfizeram 12,6% de todas as dormidas em Portugal. De acordo com a própria AirBnB, em Agosto de 2016, em Lisboa, haveria cerca de 5.250 entidades disponibilizando mais de 10.500 locais para arrendamento de curto prazo. Cerca de 26% destes locais correspondem a um quarto e os restantes a um domicílio completo. De acordo com os media alguns dos arrendamentos ocupam prédios inteiros, correspondendo a investimentos de empresas neste mercado.
Tal como outras situações com inovações disruptivas, o mercado do arrendamento de curto prazo está a provocar algumas dores de crescimento. Há um efeito negativo na procura de hotéis, mas no caso de Portugal o crescimento que tem ocorrido na procura turística acaba por anular esse impacto. Outro problema, referenciado em várias cidades pelo mundo fora e que agora surge em Lisboa, é que a oferta de apartamentos e casas para aluguer de curto prazo tem crescido parcialmente à custa do mercado do arrendamento para habitação. Como há menos oferta de habitações para alugar o resultado é um aumento das rendas.
Este aumento gerou insatisfação nos inquilinos e está na origem de medidas “corretivas” anunciadas pelo atual Governo. De acordo com os meios de comunicação social, o Governo tenciona forçar os proprietários de imóveis com múltiplos apartamentos para arrendamento turístico a disponibilizar uma quota destes apartamentos para arrendamento convencional.
A imposição destas quotas é um erro. Trata-se de uma medida com potencial para causar danos reais no sector da habitação. Na prática, é um mini-congelamento das rendas que tanta destruição causou. Ao reduzir a rentabilidade do investimento, a quota é uma expropriação discricionária dos investidores no imobiliário em Portugal. A perceção do risco neste tipo de investimento, já de si elevada pelo risco político de medidas adversas e pelo mau funcionamento da justiça no caso de conflito com inquilinos, vai crescer ainda mais. O maior prémio de risco e o custo da expropriação gerado pela quota reduzirão o investimento na renovação e construção de edifícios em zonas centrais.
Por outro lado, como a medida não poderá ser aplicada a proprietários que têm apenas um quarto ou um apartamento para arrendar, haverá um desincentivo seletivo à constituição de empresas com dimensão, reforçando um dos problemas atávicos da economia portuguesa.
Por fim, o Governo está a cortar pela raiz um dos principais fatores de renovação das áreas históricas, onde tanto edifício abandonado testemunhava os efeitos acumulados de más políticas. Ironicamente, ao dificultar o empreendedorismo na área do imobiliário, o Governo está a gerar condições mais negativas para quem quiser alugar uma casa para habitação no futuro.
Católica Lisbon School of Business and Economics, mig@ucp.pt
