O Novo Banco registou uma perda de cerca de 56 milhões de euros na venda de uma propriedade em Grândola, conhecida como a Herdade do Pinheirinho. O negócio foi fechado já este ano com o grupo imobiliário VIC Properties por 59,6 milhões de euros. Este ativo estava registado no balanço do banco com um valor líquido de 115,8 milhões de euros, diferença que resultará numa menos-valia para o Novo Banco. Como a Herdade do Pinheirinho é um dos ativos que está protegido pelo mecanismo de capital contingente, as perdas geradas pela sua venda podem traduzir-se em compensações a nível de capital por parte do Fundo de Resolução.

Os números deste negócio, que é descrito como uma das cinco maiores transações imobiliárias feitas com ativos que estão no mecanismo de proteção contra perdas, constam de uma resposta enviada pelo presidente executivo do Novo Banco a 16 perguntas feitas por deputados do PSD em maio do ano passado. O documento – quase cem páginas, incluindo anexos, a que o Observador teve acesso — revela vários detalhes sobre as operações de vendas de ativos, em particular de imóveis, que têm estado no centro do debate político sobre a gestão dos ativos do Novo Banco e as perdas que têm sustentado pedidos de capital feitos ao Fundo de Resolução.

De acordo com a informação remetida sobre as duas transações feitas com carteiras de créditos e imóveis, a perda gerada por esta transação – a maior transação imobiliária com ativos abrangidos pelo mecanismo de capitalização contingente – será mais relevante do ponto de vista do impacto para o Fundo de Resolução e para os recursos públicos do que as duas carteiras de imóveis alienadas e conhecidas como projeto Viriato e projeto Sertorius.

A propriedade de Grândola foi alienada abaixo da última avaliação, realizada em 2018, e que apontava para um valor de 104,7 milhões de euros. O Novo Banco não identifica o imóvel, mas pela informação percebe-se que este património chegou ao banco por via da execução de um devedor (ainda do tempo BES), que foi alvo de um Processo Especial de Revitalização, no qual o Novo Banco reclamava créditos de 140 milhões de euros. Os dados remetem para a sociedade imobiliária Pelicano, que tinha a promoção da Herdade do Pinheirinho, um PIN (projeto de interesse nacional) turístico do tempo de José Sócrates. E que não avançou.

A transação em causa foi aprovada pelo Fundo de Resolução ainda no final do ano passado e, segundo notícias recentes, foi finalizada já este ano.  A propriedade corresponde a 200 hectares em Melides, concelho de Grândola, e foi vendida ao grupo VIC Properties, que pretende relançar o projeto turístico. A VIC Properties, com acionistas austríacos, é a promotora do empreendimento de apartamentos do Braça de Prata, em Lisboa. Recentemente, comprou também ao Novo Banco terrenos na Matinha, igualmente em Lisboa.

A longa resposta do Novo Banco ao PSD revela que, das cinco maiores operações realizadas, apenas uma terá sido efetuada a um preço superior ao do balanço. Nas outras quatro (uma das quais ligada ao mesmo devedor), o banco terá tido prejuízos face ao valor líquido a que estes ativos estavam registados, ainda que em dois casos a transação até tenha sido realizada a um preço acima da avaliação mais recente. Três destas operações envolveram terrenos (Grândola, Oeiras e Palmela), uma é residencial (Albufeira) e outra envolve uma herdade em Sintra. Foi nesta última que se registou a maior diferença relativa entre a avaliação mais recente de 7,3 milhões de euros e valor da transação de 3,9 milhões de euros.

Os terrenos dados como colateral deste empréstimo já tinham sido executados há bastante tempo e uma regra bancária estabelece que os bancos têm até dois anos para vender ativos que não estão afetados à sua operação.

Respostas dadas a 8 de julho ao PSD não foram divulgadas

O presidente executivo do Novo Banco, António Ramalho, assina as respostas às 16 perguntas colocadas por três deputados do grupo parlamentar do PSD — Duarte Pacheco, Afonso Oliveira e Hugo Carneiro — em maio de 2020 e que chegaram no dia 8 de julho. Num preâmbulo do documento, a que o Observador teve acesso, António Ramalho indica que dará conhecimento da carta ao presidente da comissão de orçamento e finanças do parlamento com a indicação expressa de que a informação (quase cem paginas, incluindo anexos) deveria ser enviada aos coordenadores de cada grupo parlamentar, o que terá sido feito. No entanto, o documento não foi tornado público pelo PSD, confirmou ao Observador o deputado Afonso Oliveira.

Já depois destes esclarecimentos terem chegado, o líder do PSD, Rui Rio, tem feito fortes críticas ao processo de vendas de imóveis e ativos a desconto pelo Novo Banco, levantando suspeitas sobre estas operações, até na sequência de notícias na imprensa sobre estas transações. As operações também são visadas pela auditoria independente a cargo da Deloitte que deveria ter sido entregue até ao final do mês, mas que cuja versão final foi adiada, violando o prazo imposto pelo Governo. Esta sexta-feira foram comunicadas as conclusões preliminares desta auditoria ao Fundo de Resolução e ao Novo Banco para o exercício de contraditório.

Entre as respostas dadas há muita informação sobre as chamadas vendas a desconto do património imobiliário do Novo Banco, inserido em carteiras alienadas a fundos, mas também sobre a evolução da carteira de crédito malparado e sobre o reconhecimento anual de imparidades e a comparação com outros outros bancos.

Questionado genericamente sobre a razão pela qual estas vendas tiveram de ser feitas num certo momento, o presidente do Novo Banco, António Ramalho, recorda que a redução dos rácios de crédito malparado são uma prioridade reforçada pelo Banco Central Europeu e “uma condição necessária para a captura de benefícios ou mitigação de impactos negativos em requisitos de capital, os quais foram conseguidos em benefício direto da gestão dos mecanismos CCA (capital contigent agreement, a expressão em inglês para “mecanismo de capital contingente”).

O presidente do Novo Banco sustenta que a redução acelerada dos NPL (créditos não produtivos) “era inevitável em face do contexto e pressão regulamentar”, reconhecendo também que o mercado para a venda destes ativos “apresentou entre 2017 e 2019 condições favoráveis”. Foram, aliás, várias as operações feitas por outras instituições bancárias nacionais, algumas das quais aos mesmos fundos que compraram as carteiras do NB.

Num ponto prévio, a gestão do Novo Banco quantifica a constituição de provisões para perda ao longo de quatro anos, entre 2015 e 2019, para ilustrar que não houve “uma alteração profunda” no montante de imparidades registadas, para além das motivadas pela evolução da regulação ou das regras contabilísticas. E ainda que este comportamento é consistente com o verificado em outros bancos a operar em Portugal. Foi nos anos de 2016 e 2017 que foram reconhecidas mais imparidades (perdas que podem obrigar a entradas de capital), e não após a venda à Lone Star e à entrada em vigor do mecanismo de capital contingente que protege o balanço da instituição das perdas geradas com os ativos cujos riscos o comprador não quis assumir.

A propósito das denúncias das vendas a desconto num mercado imobiliário a valorizar, António Ramalho realça que a valorização registada até 2019 não foi uniforme, centrou-se no segmento residencial sobretudo urbano. As carteiras vendidas ao abrigo dos projetos Viriato e Sertorius eram compostas em 67% por imóveis não residenciais, alguns dos quais sofreram um agravamento de custos (por exemplo, de limpeza de terrenos para prevenção de incêndios). Além de que há imóveis fora de Portugal, sobretudo dados como colateral de créditos, em mercados afetados pela desvalorização do petróleo, que perderam valor.

Nas duas carteiras de património que foram vendidas a terceiros, a Viriato e a Sertorius, o presidente do Novo Banco recorda uma informação que já tinha sido dada quando as mesmas foram anunciadas. Os ativos cobertos pelo mecanismo de proteção representavam 18% do valor líquido do balanço. No Sertorius eram 19%. Não é claro qual a percentagem das perdas registadas nestes dois negócios que são atribuíveis a estes ativos e que por essa via deram direito a compensação por parte do Fundo de Resolução, mas no esclarecimento prestado sobre o impacto da operação Viriato nos pedidos de capital feitos, o Novo Banco deu a seguinte garantia:

“Esta operação não teve qualquer custo direto para o Fundo de Resolução, porque a generalidade dos imóveis não estão cobertos pelo mecanismo de proteção de capital. Refira-se mesmo que, para a totalidade dos imóveis protegidos até dezembro de 2019, o Banco tinha obtido para o Fundo de Resolução uma mais valia de 10 milhões de euros que reduzia às perdas noutros créditos”.

Novo Banco afasta vendas a partes relacionadas com a Lone Star, mas há compradores confidenciais

Uma parte importante da informação remetida é sobre as vendas de carteiras de ativos, créditos e imóveis com detalhes sobre os processos competitivos que levaram à escolha dos compradores dos portefólios Viriato, em 2018, e Sertorius, em 2019. O presidente executivo do Novo Banco garante aquilo que tem sido repetido pelos responsáveis da instituição, e que foi já reafirmado esta semana pelo acionista Lone Star. António Ramalho estava disponível para dar mais explicações ao parlamento até em agosto, mas os deputados só o vão chamar em setembro.

Foram cumpridas as políticas e regulamentação aplicáveis por parte de departamento de compliance do banco e “não há qualquer registo ou evidência de transação com partes relacionadas no âmbito dessas carteiras de crédito ou imobiliárias”.

No entanto, o Novo Banco sinaliza seis compradores de ativos entre créditos e imóveis por identificar porque estão abrangidos por cláusulas de confidencialidade dos contratos de venda. O banco acrescenta que vai pedir autorização a estes compradores para divulgar a sua identidade. É sobretudo na compra de créditos mal parado que se verificam estas situações. No projeto Nata II estão assinaladas duas entidades por identificar, ambas com sede em Portugal. No projeto Albatros todos as três entidades, residentes fora de Portugal, ficam por identificar, com exceção da Waterfall Asset Management, a entidade gestora envolvida na aquisição.

Também os ativos vendidos no Projeto Cannas (em Espanha) tiveram como destino uma sociedade gestora de fundos de investimento em representação de fundos que não é identificada (pergunta). Nestas respostas o Novo Banco não especifica o montantes envolvidos nas transações feitas com sociedades por identificar.

Já no que toca às operações mais polémicas de venda de imóveis, todas as entidades adquirentes estão identificadas, incluindo as associadas ao projeto Viriato que foi alvo de uma investigação divulgada esta semana pelo Jornal Público. A resposta ao PSD indica as sociedades imobiliárias com sede em Portugal envolvidas no negócio, mas também uma sociedade por quotas domiciliada fora de Portugal, a Coiba – Directorship Sociedad Limitada.

As operações de seis carteiras de ativos que foram objeto de venda e cujos processos estão detalhados nestas respostas foram todas, de acordo com a informação prestada, aprovadas pelo Fundo de Resolução (o acionista público que tem a obrigação de cobrir parte das perdas) e pela comissão de acompanhamento independente, uma vez que incluíam ativos, créditos ou imóveis, abrangidos pelo mecanismo de capitalização contingente.

As fichas das carteiras de ativos polémicas que geraram perdas de 610 milhões

Projeto Viriato

Carteiras de imóveis abrangidos pelo mecanismos de capital contigente (CAA): 47% residencial, 25% terrenos, 19% comércio e serviços. 7% industrial. Portefólio incluía mais de cinco mil imóveis e 8.000 frações.

Data: Realizado entre abril de 2018 e outubro de 2018

Valor líquido de balanço dos ativos: 467 milhões de euros (18% destes eram do CCA — sigla inglesa para mecanismo de capital contingente)

Preço: 364 milhões de euros (17% dos ativos eram do CCA)

Perdas de 159 milhões de euros (dados consolidados tirados do relatório e contas)

Comprador: Veículos detidos por fundos geridos pela Anchorage Capital Group. 16 investidores qualificados e sete ofertas não vinculativas.

Projeto Sertorius

Data: Realizado entre fevereiro de 2019 e agosto de 2019

Imóveis abrangidos pelo CCA: 47% terrenos, 17% industrial, 13% residencial, 8% comércio e serviços, 6% hotelaria e turismo, 5% herdades/quintas, 4% outros. Um total de 195 imóveis.

Valor líquido de balanço: 359 milhões de euros (19% de ativos estavam no CVA)

Preço: 159 milhões de euros (20% do CCA)

Impacto negativo nos resultados de 229,2 milhões de euros.

Comprador: Entidade detida indiretamente por fundos de investimento do Cerberus Group, escolhido após 48 investidores contactados, 20 qualificados, 5 ofertas não vinculativas. O Cerberus Group é acionista do banco austríaco Bawag, do qual o chairman do Novo Banco, Byron Haynes foi presidente até junho de 2017, antes de ir para o banco português. Esta situação não configura do ponto de vista técnico/jurídico uma parte relacionada, tendo a operação sido validada pelos órgãos internos e de fiscalização externa do banco.

Projeto Nata I

Data: Março a dezembro de 2018

Carteira de créditos não produtivos (em incumprimento) em Portugal

Valor líquido de balanço: 629 milhões

89% destes ativos estavam abrangidos pelo mecanismo de capitalização contingente

Preço: 505 milhões de euros (92% de ativos eram do CCA)

Perda: 108,9 milhões de euros (dado extraído do relatório e contas do Novo Banco)

Comprador: Consórcio de fundos associado à KKR Credit Advisors pela LX Invesments Partners, escolhido a partir da negociação com dois finalistas escolhidos após três ofertas vinculativas e 26 investidores qualificados.

Projeto Nata II

Data: Janeiro a setembro de 2019

Carteira de créditos não produtivos em Portugal

Valor líquido de balanço (perímetro final): 245 milhões de euros

Preço: 157 milhões (84% de ativos estavam no mecanismo de )

Perda: 79,7 milhões de euros (valor referido no relatório e contas do Novo Banco).

Comprador:  Davidson Kempner Capital Partners e Davidson Kempner Capital Management e fundos associados após duas ofertas vinculativas e 33 investidores qualificados.

Projeto Albatros

Carteira de crédito não produtivo em Espanha

Data: Agosto de 2018 e julho de 2019

Valor líquido de balanço: 168 milhões de euros (78% de ativos co CCA)

Preço: 99 milhões de euros (75% dos quais do CCA)

Perda: Perda de 33,8 milhões de euros (dado referido no relatório e contas de 2019)

Comprador: Fundos associados à Waterfall Asset Management, após duas ofertas vinculativas e a partir de 31 investidores qualificados.

Projeto Cannas

Carteira de crédito não produtivo em Espanha

Data: Entre agosto de 2019 e janeiro de 2020

Valor líquido de balanço: 25 milhões de euros (30% de ativos do CCA)

Preço: 14,5 milhões de euros (29% encontravam-se no CCA)

Comprador: Fundos associados à Waterfall Asset Management, 17 investidores qualificados, oito ofertas não vinculativas.

Perda: Não conhecida.

Novo Banco terá financiado também o comprador dos imóveis no projeto Sertorius

As respostas foram dadas antes da polémica suscitada pela notícia do Público relativa ao projeto Viriato, pelo que não esclarecem (também não foi perguntado) quantas destas aquisições foram financiadas com empréstimos do Novo Banco. A instituição já confirmou que concedeu “um empréstimo denominado ‘vendor loan’ realizado de acordo com as melhores práticas de mercado, que implicam elevados valores de capitais próprios, sujeito a especiais poderes de crédito de acordo com o Modelo de Governação do Banco e com níveis de segurança e rentabilidade elevados entre os quais a hipoteca dos bens até à amortização da dívida”.

Segundo informação recolhida pelo Observador, também o projeto Sertorius de venda de 195 imóveis terá foi financiado com recurso a um vendor loan, ou seja, com financiamento do Novo Banco ao comprador.

Esta será uma prática comum no setor bancário seguida na venda de outras carteiras de imóveis,  que constituem um colateral para estes financiamentos, mas menos usual nos créditos. Estas modalidades de financiamento exigem que o financiado, neste caso os fundos compradores comprometam um valor mínimo de capital próprio na operação, cerca de 20% a 25% mas permite a entrada na corrida de mais investidores e com ofertas financeiras mais interessantes para o vendedor. Apesar de o Novo Banco continuar exposto ao risco destes ativos, uma vez que o colateral do financiamento que concedeu são os imóveis, esta modalidade prevê que o reembolso tenha de ser feito antes do promotor recolher lucros da operação.

O Novo Banco detalha também, em resposta a perguntas do PSD, os critérios usados internamente para definir créditos não produtivos e como e com que consultorias externa foram construídos os modelos de registo de imparidades. E revela, por exemplo, os montantes de crédito não produtivo recuperados entre 2017 e 2019 — 1.661 milhões de euros, 2.819 milhões de euros e 2.167 milhões de euros.