É consensual que o AL (estabelecimento de alojamento local), juntamente com as alterações introduzidas em matéria de arrendamento, veio dinamizar a reabilitação das nossas grandes cidades e permitiu resgatar da inexorável ruína e abandono os centros das cidades de Lisboa e Porto. Não menos importante, permitiu de alguma forma compensar os proprietários daquelas ruínas pela expropriação de sacrifício (sem indemnização) de que, por via legal, haviam sido alvos.

O facto é que os centros das cidades de Lisboa e Porto estavam ao abandono e as poucas pessoas que aí residiam só o faziam desafiando as leis da física (a ruína dos imóveis) e o decurso do tempo. Só a pobreza, o desleixo e a violência impositiva do Estado permitiram a perpetuação de uma situação como esta: arrendamentos expropriativos sem indemnização e a perpetuação de arrendamentos, mesmo em imóveis entretanto arruinados.

Com estes antecedentes e tendo em conta a dimensão e difícil localização dos edifícios, o alojamento local era o único modelo que permitia justificar o investimento que foi sendo feito em habitação em certas zonas das cidades de Lisboa e Porto: só o AL libertava o capital suficiente para justificar a compra e posterior reabilitação daqueles edifícios, naqueles específicos lugares.

Estes são algumas das circunstâncias do AL que não são tomadas em consideração quando, sobre ele, se discute e legisla. Agora fala-se em cidades que, no essencial, se tornaram habitáveis e apetecíveis, como se tivesse sido sempre assim.

As mais recentes mudanças legislativas no AL vieram introduzir a possibilidade de as Câmaras Municipais estipularem “áreas de contenção” nas cidades (locais onde se pode impor limites ao AL), com o objectivo, imagine-se, de “preservar a realidade social dos bairros e lugares”. Sucede que na maioria desses locais a realidade social prévia era, precisamente, a pobreza e imóveis em ruína e desabitados, ou seja, uma realidade que não pode justificar a preservação que a lei pretende. Ora, as boas intenções do legislador não compensam o uso de errados fundamentos para esta nova restrição ao direito de propriedade. Em Direito o que conta não é a beleza dos propósitos, antes a sua possibilidade e fundamento.

As alterações introduzidas ao regime jurídico do AL e o regulamento municipal que, nessa sequência, foi esta semana aprovado para a cidade de Lisboa, ou o que está em discussão pública na cidade do Porto, constituem, como se antecipou, as mais recentes e ilegais restrições ao direito de propriedade.

Começando pela lei (Lei 62/2018, de 22/08), esta trouxe-nos a tal figura das “áreas de contenção” e, nestas áreas, a caducidade do registo do estabelecimento de alojamento local no caso da sua transmissão, por qualquer forma que não a sucessão.

Nas “áreas de contenção”, atentas as restrições a novas autorizações de registo de AL, ficam impossibilitados, na prática, o surgimento de novos AL e a transmissão dos estabelecimentos existentes.

Ora e tal como se referiu em anterior artigo, se o Estado pode legislar no sentido de impedir, para o futuro, dentro de apertadas regras nacionais e europeias, a instalação de certos tipos de negócio em certas áreas da cidade, o Estado já não o poderá fazer, retroactivamente, sem prever o pagamento de uma indemnização.

Parece-nos que o legislador não terá ponderado devidamente a protecção constitucional que é dada à liberdade de empresa (na vertente de protecção da sua existência), bem como a protecção constitucional que é dada à propriedade dos meios de produção (artigos 61º e 62º da Constituição da República Portuguesa).

Por outro lado, nos termos do artigo 11º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30/05), eventuais restrições de utilidade pública ao conteúdo do direito de propriedade que tenham caráter permanente e expressão territorial suscetíveis de impedir ou condicionar o aproveitamento do solo, como será o caso da previsão de uma “área de contenção”, são obrigatoriamente traduzidas nos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, algo que não acontece.

A regulamentação desta lei que a Câmara Municipal de Lisboa acaba de aprovar, e que corresponde no geral à que está em discussão pública na Câmara Municipal do Porto, vem agravar as restrições ao direito de propriedade com as “áreas de contenção”.

Com efeito e sem qualquer base legal conhecida para tal, estes novos regulamentos vêm estipular “licenças” temporárias (5 anos) para o AL, o que nos parece retirar-lhes o carácter de uma restrição urbanística, algo que não está contemplado na lei que supostamente vêm regulamentar. Os regulamentos parecem considerar as restrições relativas às “áreas de contenção” como uma espécie de “condicionamento empresarial”, sem se perceber qual a base legal para tal.

Outra disfuncionalidade do regulamento de Lisboa é que estes 5 anos se aplicam apenas aos novos registos localizados em “áreas de contenção”, ficando de fora, portanto, todos os já existentes, que não serão temporários, pelo menos até à sua transmissão. Desconhece-se, além do mais, como se processará a atribuição periódica dessas novas autorizações temporárias de AL: com base em direitos adquiridos que não se reconhecem? por ordem de chegada do pedido? por leilão?

O regulamento prevê, também, sem que se perceba a base para uma tal discriminação em matéria de propriedade, que “não são suscetíveis de autorização novos registos de estabelecimentos de alojamento local sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento para habitação, há menos de cinco anos”. Dito de outra forma, não são passiveis de AL todos aqueles imóveis que foram afectados pelo congelamento de rendas e perpetuação de contratos, precisamente aqueles que mais necessitam desta particular forma de exploração para poderem ser vendidos a preços minimamente compensatórios e justificar ser reabilitados.

Aquilo que este regulamento incentiva é, pois, que os proprietários mantenham os edifícios devolutos por 5 anos, antes de decidirem o que com eles fazer. Um perfeito absurdo e uma descarada arbitrariedade em matéria de restrições ao direito de propriedade.

Em matéria de propriedade temos cada vez mais aquele inconstitucional princípio de “um por todos e todos por nenhum”: para suposto benefício de todos, restringe-se de forma grave e intensa, mas sobretudo gratuita, o direito de propriedade de alguém.

Termino com uma sugestão: caducou no passado dia 6 de Novembro o período de suspensão para novos registos de estabelecimentos de alojamento local em determinadas áreas da cidade de Lisboa, pelo que se abre uma janela de oportunidade para se solicitar o registo de novos AL até à publicação em Diário da República do novo e a nosso ver ilegal Regulamento Municipal de Alojamento Local.