O Governo aprovou a Isenção de IMT para jovens (e outras taxas e impostos) na compra de habitação própria.
Será esta medida a mais adequada à dificuldade de aquisição de habitação por parte dos jovens?
Vai o Governo conseguir os seus objectivos?
Como se formam os preços na habitação?
Antes de mais, comecemos pelo que se tem passado no mercado de habitação. Este mercado é livre, portanto, os preços formam-se como noutro mercado qualquer: dependem da oferta e da procura. Mas o que aconteceu em Portugal a partir da segunda década deste século é que se construíram apenas 15% das casas do que se construía nas décadas anteriores. Segundo o Instituto Mais Liberdade, “Portugal foi o país onde menos se construiu na última década, entre um grupo de países desenvolvidos analisados pelo Financial Times.”
Irá a isenção de IMT para jovens originar o aumento de habitações disponíveis?
NÃO!
Então será que, pelo menos os jovens vão sair beneficiados? E será que ninguém vai sair prejudicado? É isso que vamos tentar perceber já de seguida.
1. IMT para jovens e a procura no mercado de habitação
Sim, ao diminuir a despesa que os jovens têm de enfrentar na aquisição de uma habitação, estes ficam com mais facilidade em realizar essa aquisição. Pressupondo que nada mais se altera.
Como assim? Então os jovens ficam com mais poder de compra e nada se altera?
Claro que altera: se o rendimento real dos jovens aumenta, a procura de habitação aumenta.
Sim, caro leitor, não duvide, pois este efeito encontra-se explicado até num Manual de Economia para Totós.
E o que acontece quando há um aumento da procura? Surpreendentemente, o mesmo manual explica: os preços aumentam.
A esta altura está o leitor a pensar: “Sim, os preços vão aumentar, mas mesmo assim os jovens saem a ganhar”. Pois saem. EM contrapartida, os “não-jovens” saem a perder.
Bem, mas o objectivo da isenção de IMT para jovens parece cumprido.
OU TALVEZ NÃO!
2. influência do IMT para jovens no comportamento de quem já tem habitação
Tal como sabemos, o mercado de habitação é composto por habitações novas e habitações usadas.
Imagine um casal que ocupa uma habitação T3, que foi muito funcional enquanto tiveram os 2 filhos em casa, mas neste momento tem espaço a mais. Procuram um T1 que lhes sirva para o resto da vida. Porém, no mesmo prédio existe um casal jovem que ocupa um T1, mas procura um T3 pois a família está a crescer, com um filho que já diz as primeiras palavras e outro na barriga da mãe, que sairá em breve.
Se quiserem “trocar” de habitação, o Estado vai meter-se na vida destes dois casais, recolhendo uma “comissão” nesta transacção. É certo que o casal jovem fica isento do pagamento dessa comissão ao Estado, mas o casal mais idoso, não!
O que vai acontecer?
Tal como já referido, a Isenção de IMT atribuída para jovens faz aumentar o preço do T3, dificultando-lhes essa transacção. Pois o aumento do preço do T1 para o casal mais idoso, que não vai ter qualquer isenção de impostos, também lhes dificulta a mudança de apartamento.
A Isenção de IMT para jovens ajudou-os? É muito duvidoso!
3. IMT para jovens e a oferta de habitação
Até aqui vimos o comportamento da Procura. E a Oferta?
Com toda a certeza, esta medida não vai aumentar a construção de novas habitações nem vai colocar mais habitações usadas no mercado. Ou seja, a quantidade de habitação disponível vai manter-se. Apesar de legalmente proibido, quem tem habitações usadas para venda ou quem está a construir pode até vir a fazer discriminação de preços conforme a idade, conseguindo apropriar-se de uma parte do imposto que reverteria a favor do Estado.
É isto justificação para os impostos não baixarem para todos?
Claro que não. Temos de perceber que o mercado de habitação está numa fase em que há um grande desequilíbrio entre Procura e Oferta, e aumentos da Procura têm-se reflectido em aumentos de preço e não aumentos da quantidade oferecida. Verifica-se aquilo que os economistas chamam de “inelasticidade da oferta”.
Qual a solução para facilitar a aquisição de habitação pelos jovens?
Como seria de esperar, a solução para os jovens é a mesma de qualquer pessoa: facilitar a construção de novas habitações e facilitar a colocação de habitações no mercado de arrendamento.
Por isso, é preciso inundar o mercado com dezenas de milhares de habitações. Os obstáculos a remover são vários, e apenas remover alguns impostos para algumas pessoas, não vai adiantar nada!
O IVA continua a 23% para todos, incluindo os jovens, e a transacção dos terrenos onde a habitação vai ser construída também continua a pagar IMT, independentemente de as habitações virem a ser compradas por jovens ou não.
Há grandes atrasos no licenciamento de novas habitações, o que vai encarecer as habitações e também dissuadir muitas pessoas de construir.
Quem consegue ultrapassar os obstáculos até à fase de construção vai deparar-se com muita falta de mão-de-obra, o que atrasa ou mesmo impede a construção. E o Estado parece ter esquecido este factor.
O tratamento a que os senhorios têm vindo a ser sujeitos nas últimas décadas torna muito arriscado colocar habitações no mercado para arrendar. De facto, ninguém sabe se de um momento para o outro vai perder a sua propriedade, com novas leis que impedem o despejo de inquilinos que não cumprem ou de congelamento das rendas.
O Estado possui uma grande quantidade de imóveis que já não utiliza há vários anos e têm vindo a degradar-se. Infelizmente, nem o próprio Estado sabe quantos imóveis tem nesse estado. Desta feita, colocando-os à disponibilidade dos particulares para os recuperar e converter em habitação, iria providenciar milhares de novas habitações para os portugueses.
Concluindo
Em suma, para repor a queda da construção de nova habitação desde 2010, seria preciso quase multiplicar por 10 a quantidade de habitações novas a construir. Não é com pensos rápidos que vamos curar uma pessoa com fracturas múltiplas vítima de um acidente.
É preciso correr atrás do tempo perdido e construir centenas de milhares de habitações para que o preço das habitações volte a baixar.
Vamos olhar para este problema com vontade de o solucionar?
