A votação na especialidade do pacote Mais Habitação aconteceu na quinta-feira, 6 de julho. O PS aprovou as suas propostas de alteração ao diploma que o Governo fez chegar ao Parlamento e poucas da oposição. Retirou contudo a proposta que dava força de lei à norma interpretativa sobre os rendimentos declarados em sede de IRS que contam para a atribuição do apoio extraordinário às rendas, deixando a bola do lado do Governo.

O pacote Mais Habitação foi, pela primeira vez, a conselho de ministros a 16 de fevereiro e muitas das propostas foram sendo alteradas pelo caminho. Mas na essência continua a prever-se um travão ao alojamento local que terá de pagar uma contribuição adicional, além de continuar prevista também a possibilidade de arrendamento compulsivo (mais atenuado pela mão do PS face à intenção inicial do Governo). E os vistos gold ligados diretamente ao imobiliário acabam, mas há também aqui uma porta que se mantém aberta.

As votações em sede de especialidade terminaram e o pacote irá agora voltar ao Plenário para uma votação geral final, havendo já partidos da oposição a garantir que vão voltar a chamar à votação algumas das suas propostas, avocando-as na discussão final, que deverá acontecer a 19 de julho.

Arrendamento coercivo pelos municípios em casos excecionais

As casas que estiverem devolutas há mais de dois anos e quando localizadas fora dos territórios do interior podem receber das câmaras marcha para arrendamento. Mas só a título excecional, conforme proposta do PS.

Ao fim de dois anos a autarquia notifica o proprietário do dever de conservação das casas (promovendo as obras) ou o dever de dar uso à habitação, podendo o município apresentar proposta de arrendamento, cujo valor da renda “não pode exceder em 30% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel” que são considerados para o programa de arrendamento acessível.

Se o proprietário recusar a proposta ou não se pronunciar no prazo de 90 dias a contar da sua receção, “e mantendo-se o imóvel devoluto, o município territorialmente competente, sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação, (…) pode, excecional e supletivamente, proceder ao arrendamento forçado do imóvel”. O que significa que o arrendamento coercivo acaba por ser aprovado ainda que com alterações face à pretensão do Governo, ao prever que o arrendamento forçado deve ser “excecional”.

E, conforme o Observador já tinha avançado, o PS determinou ainda, em sede de especialidade, que o município mesmo abdicando do arrendamento forçado pode continuar a aplicar taxas agravadas em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

PS esvazia arrendamento obrigatório e acaba com penalização a municípios que não o apliquem

A carga é retirada aos municípios, que, no entanto, têm de enviar  para o IHRU (Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana) a informação sobre o imóvel devoluto há dois anos e que não precise de obras de conservação “para que este possa, querendo, notificar o proprietário” de que pretende fazer a proposta de arrendamento.

Para fazer prova dos prédios devolutos:

Municípios têm de fiscalizar os imóveis para verificarem condições de habitabilidade

Sob proposta do PS, a versão final do Mais Habitação vai prever o dever de utilização dos imóveis, que determina que “as edificações devem ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal”, ainda que as autarquias possam “oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado” determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.

Nessa fiscalização, “é verificado o cumprimento das normas legais relativas, às condições de habitabilidade, que constituam situações irregulares de arrendamento ou subarrendamento habitacional”, e quando identificadas situações irregulares “a câmara municipal intima o proprietário para a reposição da utilização nos termos autorizados”.

Alojamento local limitado. Aprovação só com “ok” do condomínio e por unanimidade e novos registos suspensos

Suspensão de novos registos. Municípios podem decidir pôr fim à suspensão

Os novos registos de alojamento local (apartamentos e hospedagem) em prédios habitacionais ficam suspensos “em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior”.

Cabe aos municípios definir “o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local”. Ou seja, os municípios podem decretar o fim da suspensão. Mantendo-se a suspensão nos territórios (totalidade ou parte do município) em que tenha sido decretada situação de carência habitacional.

As regiões autónomas estão excluídas, assim como os imóveis integrados no programa público Revive Natureza.

Condomínio tem de dar autorização prévia e pode cancelar registos

“Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no titulo constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local”. A necessidade de ter a autorização do condomínio, por unanimidade, quando se quiser instalar um alojamento local em prédio de habitação foi introduzida pelo PS nas suas propostas de alteração e assim ficou aprovado na especialidade. Isto acontecerá para novos registos. PS e PCP votaram a favor; Bloco absteve-se.

A assembleia de condóminos vai, ainda, poder aprovar por maioria de votos que os estabelecimentos de alojamento local disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos. E quem detenha alojamento local em edifícios deve “afixar em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído”. Estas duas alterações propostas pelo PSD foram aprovadas.

Já o cancelamento de um registo por parte do condomínio, que já existe como possibilidade, passa a ter de ser aprovado por dois terços (66%) da permilagem do edifício, quando atualmente está em metade. Esta foi também uma proposta de alteração do PS que determina que para o cancelamento se efetivar a assembleia de condóminos tem de comunicar a deliberação ao presidente da Câmara Municipal do local “produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação”. O cancelamento do registo “determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento”. Só poderá haver reabertura do alojamento local com “deliberação em contrário da assembleia de condóminos”.

Novos registos válidos por cinco anos

Os registos dos alojamentos locais passam a ser válidos por cinco anos, tendo de ser renovados por iguais períodos. Esta era a redação da proposta do Governo, tendo a Iniciativa Liberal conseguido aprovar que “a primeira renovação seja contada a partir da data de emissão do título de abertura ao público” e não a partir da data da comunicação prévia à Câmara. Os registos dos alojamentos locais em vigor têm de ser reapreciados em 2030, ficando então com o mesmo limite de registo (cinco anos, renováveis).

As renovações do registo, segundo proposta do PS, “carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.”

Autorização prévia do alojamento local por parte do condomínio foi aprovada no Parlamento

Proprietário tem de fazer prova de que alojamento local está ativo

O Governo pretende que no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor deste diploma, “os titulares do registo de alojamento local vão ser obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local)”, sob pena de serem cancelados pelo presidente da Câmara. Não caducam, no entanto, os alojamentos cuja “exploração não ultrapasse 120 dias por ano”, segundo proposta do PS aprovada.

Alojamento local com contribuição extraordinária de 15%

Começou nos 35%, passou para 20% (ambas propostas pelo Governo) para o PS alterar, na especialidade, para 15%. Pagarão os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados em alojamento local em prédios habitacionais. Mas não os que estão no interior.

Ficam isentos os imóveis habitacionais que “não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente” e as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente “desde que a exploração não
ultrapasse 120 dias por ano.”

“Não há objetivo do Governo de matar o alojamento local”, diz ministra da Habitação, recusando cedência a interesses da hotelaria

Isenção de IRS e IRC para quem passe de alojamento local para arrendamento para habitação

Foi aprovada a isenção em sede de  IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que cumulativamente resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local e que o registo do alojamento local tenha sido feito até 31 de dezembro de 2022.

Além de que o contrato de arrendamento para habitação ocorra até 31 de dezembro de 2024. A isenção prevista “é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029”.

Senhorios vão pagar menos imposto. Mas taxas podem ser agravadas nas rendas altas e podem beneficiar de redução extra para quem reduzir renda

O rendimento com rendas habitacionais vai passar a ter uma taxa autónoma de 25% em vez dos atuais 28%. E conforme a duração do contrato de arrendamento, a taxa até pode ser menor. Os contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos passam a ter uma taxa de 15%, beneficiando em cada renovação com igual duração de uma redução de dois pontos percentuais até a um limite de 10 pontos.

Se o contrato for logo de 10 anos e inferior a 20 anos, a taxa será de 10%. E os senhorios que façam contratos com duração igual ou superior a 20 anos beneficiam de uma taxa ainda mais reduzida — 5%.

Estas taxas reduzidas foram propostas pelo Governo, mas o PS introduziu uma limitação consoante o valor praticado da renda. Assim, se a renda exceder em 50% os limites do preço de renda do arrendamento acessível então os senhorios não beneficiam de taxas autónomas reduzidas nos contratos feitos a partir de janeiro de 2024. Em contraponto é aplicada uma redução adicional — de 5 pontos percentuais — sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel, promovendo-se a redução das rendas.

Para o ano em curso, em que houve a norma travão para limites às rendas a 2%, os senhorios beneficiam de uma compensação. Uma vez que as taxas autónomas serão mais baixas o Governo ajusta o coeficiente de compensação, que será de 0,90 nas taxas de imposto mais altas (o coeficiente se for de 0,90 significa que 10% do rendimento não é tributado). E determina-se que quem tenha uma taxa autónoma de 5% terá um coeficiente de 0,45 ou seja 55% do rendimento não é tributado no âmbito da compensação existente e aprovada no final de 2022.

Limites à subida das rendas nos novos contratos

Os novos contratos de arrendamento habitacional terão limitações nas rendas iniciais. “A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, aplicado o coeficiente de 1,02“, ou seja à renda anterior pode haver um acréscimo de 2%. Isto nos contratos cujas rendas são mais elevadas.

Os contratos anteriores que não tenha sido atualizado de acordo com a lei podem ser aumentados somando-se os coeficientes de atualização dos três anos anteriores. Para 2023 é considerada a taxa de atualização de 5,43%.

Nas casas que foram alvo de remodelações ou restauro profundos pode acrescer à renda inicial “o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%”.

Rendas mais antigas (contratos anteriores a 1990) ficam fora do novo regime

Os contratos mais antigos, anteriores a 1990, não podem transitar para o novo regime de arrendamento. Os senhorios que estejam nestes casos terão benefícios fiscais em sede de IRS e IMI a aplicar a partir de 2024.

De fora do novo regime do arrendamento urbano (NRAU) ficam também os inquilinos que comprove que o rendimento anual bruto corrigido – RABC – do agregado é inferior a cinco RMNA (retribuição mínima nacional anual) e aí a atualização só pode ser feita consoante a inflação.

Não transitam também para o novo regime os inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Também aí a atualização será ao valor da inflação.

Seguros de renda podem ser deduzidos no IRS pelos senhorios

O Governo determina, no âmbito do Mais Habitação, que os seguros de renda passam a ser uma despesa dedutível em sede de IRS nos rendimentos prediais.

Os seguros de renda são adquiridos pelos senhorios como garantia de recebimento da renda. Apenas os proprietários do arrendamento acessível têm obrigatoriamente de subscrever este tipo de proteção de risco, para os restantes senhorios o regime é voluntário.

Fundos de investimento perdem benefícios fiscais para reabilitação urbana retirados. A menos que 75% dos ativos sejam arrendamento acessível

Sob propostas do Bloco e do PS, os fundos de investimento vão perder os benefícios fiscais, em sede de IRC, que existiam para a reabilitação urbana de imóveis.

Mas o PS optou por atribuir a esses fundos de investimento imobiliário e as sociedades de investimento imobiliário benefícios fiscais desde que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis. Neste caso as mais-valias líquidas (saldo entre mais-valias e menos-valias) obtidas pela venda de unidades de participação serão tributadas a uma taxa de 10% “quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que
obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento”.

Isenção de mais valia na venda de casa própria para aquisição de outra vai ter um novo limite

Quem vende uma casa para habitação própria para comprar outra com o mesmo efeito tem isenção no IRS sobre as mais-valias. Essa isenção mantém-se, mas o Governo propõe uma alteração ao regime que, na prática, vai determinar uma limitação. É que se obriga que a casa vendida tenha sido domicílio fiscal nos dois anos anteriores à venda. 

Ou seja, a casa tem de ser a da morada fiscal para o contribuinte poder beneficiar da isenção de imposto.

Por outro lado, quem quiser a isenção não pode ter beneficiado do mesmo regime nos três anos anteriores, ainda que se admita a existência de circunstâncias excecionais que possam levar a que isso possa acontecer. E nesse caso o contribuinte tem de fazer prova dessas razões.

Amortização de empréstimos dá vantagem fiscal

As mais valias com vendas de terrenos para construção ou casas que não sejam de habitação própria ou permanente (ou seja segundas ou terceiras habitações) desde que o valor da venda sirva para amortizar crédito com habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus filhos. A amortização tem de ser feita até três meses da venda.

Caso depois de amortizar os créditos ainda haja ganho, então nesse caso esse remanescente “é sujeito a tributação”.

Esta disposição é transitória e aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 (na versão do Governo que entrou no Parlamento o Executivo queria aplicar a medida apenas às casas vendas em 2023 e 2024. O PS estendeu mais um ano).

IMI familiar com mais deduções

A proposta foi do PSD mas teve aprovação. A dedução por dependente no IMI familiar vai aumentar. Ficará em 30 euros a dedução fixa ao IMI quando haja um dependente, para 70 euros com dois dependentes e para 149 euros em casas com três ou mais dependentes.

O IMI familiar depende da decisão dos municípios.

Isenção de IMT para terrenos para construção de habitações e para imóveis afetos ao arrendamento acessível que fica também isento de IMI por três anos pelo menos

Em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), vão passar a ficar isentos quando os terrenos transacionados sejam destinados à construção de imóveis para habitação desde que 70% dos prédios ou das frações sejam destinadas ao programa de apoio ao arrendamento certificado pelo IHRU.

Além disso, ficam isentos por três anos (a contar do ano da aquisição) de IMI os prédios urbanos ou frações adquiridos, reabilitados ou construídos afetados ao programa de apoio ao arrendamento. Podendo a isenção ser renovada por cinco anos. Ficam igualmente isentos de IMT. Cessa a isenção assim que passem para outras atividades. E têm de ter um contrato de arrendamento ao abrigo do programa de apoio ao arrendamento em seis meses a contar da aquisição.

Estas medidas são aplicadas a imóveis nas regiões autónomas, conforme proposta do PSD, aprovada.

Sob proposta do PS, ficam também isentos de tributação em IRS e em IRC, “pelo período de duração dos respetivos contratos, “os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil”.

Imóveis vendidos ao Estado isentos de imposto

As mais-valias em IRS e IRC pela venda de imóveis para habitação ao Estado, Regiões Autónomas e autarquias. Exceto se a venda for feita por entidades em paraísos fiscais ou se decorrer de alienações onerosas através do exercício de preferência.

Prédios adquiridos para revenda só beneficiam de isenção de impostos se forem vendidos em um ano

O Governo vai limitar a isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT) para quem compre prédios para revendê-los. Se atualmente quem junto do Fisco declare a atividade de comprador de prédios para revenda beneficia da isenção do imposto até três anos até à revenda, esse prazo vai passar para um ano. Ou seja, para continuar a beneficiar da isenção tem de revender o prédio no prazo de um ano.

Caso não aconteça, “o imposto é devido desde a aquisição, acrescendo juros compensatórios”.

Num comentário feito à proposta de lei sobre esta medida, o escritório de advogados Antas da Cunha ECIJA considera que “esta é mais uma medida que terá um impacto significativo no setor da promoção imobiliária, descaracterizando por completo um regime que muito contribuiu para o desenvolvimento daquele setor”.

Linha de financiamento para obras coercivas de 150 milhões

O Governo vai criar uma linha de financiamento com bonificação de taxa e garantia mútua de 150 milhões de euros para os municípios que precisem de promover obras coercivas em habitações. Esta linha será promovida pelo Banco Português do Fomento, devendo os termos e condições da linha ser regulamentados pelo Governo.

Apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível e estudantil. Linha de financiamento e cedência de bens públicos

Linha de financiamento de 250 milhões

Cooperativas de habitação e construção, construtoras civis e imobiliárias, municípios e juntas de freguesia, entidades regionais de promoção habitacional, misericórdias e instituições de solidariedade social vão ter acesso a apoios para promoverem habitação que seja destinada a arrendamento acessível. Haverá linhas de financiamento, cedência de terrenos e edifícios públicos para a promoção dessas habitações, beneficiando os seus promotores por todo o tempo da concessão e renovações do regime fiscal mais vantajoso que o arrendamento acessível dispõe.

Na linha de financiamento, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro (mas os termos e condições serão só conhecidos quando o Executivo regulamentar por portaria), o Governo avança com 250 milhões de euros que podem ser destinados a construção, reabilitação e até aquisição do imóvel desde que seja destinado a esse fim. Será o Banco Português do Fomento a promover a linha de financiamento.

Cedência de terrenos e edifícios públicos por 90 anos e renovável

O Governo tem de identificar o património imobiliário público que possa ser cedido para promotores e gestores de arrendamento acessível. A cedência do direito de superfície pode ser feita por 90 anos, tendo o PS introduzido uma alteração que prevê a possibilidade de o contrato de disponibilização ser renovado “mediante acordo entre as partes para o mesmo fim”. E ainda de acordo com a alteração promovida pelo PS o direito de superfície “é transmissível desde que salvaguardados todos os direitos e deveres inerentes, nomeadamente o dever de afetação dos fogos à promoção de habitação para arrendamento acessível”.

Mas não é permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.

Quando não haja cedência do direito de superfície, os fogos promovidos ao abrigo destes apoios têm de ficar disponíveis no arrendamento acessível por 25 anos.

Findos estes prazos, o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) e os municípios têm direito de preferência em processos de venda.

Aplicação também ao arrendamento estudantil

Foi por proposta do PS que este regime de apoio ao arrendamento acessível foi estendido ao arrendamento estudantil.

“A adesão a este regime está sujeita à aplicação de valores máximos de preços mensais de alojamento para estudantes, definidos em portaria pelos membros do governo responsáveis pelas áreas do ensino superior e da habitação”, determina-se na proposta de alteração socialista, aprovada na especialidade.

Vistos gold ainda são possíveis, mas com limitações

O PS travou a intenção do Governo de terminar com os vistos gold para investimentos. Assim só deixam de ter acesso a visto de residência investidores pelas transferência de capitais de montante igual ou superior a 1,5 milhões de euros, pela aquisição de imóveis de valor superior a 500 mil euros e pela aquisição de imóveis cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior de 350 mil euros.

Quando explicou este recuo face à intenção inicial do Governo, Eurico Brilhante Dias, líder parlamentar do PS, realçou que se elimina “por completo a possibilidade de dar vistos gold por investimentos imobiliários ou conexos com os imobiliários, em particular os fundos de investimento ou de transferência de capital, salvaguardando contudo, nas autorizações de residência por investimento, o investimento em empresas portuguesas, na criação e na manutenção de postos de trabalho, investimentos na área da cultura, da investigação e desenvolvimento, mas particularmente no sistema científico e tecnológico”.

Mas quem já estiver a aguardar concessão ou renovação mesmo ao abrigo dos investimentos que vão deixar de ter direito a vistos gold poderá ainda ver atribuído o visto, desde que “se encontrem a aguardar decisão junto das entidades competentes na data de entrada em vigor da presente lei”.