As medidas de apoio aos jovens na compra de casa, desde a isenção de IMT até à garantia pública, “puseram mais pressão na procura” num mercado imobiliário onde há pouca oferta e, na maioria dos casos, só “ajudaram a poupança dos jovens que já iam aceder à compra de casa de qualquer forma“. Ricardo Sousa, diretor-geral da consultora Century 21, uma das principais a operar no mercado português, diz que as medidas trouxeram uma “avalancha” de compras de casa mas não ajudaram quem realmente precisa.

Em entrevista ao Observador, Ricardo Sousa pede medidas menos “generalistas” para ajudar quem não tem condições para comprar ou arrendar casa a custos suportáveis – soluções “estruturais” que vão da habitação pública até à “aposta clara” nos transportes públicos dentro das áreas metropolitanas. Mas também faz outras propostas mais concretas, incluindo produtos inovadores na concessão de crédito por parte dos bancos.

A poucas semanas de o Governo apresentar, como está prometido, novas iniciativas de regulação do setor da mediação imobiliária, o diretor-geral da Century 21 reconhece que “é essencial” regular este setor onde trabalham largos milhares de pessoas. Quantas, exatamente? Ninguém sabe. E isso é um dos problemas.

“Nos mercados mais tensionados, como Lisboa ou Cascais, já estamos a ver estabilização dos preços”

Os últimos dados sobre o mercado imobiliário dizem-nos que os preços na habitação continuam a subir em Portugal, a um ritmo elevado, nos dois dígitos – em média. Está a ver algum sinal de abrandamento em algum segmento ou em algumas zonas do país?
Neste momento continuamos com uma procura muito forte, sustentada, sobretudo, pela troca de casa dos portugueses, que viram o seu património valorizar-se. E, com um mercado de trabalho bastante dinâmico, gera-se uma procura de casas muito alta, o que está a suster os preços em todo o território nacional. Nos mercados mais tensionados, como Lisboa, Cascais ou Oeiras, já estamos a ver uma estabilização dos preços. A subida real dos preços já está mais nas cidades secundárias e na periferia da cidade de Lisboa e da cidade do Porto.

Já vê, então, uma estabilização nos mercados mais caros…
Nas cidades secundárias e nos mercados das periferias vamos continuar a assistir ainda a esta pressão sobre os preços e a uma subida de preços, porque de facto há muita procura para aquilo que é a oferta disponível no mercado. O que já estamos a verificar – e os nossos dados de setembro, outubro e mesmo novembro já o mostram – é uma contração no número de transações. Se virmos durante um período continuado de tempo estas variações homólogas com contração de número de transações, aí sim, podemos já esperar uma estabilização dos preços e mesmo alguma correção, sobretudo, no mercado de segunda mão.

Os dados do INE, para já, ainda estão a apontar para um aumento do número de transações, mas possivelmente são dados algo datados, já que são relativos ao segundo trimestre. Vocês, no terreno, já notam uma mudança? E isso acontece porquê?
Nesta viragem do segundo para o terceiro trimestre e neste quarto trimestre, penso que já vamos começar a ver variações homólogas ou negativas ou, então, muito em linha com o que tivemos no ano passado, até porque vamos comparar com um trimestre muito forte (o último trimestre do ano passado). E o principal motivo que justifica esta contração do número de transações é o poder de compra dos portugueses. A evolução do preço das casas está a ser a um ritmo muito acelerado face ao rendimento disponível dos portugueses. Nós vimos no ano passado uma procura que estava, digamos, segurada, à espera dos apoios à compra pelos jovens – que trouxe uma avalancha que foi importante e que agora começa a desvanecer-se. E, também, há o efeito da descida das taxas de juro, a correção da taxa stressada na recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, tudo isto criou um efeito de melhoria no poder de compra dos portugueses, que também se começa agora a desvanecer, atingindo já o seu limite. Por esse motivo, vimos já este final de ano [o número de transações] a abrandar e acreditamos que se vai prolongar durante 2026.

Mas falar numa correção negativa nos preços, uma descida, faz sentido nos próximos tempos, em alguns segmentos ou em algumas zonas?
Não vemos isso como uma possibilidade no curto prazo. Estamos a assistir, de facto, a esta contração do número de transações que, se se prolongar por um período continuado no tempo – dois trimestres, três trimestres –, a tendência será que o proprietário que tem uma casa para vender, que tem como ponto de comparação transações dos seus vizinhos e dos seus familiares, possa começar a ajustar o seu preço. Neste momento, estamos com tempos médios de venda de casas inferiores a 120 dias e, tipicamente, para que os particulares, que têm a sua própria casa à venda, comecem a ceder e a descer o preço, a casa tem de estar no mercado seis meses ou mais para começarmos a ver esse efeito. Portanto, temos pelo menos mais um semestre pela frente onde não é, de todo, expectável que haja correções nos preços.

Faz-se muito a comparação dos preços com os rendimentos líquidos dos portugueses, que colocam em Portugal numa das piores posições entre as economias desenvolvidas. Os preços das casas em Portugal estão em níveis sustentáveis ou há risco de uma bolha, sobretudo nos grandes centros urbanos?
Todos os indicadores levam-nos a concluir que não, seja pelos rácios de financiamento existentes, a forma como foi feito o financiamento nos últimos anos… Todos os indicadores disponibilizados pelo Banco Portugal mostram que temos um mercado saudável. Por outro lado, tendo os portugueses a sua casa – a maioria –, em muitos casos, praticamente paga, o que houve foi uma valorização do seu património. E quando eu troco a minha casa beneficio dessa valorização para comprar uma de valor superior, ou eventualmente fico em melhor situação para fazer um downgrade porque os filhos saíram de casa, por exemplo…

Sim, mas essa valorização consistente pode não durar para sempre, não é? Pode haver uma inversão…
Esse é o desafio. Porque estamos num mercado que assenta numa rotação do imobiliário e não numa criação de valor – e por isso esse é o desafio. Havendo um abrandamento no número de transações, o impacto irá existir.

Apoios “ajudaram a poupança dos jovens que já iam comprar casa de qualquer forma”

Usou a expressão “avalancha” para falar do impacto das medidas que foram aplicadas pelo Governo para ajudar os jovens. Primeiro, a isenção de IMT, que se iniciou no verão de 2024. Depois, na viragem do ano, chegou ao terreno a garantia pública para o financiamento a 100% que fez com que mais jovens conseguissem comprar casa…
A nossa crítica a estas medidas tem a ver com o facto de nós defendermos que as políticas da habitação se deviam concentrar em quem realmente precisa de apoio para aceder à habitação. O desequilíbrio que existe não será resolvido no curto prazo, precisa de medidas estruturais porque não é conjuntural aquilo que estamos a ver atualmente no mercado. Estas são medidas que puseram mais pressão na procura e ajudaram a poupança dos jovens que já iam aceder à compra de casa de qualquer forma. Muitos deles esperaram o momento de estas políticas estarem aprovadas para comprar – daí o tal efeito “avalancha” que referi. Mas não se resolve o problema de base que é o dos jovens que precisavam de apoio para aceder ao mercado continuarem fora do mercado.

Está, implicitamente, a dizer que foi ajudado quem não precisava?
Literalmente. De facto, são medidas muito generalistas que o que fizeram foi ajudar numa poupança inicial – porque há uma poupança no momento de comprar a casa…

Por não se pagar o IMT e o imposto de selo e, em muitos casos, a entrada inicial ao banco…
Isso. De facto estas medidas o que vieram fazer foi melhorar o custo de vida e a poupança destes jovens. Mas não vieram resolver o problema de base que é o acesso à habitação daqueles jovens que realmente precisam. Porque, mesmo com a garantia do Estado, o fator crítico para aceder a um crédito é a taxa de esforço, é esse rácio entre o rendimento líquido disponível e o valor [da prestação do crédito] do imóvel. E, nisso, não há garantia, não há poupança de IMT que resolva. Há que trabalhar no rendimento dos jovens, no acesso ao mercado de trabalho dos jovens e na evolução dos jovens no mercado de trabalho.

Também a questão da carga fiscal…
Exatamente, daí dizermos sempre que a própria DSTI [o debt service to income, o rácio usado pelos bancos], que é como o banco calcula a taxa de esforço, incide sobre o rendimento disponível, não sobre o rendimento bruto que o jovem aufere.

Mas acredito que para uma consultora imobiliária tenham sido boas medidas, porque terá aumentado o número de transações. No geral, acha que foi errado avançar com essas medidas?
É difícil dizer. Porque, isoladamente, todas as medidas são boas. E os sucessivos governos têm tido boas intenções. As medidas, quando as olhamos isoladamente, são positivas porque acrescentam sempre algo. A questão é os efeitos colaterais e o facto de não estarmos a atacar a raiz do problema, porque é um problema estrutural, insisto, não é um problema conjuntural. E a habitação é um reflexo de vários problemas que existem no país: da mobilidade urbana, do acesso ao trabalho, do mercado laboral, o trabalho dos jovens. A habitação é apenas um reflexo de vários problemas estruturais.

Três quartos dos portugueses vivem em casa própria e mais de metade em moradias

“O que faz mexer o mercado imobiliário são os portugueses, não é o mercado internacional”

Nunca temos o contrafactual, mas consegue imaginar de que forma é que teria evoluído o mercado imobiliário – sendo que, ao falar de mercado imobiliário, estamos a falar de muitos segmentos diferentes e muitas geografias diferentes – sem essas medidas da garantia pública e da isenção do IMT? Os preços teriam subido tanto como estão a subir?
Fazer uma análise depois de terem sido lançados os dados é sempre difícil. No mercado da habitação em Portugal o que mexe, realmente, é a troca de casa. Nós temos um país com uma cultura de proprietários, a maioria dos portugueses é proprietária da sua casa, como dizia – muitos já têm a casa completamente paga ou praticamente toda amortizada, o que faz com que a maioria dos portugueses o que viveu nos últimos anos foi um aumento do seu património e daquilo que foi uma poupança forçada de uma vida. Isso é o que mexe, realmente, o mercado. Nós vimos nos últimos dados do INE que o que está a mexer o ponteiro são os portugueses – não é o mercado internacional. Os jovens, naturalmente, tiveram aqui um papel importante e foi um número de transações relevante, mas não diria que agravou substancialmente o problema.

Então o que é que agrava o problema?
O que agrava o problema são as decisões estruturais que têm sido adiadas ao longo dos anos: por exemplo, não haver uma aposta clara nos meios de transporte públicos, em particular na mobilidade urbana. Isso cria um problema grave porque há soluções de habitação que são acessíveis de preço, mas não são acessíveis em distância e tempo de ligação com o centro da cidade. Outro: o planeamento das cidades continua muito concentrado em áreas muito específicas, da área metropolitana de Lisboa, onde está o trabalho, onde está a cultura, onde está o lazer – e devia haver um repensar da área metropolitana de Lisboa e não só da cidade de Lisboa, ou de Oeiras, ou do Barreiro, é preciso haver aqui uma lógica para repensar a nossa área metropolitana de Lisboa. O adiar dessas decisões é que está a fazer com que este problema seja cada vez maior.

Quando coloca em cima da mesa os programas Mais Habitação, que foi o ponto de lança do anterior governo para esta área, e, por outro lado, o programa Construir Portugal, qual tem ideias mais meritórias para resolver o problema de acesso à habitação em Portugal?
Volto a dizer que não são as medidas de curto prazo, nem generalistas, que vão resolver o problema. Há uma necessidade – e eu compreendo essa necessidade – do poder político de tentar chegar ao maior número de pessoas possível, mas isso não resolve o problema que temos. Ambos os programas falham neste ponto, concentram-se muito no curto prazo, em medidas muito generalistas. Ainda assim, no caso da nova política da habitação, vemos que já se toca na digitalização, no apoio à inovação, no processo de construção e de licenciamento, temos o IVA a 6% que é uma medida controversa mas é, de facto, importante. Nós temos muitos projetos imobiliários que não são viáveis para a classe média, o que está a empurrar muitos construtores e promotores para segmentos superiores.

Só por causa do IVA? Com o IVA 6% isso já não acontecerá?
Com o IVA a 6% nós conseguimos desbloquear vários projetos, sobretudo nas cidades mais periféricas e nas cidades secundárias, para chegar a um nível de preço que é acessível pela classe média.

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Estou a depreender que, na sua opinião, este programa que está em curso, o Construir Portugal, deste Governo, poderá ter um efeito um pouco mais positivo do que teve o Mais Habitação.
Eu diria que é preciso mais ambição e, sobretudo, nas decisões que é preciso tomar.

Em quê? Dê-me um exemplo.
Uma parte está ligada ao desafio que temos no que diz respeito ao poder local e os procedimentos do poder local, que condicionam as emissões das licenças de construção e da habitação, e o planeamento do município, que é de facto um poder que tem estado reservado às autarquias. Mas nós estamos num momento em que a nossa cidade de Lisboa, e a área de metropolitana de Lisboa, como do Porto, mudou de escala. Lisboa já não compete em Portugal, Lisboa compete com as principais áreas metropolitanas da Europa, e temos que ser competitivos a nível europeu. Há que pensar a cidade não na lógica da autarquia, mas de toda área metropolitana. Esse é um ponto, para nós, que é fundamental.

E que mais?
O segundo ponto tem a ver com outra área difícil que são os códigos de construção, ou seja, as regras para construir em Portugal. A tecnologia evoluiu tanto nos últimos anos, as técnicas de construção, a industrialização da construção, o design, o planeamento, o desenho técnico. Nós hoje temos códigos de construção que estão desajustados face a esta realidade e face às necessidades e ao estilo de vida dos portugueses e dos jovens portugueses. Enquanto não mudarmos as regras de construção que definem quais são os tamanhos mínimos de cada divisão, quais são as áreas mínimas da casa, como é que se deve construir, quais são os critérios técnicos de construção, temos regras que tornam muito difícil fazer casas com preços acessíveis para os portugueses.

Houve o plano simplex urbanístico, já há alguns anos, agora este Governo também vai avançar com mudanças importantes ao nível do licenciamento, acha que se está a caminhar no sentido correto?
O licenciamento é, sem dúvida, um grande desafio, porque o tempo que passa entre comprar um terreno, mesmo sendo urbano, e conseguir as suas licenças de construção e de habitação é excessivo – e isso tem custos que se refletem, naturalmente, em quem compra a casa no final. Há câmaras que se destacam, que estão a fazer um bom trabalho, há câmaras que souberam utilizar o simplex para conseguir melhorar a sua eficiência – a Câmara Municipal do Porto é um bom exemplo de uma câmara que está a fazer um trabalho e um esforço para tornar mais ágil o processo de licenciamento. Contudo, este continua a ser um problema transversal a todas as autarquias.

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“‘Baixar os preços das casas’ seria uma má notícia para todos”

Há uma espécie de paradoxo nesta discussão sobre o mercado da habitação, porque por um lado quer-se aumentar a acessibilidade das casas. sobretudo por parte dos jovens, e isso passa, pelo menos na ideia de alguns partidos políticos, por “baixar o preço das casas”. No entanto, como dizia há pouco, temos um país em que mais de 3/4 das pessoas vivem em casas próprias, portanto a minha pergunta é se a solução para o problema passa por reduzir, no fundo, o valor do ativo que as famílias têm?
De todo. Isso seria uma má notícia para todos, para as famílias portuguesas, para Portugal. O problema não é a habitação, não é o nosso mercado imobiliário. Nós temos é de criar condições, um, para criar riqueza e para aumentar o rendimento e o valor do nosso trabalho e da nossa produtividade. Por outro lado, ao nível do financiamento, o que está a condicionar [a aquisição] é esta taxa de esforço, é preciso que a banca portuguesa – e, obviamente, o regulador – criem soluções de financiamento ajustadas a esta realidade.

Tais como?
Tais como algumas que já existem noutros países. Nós estamos a amortizar capital e juros desde o primeiro momento e pode haver fórmulas de financiamento com um pagamento final mais elevado, amortização de juros no início, para que essa taxa de esforço na parte inicial do contrato seja menor e já poder acompanhar a oferta disponível no mercado e o custo de construir hoje em Portugal. Fala-se muito de que há um valor excessivo do imóvel, mas se olharmos para a construção nova e o preço da construção nova, é impossível construir mais barato – daí a importância de rever os códigos de construção. E, depois, há a promessa sempre adiada da habitação pública, de que seja uma realidade, porque se nós aumentarmos o nosso parque de habitação social isso tira muita pressão do mercado e ajuda quem realmente precisa. Precisamos de encontrar soluções a médio e longo prazo que protejam o património dos portugueses e que nos permitam acompanhar os restantes países na União Europeia no rendimento disponível dos portugueses.

Os bancos, inicialmente, mostraram algumas reticências em relação à garantia pública, pelo menos publicamente, mas hoje parece que reconhecem que está a ter um impacto e que os está a ajudar a aumentar a carteira de crédito. A sua perceção é que os bancos neste momento estão a querer dar crédito em condições vantajosas – com ou sem garantia?
Nós temos um regulador que teve um papel muito interventivo, com as suas medidas macroprudenciais. E isso permitiu-nos ter hoje um mercado de crédito bastante saudável e uma liquidez no mercado por parte da banca portuguesa que permite, de facto, financiar os portugueses, os jovens, em condições muito favoráveis. A banca tem capacidade de financiamento. Falta, na nossa opinião, uma evolução ao nível macroprudencial…

Em quê, concretamente?
Dou-lhe um exemplo claríssimo. Portugal é um país de família. Vivemos próximos da nossa família, dos nossos pais, dos nossos avós, há uma lógica desse núcleo familiar, mesmo agora com esta pressão que existe de nos afastarmos um pouco mais dos centros mantemos sempre um elo de ligação muito próximo. Isso é muito importante, viu-se na pandemia, viu-se na última crise, este apoio familiar. Mas hoje o que acontece é que se eu quiser ajudar o meu filho a comprar uma casa, dou dinheiro para o “sinal”, mas se eu quiser dar-me como fiador o banco vê isso como um fator positivo na análise de scoring [risco de crédito], mas não tem nenhum impacto na DSTI. Ou seja, uma análise de DSTI e a taxa de esforço é exatamente a mesma. E aqui podia fazer-se, talvez, uma reflexão – obviamente com critérios, para não termos problemas que também tivemos no passado que foi de pais a terem problemas com o incumprimento dos filhos. Mas, neste momento, em que temos pais que têm as casas completamente pagas, temos o problema que está na taxa de esforço, não está no risco do crédito… Poderia haver alguns ajustes, para que a família pudesse ajudar, ajudar com segurança, os seus filhos.

É interessante referir o passado. Na semana passada vimos alguns gestores bancários a pedir, de alguma forma, o regresso ao financiamento a 100%, superando o tal limite macroprudencial dos 90%, na maioria dos casos. Depois vimos o governador do Banco Portugal dizer que, se calhar, alguns bancos não aprenderam com os erros do passado…
Na Century 21 somos uma marca muito transversal, trabalhamos de norte a sul do país, nas ilhas, temos um valor médio de transação atual pouco acima dos 200 mil euros. E nós estamos com uma LTV [loan-to-value, que é o rácio entre o financiamento e o valor da casa] média abaixo dos 70% e uma taxa de esforço média [DSTI] abaixo dos 35%. Eu penso que esse esticar aos 100% pode ser interessante, mas não é essencial. Não diria que seja essencial para continuarmos a concretizar negócios, nem para que as pessoas acedam a uma habitação. Esse não é o problema. O problema continua a ser o rácio rendimento versus a prestação mensal, aí é que está o ponto.

Governo prepara regulação da mediação imobiliária. “É essencial”, diz Ricardo Sousa

O Governo indicou que no final do ano ou no início do próximo irá legislar no sentido de haver uma maior regulação do setor, concretamente na atividade de mediação imobiliária. Que expectativa é que tem sobre esse pacote?
É essencial, mas a questão não é legislar, é legislar para quem. E o que está aqui em causa hoje é a proteção do consumidor. E a mediação imobiliária… naturalmente nós não determinamos o preço das casas, nós fazemos consultoria e mediação, mas temos a obrigação de proteger quem está a comprar, proteger quem está a vender e não expor ao risco quem precisa de ser protegido. A legislação tem de acompanhar aquilo que foi a evolução do nosso setor. Nós passámos de um setor que era caracterizado por pequenas e microempresas – empresas com dois, três agentes comerciais – e, neste momento, temos um setor de grandes empresas de mediação imobiliária, com centenas de agentes imobiliários. E eu gostava, se estivesse hoje a comprar uma casa no mercado, de uma resposta simples à pergunta: Quem é que me está a representar? Porque nós vemos milhares de pessoas no terreno a assessorar, a acompanhar pessoas no processo de compra e venda, e não sabemos realmente quem é essa pessoa…

Porquê?
Porque quem está, neste momento, registado e regulado em Portugal são as empresas e não são os agentes imobiliários.

Isso é uma das alterações que espera ver?
Seria essencial ter um registo dos agentes com uma formação inicial e contínua porque, tendo em conta a complexidade e aquilo que implica o processo de compra e venda de uma casa, precisamos de pessoas com competências técnicas. Além disso, também as questões éticas que entram num processo de comprar e vender uma casa.

Porquê ética? Há falta de ética neste setor?
Volto ao que dizia. Quem é que o agente realmente representa? O proprietário ou o comprador? E porque é que isso não é transparente desde o primeiro momento que estamos no processo da aquisição da casa? Não existe esta transparência hoje. Se quisermos saber, por exemplo, quantos agentes imobiliários existem hoje em Portugal não há essa informação.

E que mais gostaria de ver o Governo legislar?
Além disso, sabemos que hoje o nosso processo de compra começa num ecrã. A primeira coisa que fazemos é olhar para um computador ou para uma aplicação de telemóvel, onde temos uma base de dados de informação onde não há qualquer curadoria dessa informação – nós, hoje, entramos, num portal imobiliário e não há regras, não é? É responsabilidade total de quem anuncia… No arrendamento, sobretudo, é assustador os anúncios e os falsos anúncios que existem.

Falsos anúncios?
Sim, pessoas que estão a publicitar um imóvel que nem sequer existe.

Para tentar, de alguma forma, manipular o mercado restante…
Manipular o mercado, gerar um lead de um cliente – até para burlas que têm sido verificadas, sobretudo desses falsos anúncios no mercado de arrendamento…

Como é que se pode evitar que isso aconteça?
O primeiro passo seria perceber a estrutura que existe hoje no setor de mediação imobiliária. Nós temos de ter as empresas com os seus alvarás de mediação imobiliária mas precisamos de ter a outra linha que é a dos agentes imobiliários, também, devidamente registados. Por outro lado, as plataformas digitais deviam ter, de alguma forma, um controlo sobre os anúncios que são publicados. Já hoje vemos plataformas como o Airbnb ou o Booking a terem de cumprir um conjunto de requisitos para publicitar os alojamentos locais. Eu penso que não seria descabido termos o mesmo num processo muito mais impactante que é a compra e a venda, ou o arrendamento de longa duração, de uma casa.