Habitação e Urbanismo

Rendas, lojas com história e alojamento local: casos de expropriação de sacrifício selvagem

Autor
  • Alfredo Monjardino de Azevedo Soares
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Não será fácil justificar a preservação da realidade social de bairros largamente desabitados ou degradados: não há justificação possível para se pretender musealizar a ruína, o abandono e a pobreza.

As mais recentes alterações legislativas em matéria de arrendamento, “lojas com história” e alojamento local, representam um enorme retrocesso em matéria de direito de propriedade, consagrando soluções jurídicas que, como se procurará explicar, constituem verdadeiras e selvagens expropriações de sacrifício: expropriação de sacrifício porque, não havendo embora a transferência da propriedade como consequência da actuação da entidade pública, resulta desta actuação uma grave limitação no conteúdo do direito de propriedade com um efeito equivalente ao de uma expropriação; expropriação selvagem, porque acontece sem que esteja prevista uma indemnização.

Para que melhor se perceba, será um caso de expropriação selvagem e de sacrifício a imposição legal de um limite de 100 euros ao valor de uma renda quando a mesma, em condições normais de mercado, é de 1.000 euros.

O Direito tem vindo a aperfeiçoar figuras como a expropriação por utilidade pública, a expropriação de sacrifício, a responsabilidade civil do Estado por actos lícitos e a perequação urbanística (redistribuição dos encargos ou benefícios que possam resultar dos planos urbanísticos), sempre no sentido de uma mais justa repartição, por todos, dos encargos públicos. O legislador, surpreendentemente, propõe soluções legislativas que contrariam aquela evolução do Direito, consagrando situações de expropriação selvagem e de sacrifício: (1) o “recongelamento” das rendas no âmbito do arrendamento urbano, (2) a extensão desse “recongelamento” das rendas às “lojas com história” e, finalmente, (3) a caducidade do registo do estabelecimento de alojamento local.

  1.  Em matéria de arrendamento urbano, depois de ultrapassada a imensa entorse jurídica que resultava do congelamento das rendas, estabelecido que foi um prazo de transição para o Estado assumir finalmente uma responsabilidade que sempre foi sua, voltou-se atrás e retirou-se aos proprietários, de novo (o que não é juridicamente insignificante), o direito ao normal rendimento das suas propriedades.
    A imposição legal ao proprietário de um arrendamento e de um valor de renda substancialmente reduzido face ao seu normal valor de mercado constitui uma grave limitação ao direito de propriedade e, nessa medida, uma verdadeira expropriação de sacrifício, passível de indemnização, nos termos do art. 16º do regime da responsabilidade civil extracontratual do Estado e demais pessoas coletivas (Lei 67/2007, de 31 de Dezembro, alterado pela Lei nº 31/2008, de 17 de Julho).
    Esta especial e grave afectação do direito de propriedade é exponenciada pelo facto de o Estado impor aos proprietários pesadas obrigações em matéria de conservação dos imóveis, condicionando mesmo os aumentos das rendas “congeladas” à prévia realização de obras e sem se preocupar em assegurar que uns valores possam compensar os outros.
  2.  Em matéria de “lojas com história”, como perceber o seu regime senão pela sua mais influente característica: o valor histórico das rendas?
    De facto, um número significativo das “lojas com história” só chegam a um tal estatuto porque pagam, historicamente, rendas com um valor histórico. Foi esta circunstância que permitiu aos lojistas sobreviver, até aqui, sem relevantes rendimentos do seu negócio. É esta agonia que o novo regime pretende estender por mais uns anos, impedindo o “descongelamento das rendas”.
    O sacrifício em matéria de valor de renda que por esta circunstância histórica é imposto a certos proprietários em benefício da cidade, terá, na generalidade dos casos, um carácter expropriativo.
    Os particulares a quem, por aquelas razões de interesse público, venham a ser impostos tais encargos ou danos ao seu direito de propriedade, na medida em que sejam especiais e anormais, deverão exigir dos municípios a devida indemnização de sacrifício.
  3. Por fim, a recente alteração ao regime do alojamento local, trouxe a caducidade do registo do estabelecimento de alojamento local no caso da sua transmissão, por qualquer forma que não a sucessão, ou de transmissão de mais de 50% do capital social de pessoa colectiva.
    A mais exuberante consequência desta previsão de caducidade ocorre nos casos em que, por deliberação camarária, se venha a considerar certas zonas como “áreas de contenção”: para “preservar a realidade social dos bairros e lugares”. Nestas “áreas de contenção”, atentas as restrições a novas autorizações de registo de estabelecimentos de alojamento local, fica impossibilitada, na prática, a transmissão dos estabelecimentos existentes. É o que sucederá, de acordo com o que vem sendo anunciado, em certas zonas da cidade de Lisboa.
    O Estado pode legislar no sentido de impedir, para o futuro, a instalação de certos tipos de negócio em certas áreas da cidade. O Estado já não o poderá fazer, retroactivamente, sem prever o pagamento de uma indemnização.
    Com efeito, não é difícil entender que muitas zonas das cidades tenham sido rapidamente recuperadas para a exploração de estabelecimentos de alojamento local, o que implicou investimentos avultados e tipologias próprias a um certo mercado. Não é difícil antecipar, também, que a consagração da impossibilidade de transmissão destes estabelecimentos irá acarretar avultados prejuízos aos seus proprietários, até porque não lhes será fácil encontrar ocupação compatível com tais tipologias e por um valor que compense o investimento feito.

Parece-nos que o legislador não ponderou devidamente a protecção constitucional que é dada à liberdade de empresa, na vertente de protecção da sua existência, bem como a protecção constitucional que é dada à propriedade dos meios de produção (artigos 61º e 62º da Constituição da República Portuguesa).

Acresce ainda, que, nos termos do artigo 11º da Lei de bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, eventuais restrições de utilidade pública ao conteúdo do direito de propriedade que tenham caráter permanente e expressão territorial suscetíveis de impedir ou condicionar o aproveitamento do solo, como será o caso da previsão de uma “área de contenção”, são obrigatoriamente traduzidas nos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal, o que não parece estar também contemplado na legislação em causa.

A minha sugestão aos proprietários de estabelecimentos de alojamento local e suas associações é que não deixem de impugnar, também, os regulamentos municipais que venham a estabelecer as “áreas de contenção”. Não será fácil justificar nesses regulamentos, adequadamente, a necessidade de preservação da realidade social de bairros ou lugares, sobretudo nos casos em que estes estivessem largamente desabitados, ou em que a pobreza e a ruína fossem o padrão: não há justificação possível para se pretender musealizar a ruína, o abandono e a pobreza.

Quando o legislador propõe selvagens expropriações de sacrifício e manifestas inconstitucionalidades, resta-nos os tribunais.

Sócio da SGOC – Sociedade de Advogados, RL; www.sgoc.pt

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