Há uma narrativa que pretende ignorar as verdadeiras causas da crise da habitação, desviando o foco do essencial que não convém assumir. A crise, que apenas foi percebida a partir de 2021, começou em 2008. Muitos políticos, pretensos especialistas, académicos teóricos, jornalistas e comentadores, continuam alinhados para encontrar responsáveis pela crise, enunciando soluções que a agravariam caso fossem implementadas. Por desconhecimento, ou condicionamento, há quem continue a afirmar que o problema está na especulação imobiliária, referido numa recente entrevista “Só travamos a especulação imobiliária com fortes penalizações fiscais em função do preço”. Com esta opção haveria menos produção e com preços mais elevados.
Para outros, as rendas deveriam voltar a estar congeladas, apesar das graves consequências da manutenção, até aos nossos dias, do congelamento em contratos anteriores a 1990, nomeadamente, a degradação e ruína dos edifícios arrendados e a desertificação das zonas históricas. Depois vem a frase destacada num jornal que faz parte desta narrativa, “Regiões com maior aumento da construção são onde os preços das casas mais sobem”. É óbvio, porque sendo os custos de construção elevados, só se justifica construir nos locais onde os clientes possam pagar esses custos, porque não há construção com custos acessíveis.
A esta onda junta-se a Comissão Europeia, que faz parte do problema através dos custos impostos à construção, e até o Governador do Banco de Portugal descobriu a solução “O mercado de habitação deve ter três prioridades: oferta, oferta, oferta”, o que justifica a pergunta: se há muita procura e especulação com margens elevadas, por que razão se constrói tão pouco? Em 2024 foram apenas construídas 25.000 habitações, cerca de 20% da produção de 2002.
As opiniões omitem as causas, pois a falta de oferta, em quantidade e a preços acessíveis, resulta dos elevados custos de construção e das dificuldades impostas a todo o ciclo produtivo: (i) urbanização do terreno; (ii) tempo e incerteza do licenciamento urbano; (iii) apreciação dos projetos por entidades da administração central, que podem ser superiores a 15, até (iv) ao custo de construção propriamente dito. Este último triplicou nos últimos 20 anos, à medida que foram impostas sucessivas camadas de exigências regulamentares sem o legislador perguntar quanto iria custar. Nunca interessou, pois no final haveria um Banco para dividir o custo em 360 prestações e diluir o preço em suaves prestações. A estas causas adicionou-se a destruição do setor da construção, como consequência das medidas drásticas impostas a Portugal, (CE, BCE e FMI), após o pedido de ajuda para evitar a falência. Dos 620.000 trabalhadores do setor em 2002 apenas restaram 285.000 em 2014. As poucas empresas que resistiram ficaram dependentes de subempreiteiros em cascata, e o custo da mão de obra foi subindo, porque não há suficiente e especializada.
Na reabilitação, os custos, os prazos de licenciamento e as dificuldades não são menores para satisfazer todo o tipo de exigências, pesquisas arqueológicas, solos contaminados, etc. No final, sendo o custo muito elevado, os preços de venda só ficam acessíveis para o alojamento local, estrangeiros ou clientes do segmento alto.
Sem estes clientes os edifícios devolutos continuariam por reabilitar, tal como aconteceu até 2015, porque o custo da reabilitação não permitia vendas a preços acessíveis.
A realidade dos custos inacessíveis também atingiu a construção de residências para idosos, em que um quarto de duas camas pode custar mais de 200.000€, ou para estudantes, com custo superior a 80.000€. Não é a “especulação” que justifica estes preços elevados, mas o custo das regras impostas.
Mas o imobiliário também alimenta as Autarquias, pois 80% das suas receitas resultam do IMI, AIMI e IMT, para além do IVA e de outros impostos recebidos pelas Finanças.
A promoção imobiliária foi transformada numa prova de obstáculos, com investimento elevado, prazos indefinidos e riscos incertos, só acessível a “atletas de alta competição”.
A realidade ficará mais visível quando o PRR terminar e se constatar que apenas uma pequena percentagem da habitação financiada corresponde à construção nova.
Por que será?
