As Euribor, que servem de indexante à maioria dos créditos à habitação, estão tão baixas que muitos futuros devedores nem ponderam optar por contratar um empréstimo de taxa fixa. Fazem mal: é uma opção inteligente para muitos consumidores. Todavia, as taxas não devem ser fixadas como muitos bancos propõem.

Se for a uma instituição financeira simular um crédito para compra de casa, o funcionário bancário assumirá por defeito que quer um crédito indexado. “Taxa fixa? Assim irá pagar mais”, avisou uma colaboradora do Banco BPI ao Observador. Esqueceu-se, no entanto, de acrescentar “agora”: é verdade que as primeiras prestações são mais altas optando pela fixação da taxa, mas, se a Euribor ultrapassar a taxa fixa, passará a gastar menos mensalmente com a prestação do crédito.

Qual é a probabilidade de as Euribor chegarem, eventualmente, ao nível em que é possível agora fixar as taxas? É alta no longo prazo. Os bancos estabelecem as taxas fixas recorrendo ao mercado de swaps de taxa de juro. É neste mercado que podem trocar fluxos indexados à Euribor a seis meses por um montante fixo durante dois a 50 anos. Essa taxa fixa é repercutida ao cliente.

O problema é que, quando indagados por créditos de taxa fixa, os bancos propõem essencialmente fixar durante cinco anos. Aliás, alguns, como o Crédito Agrícola e o Santander Totta, não têm outra opção que não seja a taxa fixa a cinco anos. No remanescente do prazo do crédito, a prestação passa a indexada. No entanto, o que mais deve interessar é a taxa fixa de longo prazo, de preferência pela duração total do empréstimo.

Estique a taxa fixa

Fixar a taxa por cinco anos não deve interessar aos clientes bancários. A taxa swap a cinco anos está perto de 0,05%, mas as expectativas dos agentes do mercado monetário apontam para que as Euribor não cheguem a esse valor antes do final de 2019, segundo os negócios no mercado de futuros sobre a Euribor a três meses. A Euribor teria de ser muito superior a 0,05% durante o ano seguinte para compensar a opção pela taxa fixa.

Assumindo a taxa média esperada para a Euribor a três meses até setembro de 2020, um crédito de 100 mil euros com um spread, a margem que o banco soma à taxa-base, de 2%, traduz-se num custo de 21.878 euros nos primeiros cinco anos, assumindo apenas a soma das prestações mensais. Com a taxa fixa, o custo seria de 22.267 euros.

As taxas fixas de mais longo prazo são mais altas – 1,036% a 30 anos, por exemplo –, mas compensam, especialmente porque retiram incerteza do seu planeamento orçamental. Basta regressar mentalmente a meados de 2012 para recordar que as Euribor estavam a cotar a valores superiores.

Euribor a 3, 6 e 12 meses vs taxas swap a 10, 20 e 30 anos.

Euribor a 3, 6 e 12 meses vs taxas swap a 10, 20 e 30 anos.

Embora sejam taxas fixas, o valor a contratar no crédito à habitação dependerá da cotação da taxa swap alguns dias antes da data da escritura. Como se vê na figura anterior, as taxas swaps movimentam-se independentemente das Euribor. O mínimo histórico da taxa swap a 30 anos, de 0,724%, foi atingido em abril de 2015, 19 dias depois do nosso artigo “Crédito à habitação. Está na hora de fixar a sua taxa de juro”.

Uma hipótese simples

Ninguém sabe o destino que terão as taxas de juro no longo prazo, mas é improvável que se mantenham em valores negativos durante os 10, 20 ou 30 anos de um crédito à habitação.

Em que nível estão as taxas fixas?

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As taxas swap estão perto dos seus mínimos históricos. A estes valores soma-se o spread aplicado pelo banco.

5 anos: 0,037%
10 anos: 0,551%
15 anos: 0,876%
20 anos: 0,998%
25 anos: 1,034%
30 anos: 1,036%
35 anos: 1,027%
40 anos: 1,014%

Fonte: Bloomberg a 22 de fevereiro de 2016.

Optando pela taxa fixa, é possível saber exatamente quanto se pagará em prestações ao longo da vida de um empréstimo. Por exemplo, um crédito de 100 mil euros a 30 anos com um spread de 2% representa uma despesa total de 152.359 euros contabilizando a taxa swap a 30 anos de 1,036%. Como se compara com um empréstimo de taxa variável?

É preciso fazer assumpções. Usando os contratos de futuros como certos nos próximos cinco anos e uma fase de transição de cinco anos até à taxa média histórica – desde que foi lançada no final de 1998, a Euribor a 12 meses, foi, em média, de 2,5% –, a opção pela taxa variável representaria uma despesa de 158.094 euros. Com estas assumpções, custaria mais 5.735 euros do que optando pela taxa fixa.

A poupança não é substancial, porque representa uma redução de custos de 3,63% em 30 anos, mas não ignore o maior benefício: a prestação manter-se-á durante a duração do crédito. Com a taxa fixa, o orçamento familiar não tem surpresas – nem positivas, nem negativas.

Nem todos os bancos têm

Há dois problemas para quem deseja eliminar as surpresas da prestação do crédito à habitação. O primeiro prende-se com a comissão de amortização antecipada do empréstimo: regra geral, os bancos cobram 2% do montante amortizado nos financiamentos de taxa fixa, enquanto nos créditos de taxa variável a comissão máxima é de 0,5%. Se pondera pagar a dívida mais depressa do que o contratado, esta informação pode refrear a opção pela taxa fixa.

O segundo problema está no facto de nem todos os bancos disponibilizarem créditos de taxa fixa e, quando incluem nas suas ofertas, limitam os períodos a uma dezena de anos. Isto quer dizer que há menos concorrência nos empréstimos à habitação de taxa fixa e, logo, menor probabilidade de receber boas propostas.

Esta realidade fica clara no primeiro perfil de cliente bancário que o Observador aplicou na busca dos melhores créditos de taxa variável e que replica agora para encontrar as melhores propostas de taxa fixa. Apenas o Novo Banco estende os prazos de taxa fixa até aos 40 anos, que é o que procura a engenheira de 25 anos que precisa de 107 mil euros adquirir um pequeno apartamento no Porto avaliado em 135 mil euros.

Para começar a vida
Uma jovem de 25 anos deseja comprar um apartamento T1 no centro do Porto por 135 mil euros. Os pais ajudam com 28 mil euros, por isso, necessita de financiamento para os restantes 107 mil euros. A duração do crédito é de 40 anos. Os seus rendimentos mensais líquidos são de mil euros. Está disposta a domiciliar o vencimento, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos.
Banco Encargo mensal
(primeiro mês)
Taxa fixa + spread TAER
Novo Banco 503,61€ 1,346% + 3,00% 5,110%
Fonte: simulador do banco a 22 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista.

O simulador do Novo Banco usou a cotação da taxa swap a 40 anos de janeiro. A cotação mais recente é de 1,014%, o que se traduz num encargo mensal no primeiro mês de 480,98 euros. Nos contratos de taxa fixa do Novo Banco, a cotação válida é a registada dois dias antes da celebração da escritura.

Os 480,98 euros ficam muito longe dos 373,46 euros indicados na solução de taxa indexada do Banco BIC, o valor mais baixo encontrado quando o Observador fez a última ronda junto dos principais bancos.

O Banco Best também inclui créditos à habitação de taxa fixa a 40 anos, mas é apenas um intermediário dos empréstimos do Novo Banco, a instituição que o controla.

UCI mantém-se a 30 anos

Para o segundo perfil, de um casal que procura 100 mil euros num empréstimo de taxa fixa a 30 anos, já há três instituições financeiras que podem satisfazer o crédito. Além disso, uma delas, a Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), é a que oferece o financiamento de taxa variável mais económico, segundo a análise recente do Observador.

Expandir a vida
Como estão à espera do primeiro filho, o casal de 35 anos quer vender o seu T1 e comprar um T2 em Lisboa. O preço do novo apartamento é de 150 mil euros, mas, depois de amortizarem o crédito anterior, terão 50 mil euros com a venda do T1. Por isso, necessitam de um financiamento de 100 mil euros durante 30 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 2.500 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos.
Banco Encargo mensal
(primeiro mês)
Taxa fixa + spread TAER
UCI 470,96€ 3,200% 4,150%
Novo Banco 515,33€ 1,252% + 2,80% 5,048%
Banco BPI 518,59€ 4,050% 5,222%
Fonte: simuladores dos bancos a 22 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista.

A UCI tem também a solução mais barata no crédito à habitação de taxa fixa. O simulador da especialista em crédito à habitação, que nasceu da parceria entre o espanhol Santander e o francês BNP Paribas, aponta para um custo mensal de 470,96 euros, mas usa taxas de janeiro. É possível deduzir que, à cotação mais recente da taxa swap a 30 anos, o encargo do primeiro mês baixaria para 448,31 euros, mais 14,15% do que na versão de taxa indexada à Euribor a seis meses.

CGD bisa

Na simulação de créditos de taxa indexada no terceiro perfil – um casal de 60 anos que precisa de 100 mil euros a 15 anos para adquirir a moradia dos seus sonhos na Zambujeira do Mar – foi na Caixa Geral de Depósitos que o Observador obteve o encargo mensal mais reduzido. Na versão de taxa fixa do mesmo financiamento, o banco estatal mantém-se no pódio, apesar de ter apenas três concorrentes. (A UCI também tem crédito de taxa fixa a 15 anos, mas o seu simulador gerou uma improvável taxa de juro de 250%.)

Preparar a reforma
Este casal de 60 anos está a pensar na aposentação. Comprará uma moradia na Zambujeira do Mar por 250 mil euros, recorrendo a 100 mil euros de financiamento bancário por 15 anos. Os rendimentos mensais líquidos do casal somam 3.000 euros. Estão dispostos a domiciliar os vencimentos, a contratar cartões de débito e de crédito e seguros de vida e multirriscos e aderir à banca eletrónica e a débitos diretos.
Banco Encargo mensal
(primeiro mês)
Taxa fixa + spread TAER
Caixa Geral de Depósitos 877,82€ 1,450% + 2,15% 6,740%
Novo Banco 874,61€ 0,731% + 2,65% 6,946%
Montepio 958,77€ 1,660% + 1,85% 8,263%
Banco BPI 998,53€ 3,350% 9,108%
Fonte: simuladores dos bancos a 22 de fevereiro de 2016. Encargo mensal inclui prestação, prémios de seguros (em equivalente mensal) e comissões. TAER = taxa anual efetiva efetiva revista.

Mais uma vez, os simuladores calculam as prestações com referência às taxas swap de janeiro. Aplicando a taxa swap a 15 anos mais recente (0,876%), o encargo mensal na Caixa Geral de Depósitos baixaria para 849,85 euros, mais 4,87% do que na versão de taxa indexada no mesmo banco.

Como fizemos

Procurámos as soluções de crédito à habitação dos bancos e outras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Encontrámos nove instituições com empréstimos de taxa fixa disponíveis. Estes são os spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral:

  • Banco Best (intermediário para crédito do Novo Banco): taxa fixa a 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 20, 25, 30 ou 40 anos com spreads de 1,95% a 5,80%,
  • Banco BPI: taxa fixa a 10, 15, 20, 25 ou 30 anos com taxas de juro entre 2,45% e 6,35%,
  • Caixa Geral de Depósitos: taxa fixa a 5, 10, 15, 20 ou 25 anos com spreads de 1,75% a 5,30%,
  • Crédito Agrícola: taxa fixa a 5 anos com spreads de 1,65% a 3,00%,
  • Millennium bcp: taxa fixa a 3, 5 ou 10 anos com spreads com taxas de juro de 1,95% a 5,85%,
  • Montepio: taxa fixa a 2, 3, 4, 5, 10 ou 15 anos com spreads de 2,05% a 4,00%,
  • Novo Banco: taxa fixa a 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 15, 20, 25, 30 ou 40 anos com spreads de 1,95% a 5,80%,
  • Santander Totta: taxa fixa a 5 anos com spreads de 1,50% a 4,20%,
  • Unión de Créditos Inmobiliarios: taxa fixa a 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 ou 30 anos com taxas de juro de 2,35% a 5,20%.

As simulações efetuadas respeitaram os perfis detalhados nos quadros anteriores. Aceitaram-se os seguros propostos por defeito pelos simuladores.

Há outras duas instituições que preveem conceder empréstimos à habitação de taxa fixa, mas que não têm simuladores na Internet:

  • Banco de Investimento Global: taxa fixa a 5 anos com spreads de 2,75% a 5,00%,
  • Deutsche Bank: taxa fixa a 5 ou 10 anos com spreads de 1,50% a 5,00%.

A par do Santander Totta, o Deutsche Bank apresenta o spread mínimo mais baixo, embora apenas faculte créditos de taxa fixa a cinco ou dez anos.