O recente debate sobre a possibilidade de os bancos financiarem 100% do valor de compra de uma habitação voltou a ganhar força em Portugal. É um debate importante e. por isso mesmo, deve ser encarado com prudência e memória.

Num mercado pressionado por preços elevados e forte concorrência comercial, ter margem para financiar 100% pode parecer uma forma eficaz de atrair clientes que, de outra forma, ficariam excluídos por não terem poupança inicial. O argumento ganha força sobretudo entre os mais jovens, que hoje já podem aceder a financiamento total através da garantia pública do Estado.

Mas é preciso separar motivações comerciais de decisões prudenciais. O financiamento a 100% não elimina os riscos estruturais do crédito habitação: apenas os desloca.

A experiência mostra que o maior elemento de compromisso do cliente bancário com o crédito habitação é precisamente a entrada inicial. Quando alguém entrega 10% ou 15% do valor da casa (a que se juntam IMT e imposto de selo), assume um risco real e tangível. E é esse risco próprio que alimenta o compromisso com o pagamento ao longo de décadas.

Ao eliminar ou reduzir em excesso o esforço inicial do comprador, diminui-se o sentido de responsabilidade associado ao crédito. Soma-se a isto uma realidade adicional: a conjugação entre financiamento a 100% e isenção de impostos para jovens reduz ainda mais os custos iniciais. Na prática, compra-se casa sem quase nenhum dinheiro próprio. E isso pode enfraquecer o vínculo emocional e financeiro da compra.

É verdade que as causas mais comuns de incumprimento não são o loan-to-value (LTV), mas sim desemprego, doença ou divórcio. No entanto, o LTV amplifica os efeitos dessas situações adversas. Ou seja: o problema pode não começar no LTV, mas o LTV define a capacidade de resposta quando o problema surge. Por isso, o financiamento a 90% é hoje suficiente para manter rácios LTV saudáveis, garantir a estabilidade do sistema e, simultaneamente, reforçar o compromisso do consumidor.

O Banco de Portugal estabeleceu limitações após a crise por boas razões. E ainda que o setor bancário esteja hoje mais sólido, capitalizado e resiliente e isso não significa que devamos afrouxar as regras que evitam reproduzir erros de ciclos anteriores.

Aliás, quando o crédito a 100% passa a ser regra e não exceção, tende a provocar um efeito colateral bem conhecido: aumento dos preços das casas, um problema gravíssimo num país onde o preço da habitação já está desalinhado do rendimento médio.

Não defendo um “não” absoluto ao financiamento a 100%. Acredito que pode existir espaço para situações excecionais e enquadradas: por exemplo, com forte robustez financeira do cliente, imóveis com valores muito abaixo da média ou garantias adicionais reais. Mas o padrão deve continuar a ser prudente: uma entrada inicial mínima de 10% + impostos pagos pelo comprador.

Portugal precisa de soluções estruturais para a habitação. Mas confundir acessibilidade com alavancagem financeira é um erro. Mais crédito, sobretudo crédito total, não cria casas, não corrige preços, não aumenta rendimentos, não estabiliza o mercado. Aumenta apenas o risco e, quando o risco é mal distribuído, quem paga a conta é o consumidor.

É por isso que, por muito sedutor que o financiamento a 100% possa parecer, a prudência é o melhor instrumento de estabilidade para famílias e para o sistema financeiro.