É o corte definitivo com o Mais Habitação. O Governo aprovou esta quinta-feira, em conselho de ministros, um conjunto de medidas para facilitar os despejos e descongelar as rendas mais antigas. António Leitão Amaro não poupou nas críticas às “leis que tivemos no arrendamento” que “claramente não funcionaram”. Para pôr no mercado as “250 mil casas que não estão arrendadas e estão vazias”, o Governo propõe “tornar a malha mais apertada” e “penalizar aqueles que não cumprem”.

A reforma do arrendamento está inserida no programa do Governo para promover a oferta de Habitação, o Construir Portugal, e surge na sequência de outras medidas já tomadas, como o IVA a 6% na construção e as heranças indivisas. O Governo ainda vai ter de submeter as medidas ao Parlamento, sob a forma de autorização legislativa, mas diz-se “otimista” de que irá passar.

“Hoje fazemos uma reforma muito importante que procura pôr mais casas no mercado, dar mais confiança, mais dinamismo, mais liberdade e autonomia a proprietários mas também a inquilinos”, começou por afiançar o ministro da Presidência, antes de passar a bola ao ministro das Infraestruturas e Habitação.

Foi Miguel Pinto Luz que explicou o que poderá, efetivamente, mudar. Prometendo mais “liberdade contratual” e a “eliminação total do controlo de rendas e dos entraves privados”, Pinto Luz garantiu que a reforma prevê contratos mais flexíveis e um “equilíbrio entre os dois lados”, inquilinos e senhorios.

Desde logo, o atual controlo das rendas dos novos contratos, criado pelo Mais Habitação do governo de António Costa, vai acabar mais cedo do que era suposto. Atualmente vigora a regra de que os novos contratos não podem ser superiores ao valor da última renda aplicado o coeficiente de 1.02, ou 2%. Deveria ser assim até 2029, mas o Governo pretende acabar já com esse limite. “Já provou que não serve”, defendeu Pinto Luz.

O Governo quer alterar ainda as regras relativas às rendas antecipadas e cauções. Vai ser possível pedir três rendas antecipadas e o valor caucionado deixa de ter limite. Com o Mais Habitação, o limite era de duas rendas antecipadas e duas rendas de caução. “Damos liberdade também aqui”, sublinhou o ministro. Já os contratos com prazo certo continuam a não poder ser inferiores a um ano nem superior a 30 anos. “Confiamos que esses limites são justos para o mercado continuar a funcionar”.

No que toca à renovação automática dos contratos, o Governo prevê que o senhorio pode recusar essa renovação mediante comunicação prévia, ao contrário do que diz o Mais Habitação em vigor, segundo o qual a oposição do senhorio à primeira renovação só tem efeitos após três anos da celebração do contrato.

Também haverá mudanças para quem não cumprir com o pagamento das rendas. Na resolução por incumprimento, o Executivo diz querer “incentivar cumpridores” e “tornar o mercado mais rigoroso”. Assim, os inquilinos passam a estar em incumprimento se não pagarem a renda durante dois meses, em vez dos atuais três.

E passam também a estar em incumprimento se o não pagamento for superior a oito dias mais de três vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses. O direito de resolução passa a caducar após 6 meses face aos atuais três. “Tornamos a malha mais apertada”, diz o ministro.

Quanto aos despejos, o Governo quer que sejam acelerados “mantendo garantias”. Pinto Luz criticou o atual processo “burocrático e pouco claro que gerava interpretações díspares”, garantindo que vão eliminar-se “passos administrativos e notificações inúteis” e a possibilidade de expedientes dilatórios. Vão passar a ser agregadas “decisões judiciais relativamente a despejo e pagamentos de rendas”, ou seja, podem decorrer vários processos em simultâneo, seja uma ação executiva para recuperar rendas ou a desocupação do imóvel. “Estimamos que vamos reduzir drasticamente os tempos em todos estes processos”, acredita Pinto Luz.

Haverá ainda a garantia de pagamento de rendas pelo Estado apenas para as rendas “que se vençam após o termo do prazo de oposição ou após a suspensão deste por pedido de apoio judiciário”.

O Governo decidiu ainda avançar para o que já tinha antecipado no regime dos contratos mais antigos, anteriores a 1990, que estão protegidos de aumentos, tirando o coeficiente de atualização. Mas isso deverá mudar. Quem tem menos de 65 anos e rendimentos inferiores a 64.400 euros por ano por agregado vai transitar para o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), mas a renda atual vai manter-se por cinco anos. Passados esses cinco anos “temos dois cenários”, explicou o ministro: ou o inquilino tem mais de 65 não passa para o NRAU ou tem menos de 65 anos e passa, sendo prioritária a resposta social.

Já os inquilinos com rendimentos superiores a 64.400 euros anuais por agregado e rendas anteriores a 1990 vão transitar para o novo regime e a renda pode ser atualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário.

Quem tem mais de 65 anos e um rendimento inferior a 64.400 euros anuais por agregado continua protegido: não transita para o novo regime e a renda mantém-se. Quem tem rendimentos superiores ao mesmo valor não transita para o NRAU e a renda é atualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário.

O Governo vai ainda criar um Fundo de Emergência para a Habitação, que servirá para garantir que para “aqueles que por infortúnio forem convidados a abandonar as suas casas, o Estado estará lá”. Nestas situações de despejo em que não haja condições do agregado para pagar a renda, o Estado propõe-se pagar o valor de um IAS em despesas de alojamento ou realojamento para rendas até 2.300 euros durante seis meses. Para receber o apoio é preciso que o agregado tenha rendimentos abaixo de três salários mínimos nacionais.

O fundo será gerido pelo IHRU e financiado pelo Orçamento do Estado, não tendo dotação definida. “O Fundo garante que todos os que estiverem nestas circunstancias têm acesso, o limite é o limite daqueles que necessitarem”, explicou Pinto Luz, admitindo que “os partidos estranharam essa dimensão”. Este apoio será cumulativo com outros apoios sociais que já existem ao arrendamento. Será atribuído com base nas declarações e documentos apresentados na submissão do pedido, “sem prejuízo da sujeição a fiscalização posterior”.

Questionado sobre quantas casas o Governo estima que as novas regras podem trazer para o mercado, Pinto Luz não se comprometeu com um número. “Estimamos que 250 mil casas estejam fora do mercado, destas há 125 mil que necessitariam de obra, estamos a falar de um grande volume. Precisamos de confiança que vem destas políticas que temos vindo a fazer, como as heranças indivisas ou o IVA da construção”. Pinto Luz disse ainda estar “confiante” na aprovação da reforma no Parlamento. “Face ao que falámos com os partidos, e analisados os programas eleitorais de cada um, a nossa leitura é que olhamos com otimismo para a próxima fase”.