Como é que se compra ou vende uma casa durante um estado de emergência provocado por uma pandemia viral?  “Comprar uma casa é a decisão de uma vida. Quem é que, psicologicamente, consegue decidir isso agora?“, questiona um responsável do setor. O mercado imobiliário “eclipsou-se” nas últimas semanas, há suspensões, dúvidas e desistências. E a nova construção está a ser afetada. Quase todos acreditam numa baixa dos preços, fruto da recessão e de alguma oferta que seja colocada no mercado, mas há quem avise: houve muita gente que vendeu ao desbarato na última crise e, depois, arrependeu-se. Até porque, uma vez passada esta tempestade, o “vírus não vai tirar-nos a luz de Lisboa nem a beleza do Porto“.

Que proprietário vai abrir a sua casa a potenciais compradores nestes tempos de confinamento domiciliário e distanciamento social? E que comprador irá avançar para um negócio sem antes ver mesmo a casa, e não apenas olhar para imagens selecionadas numa plataforma online? Mesmo que um vendedor e um comprador queiram muito fechar um negócio, neste momento, por confiança ou porque o comprador já conhece o imóvel em causa, será muito difícil fazer uma escritura – esta exige a presença física das partes e um notário. E já há várias semanas que os notários estão a funcionar a (menos de) meio gás, limitando a atividade às operações “urgentes, que não podem esperar“.

“As empresas têm apostado muito nos avanços das plataformas eletrónicas, mas temos tido a prova viva nos últimos dias de que não se fazem negócios sem contacto físico”, indica ao Observador o presidente da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal). Luís Lima diz que o setor “se eclipsou”: “Estamos parados desde há uma semana, se houver alguma transação é esporádica. E nem sequer é possível porque não podemos ter contacto com o público e desde há 15 dias que quase não havia visitas a casas”.

Ainda há poucos meses, embora havendo alguns sinais de “clara travagem” na subida dos preços no imobiliário, a agência Moody’s ainda antecipava um aumento de 4% nos preços das casas em 2020. Esse aumento tornou-se, agora, uma miragem. Patrícia Barão, diretora da área residencial da multinacional JLL em Portugal, admite que 2020 terá uma “correção em baixa”, depois das subidas de dois dígitos desde 2013, mas é “difícil antecipar de quanto“. Já Nuno Garcia, da Gesconsult, empresa de gestão de obras, não acredita em quedas de 30%, como algumas previsões que já ouviu. É “especulação”.

Os adiamentos e recuos (que, cada vez mais, se transformam em desistências)

“No mercado interno, nós já sentimos uma suspensão de negócios que estavam em curso. Tínhamos uma série de negócios que estavam na reserva, a avançar para CPCV [contrato de promessa de compra e venda], de casas em planta, mas muitos desses clientes já recuaram e disseram que querem aguardar para perceber como evolui a situação”, reconhece Patrícia Barão.

São fortíssimos condicionalismos à atividade das mediadoras imobiliárias que fazem com que um mercado aquecido, onde muitos viam uma bolha (causada pela insuficiência da oferta e a subida dos preços), se transforme num mercado morto. E sem data para ressuscitar. Como tanto outros, é certo. Mas se as pessoas podem voltar logo aos restaurantes e às lojas quando as restrições terminarem, a retoma não é imediata quando estão em causa bens duradouros. “A compra de casa é muitas vezes a decisão de uma vida. E quem é que, psicologicamente, consegue decidir uma coisas dessas agora?”, pergunta Luís Lima.

Ricardo Sousa, presidente da Century21, explica ao Observador que este foi um ano, mais um, que começou de uma forma muito positiva. As primeiras notícias sobre a situação na China “pareciam ser algo distante”, embora desde logo se tenha percebido que poderia ter “impacto indireto”. Assim, “março ainda foi um mês relativamente normal aqui em Portugal”, garante o responsável: “os negócios mantiveram-se praticamente todos, exceto alguns envolvendo clientes internacionais que tiveram de adiar as suas viagens”.

É certo que “as idas aos notários foram limitadas, as nossas unidades (lojas) passaram a trabalhar à porta fechada. As visitas aos imóveis passaram a ser, predominantemente, visitas virtuais. Mas aqueles negócios em que só se esperava aprovação do crédito ou escritura conseguiram-se fazer”, comenta Ricardo Sousa. Mas à chegada do mês de abril (e, depois, maio), “sendo a prioridade máxima a proteção das pessoas, todos os negócios estão a ser adiados, estamos a adiar todas as decisões, embora saibamos que as pessoas mantêm o interesse”. “Até agora, não está a haver desistências, o que estamos a registar é muita suspensão e adiamento dos processos”, afirma, notando que quanto mais a crise sanitária se alongar mais provável é que os adiamentos se transformem em desistências.

Números divulgados esta sexta-feira num inquérito da APEMIP dão-nos a dimensão avassaladora da paragem neste setor. Três quartos das empresas (80%) indicam ter tido clientes e desistir do negócio já numa fase avançada: houve, mesmo, 20% dos clientes que recuaram apesar de terem assinado o contrato promessa de compra e venda. Com a paragem forçada da atividade — que está incluída nos setores não essenciais do decreto-lei de declaração do estado de calamidade, estes números só tendem a piorar.

Imobiliário. 4 em cada 5 empresas tiveram clientes a desistir de comprar casa

Baixa dos preços? Já há “pequenos aforradores a telefonar à procura de oportunidades”

Quando não há procura já se sabe o que acontece: os preços vão baixar, antecipa o presidente de APEMIP (admitindo que havia alguma especulação antes desta crise). “Agora os preços vão ter de descer? Quanto? Depende do tempo das restrições, mas também da capacidade dos vendedores para esperar por temos mais auspiciosos”. Luís Lima lembra que, no tempo da troika, houve muita a gente a vender barato e, depois, arrependeu-se. “Somos muito emocionais. Não desesperem”, apela.

Não é expectável que haja um grande número de casas “despejadas” no mercado, pelo menos nesta fase – até pelas moratórias que os bancos estão a disponibilizar, de forma mais ou menos generosa em relação ao que foi legislado, para ajudar quem vir os seus rendimentos afetados por esta crise. São medidas que pretendem evitar que as pessoas sintam urgência em vender as casas onde vivem – mas isso só se aplica às casas de primeira habitação. “Sabemos que vai haver situações pontuais de pessoas que vão ter necessidade de liquidez, que tenham investimentos [em segundas casas, por exemplo, ou casas de férias] e, por aí, antecipamos que possam começar a aparecer estes imóveis no mercado, para venda rápida“, diz Ricardo Sousa.

Mas é exatamente aqui que se está, já, a gerar algum interesse em possíveis “pechinchas“. O presidente da Century 21 garante que já há “pequenos aforradores que já estão a telefonar, à procura de oportunidades para fazer aquisições”. Não podemos esquecer que as taxas de juro continuam baixas – ainda por mais tempo, agora, pelas medidas de estímulo que os bancos centrais estão a adotar – pelo que as alternativas, para quem tem poupanças, continuam a ser muito escassas. E “o investimento imobiliário culturalmente é uma opção muito enraizada“, diz Ricardo Sousa. A JLL diz ter vendido 11 casas, por via exclusivamente digital, nestas semanas de lockdown.

Patrícia Barão, da JLL, sublinha que, sobretudo num contexto de taxas de juro baixas, “o imobiliário sempre foi um setor de refúgio”. “Quem tem liquidez tem sempre belíssimas oportunidades de investimento no imobiliário, sempre foi assim. E basta pensar que na China, que tem cerca de oito semanas de avanço nesta epidemia, em relação à Europa, os nossos escritórios lá (e em Hong Kong) já retomaram 90% da atividade”.

Por outro lado, alerta a especialista, o “mais preocupante é que nos projetos de promoção que estão planeados para arrancar, há promotores que estão a indicar que as obras não vão arrancar ou vão ter atrasos”. “Esses atrasos também vão ter implicações na tomada de decisão. Implica que não vamos conseguir prever se esta retoma vai ser em V, que é o que acontece historicamente. Isto vai causar danos no panorama nacional”, reconhece.

Um mercado “em pause“. Recuperação pode ser rápida?

O negócio imobiliário é sempre um dos primeiros a ressentir-se quando há uma crise. Foi assim na recessão que acompanhou a era da troika. “O setor é sempre um barómetro. Quando há crise, as empresas desaparecem, quando começa a melhorar as empresas aparecem que nem cogumelos. Mas também precisam de puxar pelo setor”, afirma o presidente da APEMIP.

Patrícia Barão, principal responsável pela área de imobiliário residencial da JLL, concorda. “Este abrandamento vai ser inevitável, vai ser sentido por todos os setores. Mas assim que a crise sanitária abrandar, vai ser o setor imobiliário que vai novamente alavancar os outros setores”, diz a especialista, argumentando que “o imobiliário sempre foi aquele setor que era o primeiro a reerguer-se das cinzas”. Neste momento, porém, “parece que estamos em pause“, acrescenta, confiante de que a recuperação será rápida.

Mas pode não ser bem assim: o boom que acelerou a saída da recessão a partir de 2013 foi possível porque havia investidores e compradores com vontade e capital para comprar, muitos eram estrangeiros e tinham incentivos atrativos como os programas dos Vistos Gold e para os residentes não habituais. Agora a situação é diferente. Não só estes programas foram revistos ou quase eliminados, no caso dos vistos dourados, no início deste ano, como já não estamos apenas a falar de uma crise portuguesa, ou sequer de uma crise do Sul da Europa.

A economia e o investimento estão paralisados em todo o lado, assinala Nuno Garcia, da Gesconsult, empresa de engenharia e projeto. Mas isso pode ser um bom sinal. “Toda a gente está em pausa no mundo inteiro. O investidor pode continuar a querer investir, é uma questão do timing. O que me deixa confiante é que o investimento não está a fugir de Portugal, os grandes investidores estão a dar sinal de querem continuar…”, garante. Além disso, reforça, “os grandes grupos não olham para o investimento a curto prazo“, embora seja claro que tudo vai “depender do tempo que a crise demora”.

Para este especialista, esta situação é completamente diferente da crise de 2011 a 2013: as condições para recuperar são maiores, afirma. As tendências não desaparecem de um dia para o outro e havia uma dinâmica forte no mercado – isso dá-nos algum conforto.

Também Patrícia Barão defende que “não vai ser esta situação do Covid que vai apagar 10 anos de dinâmica, que colocou Portugal no mapa”: “Ainda não se sabe a dimensão que a pandemia vai atingir em Portugal, mas o vírus não nos levou o clima, não nos leva o nosso sistema de educação, não nos leva a nossa hospitalidade, não nos leva a luz de Lisboa e a beleza do Porto, não vai levar-nos os fatores diferenciadores. Se não deixarmos que isto nos roube o ânimo, com as medidas certas, vamos conseguir”.

Recuperação será rápida se vírus continuar “sob controlo” em Portugal

Nuno Garcia afasta, para já, quedas abruptas no preço, que não são muito sentidas neste mercado. “Não acho que os preços vão cair 30%, como já ouvi dizer. Há muito ruído, especulação”. Mas quando começar a recuperação, é provável que ocorra um ajuste dos preços. Porquê? Porque os promotores, assinala Nuno Garcia, vão precisar de dinheiro rapidamente e isso vai fazer cair preços. Haverá pré-vendas a valores mais baixos para atrair investimento, mas as pessoas vão precisar do incentivo do preço para investir”.

O especialista admite, contudo, que também pode faltar capacidade financeira dos grandes investidores, “desapareceu muito dinheiro dos mercados financeiros e isso pode levar a uma baixa de preços”. Outro fator: “os fundos abertos estão fazer resgates e isso abala a confiança”.

Mas, no meio da incerteza geral, há um fator que será decisivo. Os números mostram que Itália e, depois, Espanha, deixaram a propagação do vírus e a letalidade fugir de controlo, subitamente. São mercados parecidos com o português, países com boa gastronomia e clima atrativo. Se Portugal continuar a manter a situação controlada, por sinal, Patrícia Barão diz acreditar que o país “vai sair beneficiado porque nós não temos indicadores do descontrolo como os que, infelizmente, aconteceram em Itália e Espanha”.

“Apesar de tudo, apesar da situação dramática, acho que nós vamos conseguir mostrar que somos um país que consegue gerir estas crises melhor. E vamos conseguir transmitir isso” aos investidores, quando a crise passar. A análise é partilhada por Ricardo Sousa, da Century 21: “a perceção que existe de Portugal é positiva. Não há aqui uma ideia de que o vírus está fora de controlo – acredito que pode ser um fator importante se Portugal tiver uma boa contenção, vai contribuir para que o país saia bem” desta crise.

O setor vai sobreviver até descongelar?

Com as empresas paradas e 40 mil profissionais que trabalham a recebidos verdes e não podem beneficiar do lay-off, Luís Lima avisa que o pacote de apoios acessível ao setor, e que passa pela linha de crédito de apoio à tesouraria reforçada para 400 milhões de euros, não é a resposta. Há muitas empresas que estão a tentar aderir, mas não cumprem os critérios exigidos, nomeadamente os saldos médios e até inexistência de dívidas à Segurança Social. Esta atividade, diz, é como um cabeleireiro: “o dinheiro que entra em caixa sai logo“.

O presidente da APEMIP apela, por isso, a que o imobiliário tenha direito a um pacote específico de apoios como o dirigido aos setores mais afetados do turismo e que prevê o financiamento de salários até ao limite do salário mínimo.

Um pedido secundado por Ricardo Sousa, da Century 21, que assinala que boa parte das pessoas que trabalham neste setor não tem vínculo por conta de outrem: “há uma parte muito importante da população – 790 mil pessoas – que são trabalhadores independentes. É uma parte do tecido empresarial importante, com ramificações importantes, e é necessária uma voz maior para uma população que está mais desamparada”. “É um ponto que devia ser mais debatido e com medidas urgentes, porque o que chegar em maio virá tarde demais“, avisa.

Apesar de toda a disponibilidade manifestada pelos ministérios da Justiça e da Habitação para ajudar a agilizar os processos com escrituras e outros, Luís Lima queixa-se que o setor foi esquecido nos pacotes financeiros. ” E o regime do lay-off, para além da situação dos profissionais independentes, também não parece acautelar a situação dos gestores de pequens empresas que são ao mesmo os empregados e donos. “Vivemos dos clientes, mas é preciso que a nível financeiro não nos tratem mal, não nos abandonem porque também precisam de nós”, diz Luís Lima.

No final de 2011, existiam dados que apontam para o encerramento de cinco mil empresas desta área. O setor foi  também um dos primeiros a dar o mote para a recuperação e a puxar pela economia em 2014, mas muitas das empresas que o fizeram não era as mesmas da pré-crise, tendo conseguido atrair emprego qualificado de pessoas que antes não tinham tido contacto com o imobiliário.

Com uma estrutura de custos fixos flexível e muito trabalhador independente, o setor pode reinventar-se novamente com relativa rapidez. Desde que haja procura.

Construção ainda mexe. Efeito chegará mais tarde

Já na construção o cenário é distinto, o pior impacto pode chegar mais tarde. Aqui as obras não pararam, pelo menos no que é mais visível, sublinha o diretor-geral da Gesconsult, empresa que gere e fiscaliza empreitadas. Nuno Garcia, que também é membro da Ordem dos Engenheiros, conta ao Observador que os trabalhadores de construção civil até são das poucas pessoas que se vão vendo na rua a trabalhar. Mas acrescenta que é uma normalidade aparente.

É claro que não estão a funcionar em pleno, há condicionalismos em termos de materiais e de mão de obra que fica em casa por falta de mobilidade ou até quarentena e dá até o exemplo de uma obra que está parada porque o empreiteiro é de Braga e não tem hotel, nem restaurante abertos para poder vir trabalhar em Lisboa.

Lembrando que o setor representa 15% do PIB, Nuno Garcia compara a economia a “um avião já perdeu vários motores — o comércio, hotelaria, turismo — “, logo a construção é um dos poucos que ainda podem puxar. Quem já está a sofrer são as equipas da área de projeto arquitetos. Ou seja, todo o investimento que é feito no arranque de um projeto está todo em stand by.

As obras comprometidas estão a avançar porque existem pré-vendas e os promotores têm compromissos assumidos com clientes e com a banca. Mas não há renovação da carteira de obras. Não há novos negócios, os clientes não conseguem fazer uma  escritura.

“O impacto, do meu ponto de vista, vai sentir-se daqui a seis meses quando terminarem as obras em curso e não houver renovação da carteira. E para esta altura, é preciso haver medidas de compensação. O Governo não pode ignorar a necessidade de medidas para que o investimento retome. E não estamos a apenas a falar necessariamente de incentivos financeiros, pode passar por facilitar licenciamentos nos processos nas câmaras cujos serviços estão fechados. Tem de haver mecanismos que permitem aos investidores que querem continuar a investir”.

Uma área que pode ganhar algum fôlego, admite, é o arrendamento que pode ter a oferta reforçada com casas que tinham estavam dedicadas ao alojamento local. É claro que agora não há visitas, e o setor já está a ser muito afetado. Segundo o inquérito da APEMIP às associadas, desde março 77% das empresas diz que a procura diminuiu e 39% refere que teve clientes a desistir de arrendar casa.

A recuperação também vai depender muito da posição em que os particulares vão sair desta crise. Se as famílias e o seu rendimento for muito afetado e o acesso ao crédito for fechado, isso terá impacto. Nuno Garcia defende ainda que pode ser necessário repor alguns dos incentivos ao investimento imobiliário que foram travados, como o programa dos Vistos Dourados. Também Luís Lima recorda esta polémica para referir que alguns políticos se calhar já se arrependeram da medida aprovada no Orçamento do Estado que agora entra em vigor, mas que já estava a fazer recuar o mercado. Sempre tinham entrado no país mais alguns milhões.