Antes de começar uma conversa sobre habitação, repita comigo: “Não existem medidas transitórias para o imobiliário. Não existem soluções rápidas para o imobiliário”.

Agora que tirámos estas duas questões da frente, talvez possamos retirar o populismo de direita e de esquerda da frente e começar a resolver os problemas das pessoas.

Portugal não vai resolver os problemas na habitação com mais um grupo de trabalho, com mais ideologia, com congelamentos gerais de rendas ou com uma guerra entre senhorios e inquilinos. Precisamos de mais casas para as classes mais baixas (luxo não falta), regras previsíveis para as produzir e arrendar e proteção social dirigida a quem dela precisa. A política deve ser avaliada por resultados. Por casas concluídas e ocupadas, prazos, custos e famílias efetivamente apoiadas.

A primeira meta deve ser chegar progressivamente até 20% do parque habitacional em habitação social e acessível, com objetivos intermédios, financiamento identificado e publicação anual dos resultados. Não é um número mágico nem uma fórmula universal mas uma ambição política que exige distinguir habitação social, atribuída segundo critérios de necessidade, de habitação acessível, disponibilizada com rendas ou preços limitados. As duas componentes devem ser contabilizadas separadamente, sem dupla contagem e nenhum senhorio (individual ou fundo imobiliário) poderá ser racionalmente contra esta medida pois ela não desvirtua o mercado.

A construção deve assentar num modelo misto entre promoção privada, cooperativas, entidades sem fins lucrativos e construção pública seletiva. O Estado não deve construir por norma. Deve ser parceiro, disponibilizar terrenos quando isso ofereça melhor valor público, organizar concursos públicos e transparentes e apoiar apenas projetos com obrigações verificáveis de preço, qualidade, prazo e manutenção.

Portugal deve estudar o modelo austríaco de entidades de habitação de lucro limitado. São operadores profissionais (podem ser cooperativas ou outras entidades sujeitas a regras específicas) que constroem, mantêm e arrendam casas, limitam a distribuição de lucros e reinvestem excedentes na expansão e conservação do parque acessível. Um estatuto português poderia dar acesso condicionado a terrenos públicos, financiamento ou garantias em troca de rendas baseadas em custos auditados, reinvestimento e supervisão independente.

Para aumentar a oferta, temos de trocar parte do licenciamento casuístico por regras claras e fiscalização efetiva. Como defendi no meu artigo «Fiscalização sim, licenciamento não», projetos conformes com parâmetros urbanísticos previamente definidos devem poder avançar por comunicação prévia, com responsabilidade técnica, inspeções baseadas no risco e sanções efetivas por incumprimento. Simplificar não significa dispensar segurança, acessibilidade ou proteção patrimonial.

As autarquias devem elaborar planos de pormenor nas zonas sob maior pressão habitacional (e idealmente com vista a todo o território) e publicar online prazos de decisão, capacidade construtiva prevista e resultados. O planeamento tem de antecipar a construção e articulá-la com água, saneamento, transportes, escolas e outros equipamentos fundamentais. Devem também facilitar a densificação através de pisos adicionais quando forem seguros, divisão de casas grandes em unidades habitáveis e reconversão de escritórios e edifícios comerciais.

O Estado deve dar o exemplo e pode começar por usar melhor o que já é seu. É necessário um inventário atualizado de terrenos e edifícios públicos, com estado de conservação, custos e potencial habitacional. Como expliquei no meu artigo «O problema do património público», património abandonado representa uma oportunidade desperdiçada. A decisão entre venda, concessão e direito de superfície deve considerar o valor público total e a quantidade de habitação que pode ser criada.

É igualmente necessário reintroduzir casas devolutas no mercado. Portugal já dispõe de agravamento de IMI para determinados imóveis devolutos e por isso a prioridade deverá ser  aplicar as regras de forma consistente, com identificação fiável e exceções justificadas para obras, litígios ou impedimentos objetivos. A penalização deve ser acompanhada por crédito bonificado para proprietários que provem não ter capacidade financeira para realizar obras necessárias, condicionado à reabilitação e à disponibilização do imóvel para arrendamento por um período mínimo.

Porém, a oferta não cresce se o arrendamento continuar a ser visto como um risco jurídico e financeiro difícil de calcular. Defendo a obrigatoriedade de um seguro de renda (abertura deste mercado a grande seguradoras é a única maneira) com prémios razoáveis, coberturas claras, procedimentos céleres e critérios transparentes. O objetivo é reduzir a incerteza perante incumprimentos cobertos e evitar que os senhorios respondam ao risco exigindo garantias excessivas, escolhendo apenas perfis muito restritos ou retirando casas do mercado. O seguro deve beneficiar ambas as partes, sem se transformar numa barreira para quem tem rendimentos baixos ou irregulares.

O seguro deve ser articulado com uma garantia pública parcial de renda e caução, dirigida a situações em que exista uma falha de acesso comprovada ou em que não haja cobertura adequada no mercado. A garantia não deve ser ilimitada pois precisa de limites por contrato, critérios de elegibilidade, mecanismos antifraude e publicação anual dos custos e recuperações. A articulação deve evitar duplicação de coberturas e passivos ocultos para o Estado.

No seguro de renda existe também uma dimensão de igualdade pois pessoas LGBTI+ enfrentam frequentemente discriminação no acesso ao arrendamento. Critérios objetivos e verificáveis aumentam a segurança económica no mercado de arrendamento e reduzem as decisões arbitrárias. As denúncias devem ser investigadas e a lei aplicada pois o seguro não pode legitimar exclusões nem recusar automaticamente candidatos com rendimentos atípicos. A proteção exige transparência, aumentos de prémio para inquilinos incumpridores (à semelhança do prémio de um seguro automóvel se tivermos muitos acidentes. Não se nega o seguro mas aumenta o prémio) fiscalização anti-discriminatória e soluções de acesso para quem não cumpre os critérios comerciais habituais.

A previsibilidade exige estabilidade fiscal plurianual, sem alterações arbitrárias ou retroativas, e resolução célere de conflitos, respeitando os direitos de senhorios e inquilinos. Quem não consegue pagar deve receber apoio direto do Estado, segundo critérios claros, incluindo nos casos vulneráveis de contratos antigos. Não se deve transferir silenciosamente toda a política social para o proprietário. Congelamentos gerais não criam nem libertam casas. A resposta estrutural é construir mais nos sectores em que há falta (repito, mais luxo não serve de nada) e apoiar diretamente quem precisa.

Por fim, é preciso transparência nos custos de mediação imobiliária. Os honorários totais, incluindo IVA, serviços incluídos e custos adicionais, devem ser apresentados antes da contratação. Os consumidores devem poder comparar agências e escolher entre pacotes completos, serviços parcelares, preços fixos ou comissões mistas. Não se justifica impor uma tarifa nacional única (5% mais IVA é algo impensável na Holanda, onde uma transacção imobiliária tem um custo muito inferior em agentes imobiliários) justifica-se criar concorrência real e informação clara.

Este programa precisa de execução e prestação de contas. Uma linha de base pública, calendário de reformas, custos estimados, responsabilidades definidas e indicadores anuais sobre fogos concluídos e ocupados, tempos de decisão, imóveis públicos recuperados, devolutos reintroduzidos no mercado, famílias apoiadas e custo líquido das garantias.

A habitação não precisa de mais uma guerra ideológica. Precisa de mais oferta, menos burocracia, um sector acessível duradouro, contratos previsíveis e um seguro de renda que distribua o risco sem excluir quem mais precisa. O Estado deve planear, fiscalizar e proteger enquanto empresas e cooperativas devem poder construir e gerir.

Discursos emocionais e vigílias são muito bonitos, mas só com racionalidade se vai conseguir dar um tecto a quem precisa.