O Banco de Portugal decidiu apertar as regras de concessão de crédito à habitação. A partir de 1 de agosto, a taxa máxima de esforço passa de 50% para 45% e a margem de exceção que os bancos podem utilizar reduz-se de 15% para 10%.

O objetivo é compreensível. Num contexto de crescimento do crédito à habitação e de necessidade de preservar a estabilidade financeira, faz sentido procurar prevenir situações de sobre-endividamento. A prudência é uma condição essencial para a solidez do sistema financeiro.

Mas qualquer medida desta natureza deve ser analisada também pelos seus efeitos concretos na vida das famílias.

As novas regras chegam num momento particularmente desafiante. Os preços da habitação continuam elevados, a oferta permanece insuficiente e muitos jovens procuram comprar a primeira casa com rendimentos que dificilmente acompanham a evolução do mercado imobiliário. Apesar da descida das taxas de juro, o acesso à habitação continua longe de estar facilitado.

Neste contexto, reduzir a taxa máxima de esforço significa que algumas famílias que até agora conseguiam cumprir os critérios de financiamento poderão deixar de ser elegíveis para obter crédito. Ao mesmo tempo, a redução da margem de exceção tornará previsivelmente os bancos mais seletivos na aprovação de operações que se situam junto dos limites definidos pelo supervisor.

O resultado prático pode ser, no entanto, adverso: tornar ainda mais difícil o acesso à habitação para quem já enfrentava maiores obstáculos.

Esta realidade exigirá também uma maior preparação dos consumidores antes de iniciarem um processo de crédito. Será cada vez mais importante compreender antecipadamente a capacidade de endividamento, organizar a documentação e avaliar se existem condições para avançar.

Aliás, esta função de pré-qualificação já faz parte da realidade do mercado. Segundo o primeiro estudo nacional sobre os intermediários de crédito, 97,5% destes profissionais afirmam fazer a recolha de documentação e a avaliação prévia dos processos antes da sua apresentação às instituições financeiras.

O mesmo estudo mostra outra realidade relevante: embora muitos intermediários recebam mais de 20 novos clientes por mês, cerca de metade concretiza menos de 10 escrituras mensais. Se as novas regras reduzirem o número de operações elegíveis, aumentará inevitavelmente o esforço necessário para acompanhar processos que acabam por não se concretizar.

Naturalmente, a estabilidade financeira não pode ser colocada em causa. Mas também é importante que as políticas macroprudenciais sejam avaliadas à luz dos seus impactos económicos e sociais.

O desafio não está em escolher entre prudência e acesso ao crédito. A verdadeira questão é garantir que essa prudência não se transforma, inadvertidamente, numa barreira adicional ao acesso responsável à habitação por parte de milhares de famílias portuguesas.