Será que precisamos de uma Lei de Bases da Habitação? E se essa lei é necessária, quais devem ser essas “bases”?

Ainda não vimos estas perguntas colocadas e debatidas, nem encontrámos em qualquer documento ou projetos de lei em discussão a identificação desta necessidade e destas “bases”.

Ouvimos falar em direitos, direitos e mais direitos. Numa rápida contagem aos projetos de lei apresentados, a palavra “direitos” repete-se para cima de 250 vezes.

Mas, infelizmente, a realidade mostra-nos um fosso cada vez maior entre a proclamação destes direitos e a sua concretização.

E uma casa não se faz com leis, com direitos ou com papéis. Precisa de dinheiro!

Há mais de dois anos que este processo legislativo se iniciou. E as peripécias são tantas que já parecem uma telenovela.

No início a justificação era simples: se a educação, a saúde, o ambiente ou a cultura tinham “leis de bases”, a habitação também devia ter. E num debate parlamentar em abril de 2017, vimos o Sr. Primeiro-ministro apoiar a ideia para “mudar o paradigma da gestão do setor”.

Nos meses que se seguiram, assistimos a um desfile de notícias com anúncios, debates e propostas.

Volvido um ano, em abril de 2018, o Partido Socialista entregou o seu projeto de lei.

Um documento, onde ao longo de 88 artigos, se produz uma “Bíblia”, qual patchwork da legislação existente, onde parecia que tudo estava previsto. Parecia… Mas não estava.

Em primeiro lugar faltava dinheiro. Em outubro de 2018 percebe-se que o orçamento para o ano seguinte é mais um exercício de ficção ditado pelas habituais cativações e surgem as primeiras desavenças e demissões no grupo de trabalho de habitação no Parlamento.

E quando em fevereiro de 2019, o governo anuncia a criação da “habitação vitalícia”, o caldo entornou-se, porque tal ideia não constava da “Bíblia” que o Parlamento estava a produzir.

Um mês depois, em plena Comissão Parlamentar, ouvimos a Secretária de Estado da Habitação explicar aos deputados que a lei que produziram, iria atrapalhar o trabalho do governo e “seria um forte retrocesso” para as suas políticas.

Em menos de 10 meses, uma lei espetacular, estava transformada num empecilho.

E em abril seguinte, o PS é obrigado a entregar uma nova lei onde se sucedem as alterações e os recuos relativamente à proposta que um ano antes tinha grandes novidades e se destinava a impulsionar uma área “frequentemente esquecida” nas políticas públicas.

Em poucos dias, caíam propostas emblemáticas como a requisição forçada de casas devolutas ou a proibição de despejos no inverno.

Antes, em abril de 2018 era um imperativo a requisição forçada de casas vazias. Um ano depois, o Ministro da Habitação reconhece que essa solução “pode trazer mais problemas do que aqueles que resolve”.

Tal como no caso do agravamento do IMI para as segundas habitações, num dia divulgam uma coisa e no dia seguinte, desmentem-na. Aguardemos pelo que sucederá aos benefícios fiscais aprovados para os arrendamentos comerciais no início do corrente ano, pois já consta que pretendem revogá-los.

Igualmente espantoso é agora anunciarem o reforço dos direitos dos moradores e “novos modelos”, quando na verdade retomam o regime de propriedade resolúvel criado por Salazar em 1933 num dos seis diplomas corporativos que instituíram o Estado Novo: o programa de construção de Casas Económicas. Se os autores desta lei conhecessem a história e a realidade habitacional do país, já teriam percebido que a propriedade resolúvel desapareceu a partir dos anos 90, com a abertura do crédito à aquisição de habitação a todas as instituições bancárias. É pura insciência defender que o Estado retome a função de financiador da aquisição de habitação, como sucedeu nos anos 30 do século passado. Nessa época, ao contrário do que hoje sucede, não tínhamos um setor bancário e um regime de crédito à aquisição de casa própria, que preenchesse esta necessidade.

São ainda surpreendentes as referências à autoconstrução, como se recuássemos aos tempos do MONAC (Movimento Nacional de Auto-Construção) nos anos 50 ou aos projetos de autoconstrução dos anos 60 e 70. As atuais exigências da regulamentação da construção, em especial as que se relacionam com a certificação e o licenciamento, evidenciam que é uma utopia defender a autoconstrução para produzir habitações que respeitem as regras em vigor e que, após concluídas, consigam obter as licenças de utilização.

Mas o elemento mais insólito relaciona-se com a Estratégia Nacional de Habitação que agora passa a depender de uma lei do Parlamento. Hoje, em Portugal, existem 15 estratégias nacionais em vigor, que abrangem nomeadamente a habitação, a juventude, as migrações, os sem-abrigo, a igualdade, a integração das comunidades ciganas, o turismo, a segurança rodoviária ou o mar.

Todos os diplomas que aprovaram estas estratégias são Resoluções do Conselho de Ministros, que portanto não estão sujeitas à apreciação do Parlamento ou à promulgação do Sr. Presidente da República. Cabe então questionar por que razão a Estratégia Nacional de Habitação passa a constituir a exceção, em que o Parlamento retira ao Governo os poderes constitucionais de que dispõe, ao contrário do que sucede com as restantes estratégias.

A explicação só pode estar na megalomania que se instalou no grupo de trabalho da habitação existente no Parlamento, que durante esta legislatura andou a fazer de conta que governava e o governo, para manter os equilíbrios da geringonça, aceitou a encenação.

Também não se percebe porque é que a Estratégia Nacional de Habitação não pode ter um horizonte temporal superior a 6 anos, quando se sabe que os ciclos de vida destes processos são muito mais longos. A história e a experiência das políticas públicas de habitação dos últimos 100 anos aconselhariam um horizonte de pelo menos 15 anos.

Mas nesta lei cabe tudo. Até cabe a criação de uma morada postal para uma pessoa sem-abrigo, quando é óbvio que essa pessoa precisa prioritariamente de um alojamento.

E o disparate chegou ao ponto de vermos apresentadas propostas para a criação de novos serviços ou autoridades para o sector da habitação. Uns pretendem um Serviço Nacional de Habitação, outros querem uma Autoridade para as Condições de Arrendamento. Ambos se esquecem que já existe um Instituto Nacional com as competências relativas à política nacional de habitação e que os municípios, há muito, detêm os poderes de licenciamento e fiscalização das edificações.

A leitura dos vários projetos de lei mostra-nos um leilão, onde vários concorrentes licitam sobre tudo o que lhes ocorre. Ora tratamos de direito sucessório, ora passamos para o código civil. Ora percorremos os códigos tributários, ora entramos no estatuto dos benefícios fiscais, saltamos para as matérias do arrendamento urbano ou passeamos pelo regime do crédito à habitação. Ora tratamos de habitat e de acesso a serviços públicos, ora tocamos na política de solos, no ordenamento do território ou na organização dos serviços e da administração do Estado. Até se ressuscitam as velhas bolsas de habitação criadas por Marcelo Caetano em 1973 e que nunca vingaram.

Mas quando se chega ao penúltimo artigo, que seguidamente transcrevo, fica evidente a confusão entre o que deve ser uma lei de bases, um documento programático e uma estratégia:

“Artigo 70.º

Dotação orçamental

O Estado deverá garantir a existência de um parque habitacional público de dimensão igual ou superior à média dos países da União Europeia, prevendo anualmente a dotação necessária à sua concretização progressiva.”

Ou seja, estamos a falar em produzir mais de 120.000 casas, cujo custo excede os 9,6 mil milhões de euros. Para que não digam que exageramos, coloquemos o valor pela metade e imaginemos quantos anos ou décadas, ao passo de caracol desta legislatura, levaremos para alcançar este resultado.

No final, quem governar, terá que fazer um exercício de malabarismo para aplicar simultaneamente uma Lei de Bases da Habitação, uma Estratégia Nacional de Habitação (já que a existente, aprovada em 2015, foi metida na gaveta por este governo) e uma Nova Geração de Políticas de Habitação. Tudo isto, à mistura com as alterações que a dita Lei de Bases terá na restante legislação.

Uma monumental caldeirada, onde tudo cabe e cujo resultado é uma barafunda.

Para que servem tantas “Bíblias”? Uma lei de Bases? Uma Estratégia? A Nova Geração de Políticas de Habitação?

Para produzir mais casas? Para facilitar o acesso dos portugueses à habitação?

Infelizmente, a resposta é negativa e o percurso desta legislatura mostra que se agravaram os indicadores da oferta e dos preços da habitação, degradando o acesso das famílias a uma habitação condigna e que não houve um aumento da promoção pública de habitação.

Por isso, importa repetir a pergunta feita no início deste artigo: quais devem ser as “bases” desta lei?

As respostas são simples:

• Deve ficar claro que cabe ao Estado o papel de garante dos direitos do acesso dos cidadãos a um alojamento condigno, terminando definitivamente com os equívocos que colocam os senhorios e proprietários no papel de quem tem que se substituir ao Estado;
• Definitivamente devem clarificar que a administração central fica afastada do papel de promotor de habitação, cabendo esta função aos municípios. E os municípios que não o assumam serão penalizados. Um português, não pode ser tratado como um cidadão de segunda porque vive no Seixal ou em Loures e estes municípios se demitem de resolver os problemas de alojamento dos seus munícipes;
• Tal como sucede em muitos países europeus, com as Housing Associations e os HLM, é necessário criar condições para que o terceiro sector participe no processo de aumento da oferta de habitação. Ora, as experiências até hoje tentadas em Portugal foram destruídas pelos preconceitos ideológicos da esquerda como sucedeu com a Fundação D. Pedro IV em Lisboa ou com as cooperativas Promocasa em Vila Franca da Xira ou NHC em Loures que acabaram falidas;
• Não é possível desenvolver o mercado de arrendamento, mantendo os atuais padrões, regras e lógicas dos pequenos senhorios. O nosso país precisa de um sector empresarial e institucional no arrendamento, que tenha dimensão e escala e realize uma oferta quantitativa por via da iniciativa privada como sucede em toda a Europa. O que se passou com a Fidelidade é a evidência de que não conseguiremos romper o círculo vicioso do esmagamento do arrendamento urbano;
• É essencial criar um mecanismo de apoio ao alojamento das famílias em situação de precariedade habitacional ou em risco de desalojamento. O que este Governo fez ao adiar a aplicação do subsídio de renda criado em 2015 foi criminoso e visava objectivamente usar a desgraça de muitas famílias para alimentar a sua “campanha de despejos” quando tinha nas mãos a solução do problema;
• Finalmente, é necessário assumir que uma Lei de Bases deve definir os mecanismos para a promoção, o financiamento e o acesso à habitação por parte daqueles a quem o Estado tem a obrigação de apoiar, atendendo à sua condição física ou socioeconómica.

Ora, os projectos de Lei de Bases em discussão, passam ao lado destas questões.

Como vamos responsabilizar os vários níveis da administração do Estado na promoção pública de habitação?

Como vamos arranjar dinheiro para satisfazer as carências habitacionais existentes?

Como vamos responder à crescente procura de casas para arrendar?

Como vamos lidar com as novas formas e necessidades de alojamento das gerações mais novas e dos problemas resultantes do processo de envelhecimento da nossa sociedade?

Ao longo de mais de dois anos assistimos a uma comédia legislativa em que esta Lei de Bases serviu de encenação para encobrir a incapacidade do governo para enfrentar os problemas crescentes no arrendamento urbano, na redução da oferta, no aumento do preços, no estrangulamento orçamental e na estagnação da promoção pública de habitação.

Entre as várias peças desta comédia estão verdadeiros absurdos como os anúncios de habitações vitalícias, requisições forçadas de imóveis, agravamentos inacreditáveis do IMI ou a proibição de despejos no inverno. Entre umas e outras, já percebemos que o tempo e os seus autores se encarregam de as fazer desaparecer.

Mas há uma nova tragédia à espreita nesta lei.

Depois de terem arruinado em poucos meses o que se tinha ganho com as sucessivas reformas do arrendamento urbano realizadas nas últimas décadas, agora preparam-se para fazer o mesmo ao crédito à aquisição de habitação. Se avançarem as medidas que anunciaram, o resultado será simples. Tal como no arrendamento urbano, quem precisar de um empréstimo para comprar uma casa, pagará mais caro por esse empréstimo. Em nome da proteção de quem não consegue pagar a prestação do empréstimo, acabam a promover a generalização do calote. As vítimas, serão aqueles que cumprem atempadamente com as suas obrigações.

Esta Lei de Bases não trata das “bases”, serviu para alimentar durante mais de dois anos uma comédia legislativa, vai terminar num leilão que pode ser trágico para o crédito à habitação e no final, quem estiver a governar terá que se sujeitar a um permanente malabarismo para aplicar os vários diplomas e estratégias aprovadas.

Arquitecto, presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana de 2012 a 2017