Todos sabemos que o custo fiscal incidente sobre os mais variados bens, serviços e produtos é um factor de análise não só por parte do investidor como do consumidor na tomada de decisão. Seja pelo lado de quem quer vender, seja pelo lado de quem quer comprar, urge repensar a tributação do património nos moldes em que legislação em vigor se encontra.

Reflectindo então sobre o tema em sede de aquisição de imóveis, todos concordarão, e sentem na pele bem como na carteira, que a excessiva carga fiscal praticada no sector do imobiliário é um travão que impede tanto o investidor, como o passível comprador.

Se alguém pretende, por exemplo, adquirir um imóvel para que este entre no mercado (leia-se, arrendamento) com a finalidade de gerar riqueza, à tributação que incide sobre este activo muitas contas terão que se fazer para ver se o retorno compensa. Entre IMI e IRS (Categoria F), seguros obrigatórios, condomínio, bem como obras de manutenção a realizar, haverá por certo outras fontes com melhor contrapartida de investimento e com menos dores de cabeça.

O tema da carga fiscal gerou consenso por parte dos presentes na Conferência SIL Pro Powered by APPII, que decorreu no dia 8 de outubro de 2021, que conclui que é precisamente a carga fiscal sobre o sector que tem impedido que haja mais investimento privado em habitação acessível e em casas para a classe média.

Mas a realidade portuguesa por parte de quem tenciona comprar casa é a que se segue.

Vários são os factores que impedem os mais jovens de sair de casa dos pais. Um deles é o preço, quer do arrendamento, quer da aquisição de um imóvel para a habitação. E o desejo de independência para muitos é hoje apenas um sonho.

Os jovens adultos portugueses deixam a casa dos seus descendentes em média aos 29 anos, enquanto a média entre os Estados-membros da UE se situa nos 26,3 anos. Em julho de 2020, a Fundação Gulbenkian divulgou um estudo que indica uma tendência de agravamento devido à fraca capacidade financeira dos mais jovens para adquirir habitação própria, o que leva a que nos debrucemos sobre o verdadeiro esbulho fiscal a que jovens portugueses estão sujeitos na compra da sua primeira casa. Desde logo o tão indesejável Imposto Municipal sobre a Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Para a aquisição de um imóvel na ordem dos 250 000,00 euros o IMT, de acordo com taxas em vigor, será de 8412,78 euros e ainda terá de se liquidar, aquando da escritura pública, o Imposto do Selo (IS), o que na situação aqui apresentada será de 2000,00 euros. Ou seja, só para os cofres do estado vai de imediato cerca de 10 412,78 euros.

É esse o valor que os jovens em Portugal terão que despender à cabeça se pensarem em adquirir um imóvel para habitação própria e permanente. Mas há mais um imposto que se repete até ao pagamento final do imóvel ao banco, caso se recorra ao crédito. Por cada mês de pagamento, vai novamente para o Estado cerca de 0,6% em Imposto do Selo (IS).

Se pensou que se acabaram os impostos, enganou-se. Há ainda outro que o acompanhará até à morte. O IMI.

A par de tudo isto, a obrigatoriedade de existência de capitais próprios para entrada inicial, pelo facto de a maioria da banca não financiar a 100% de acordo com aplicação da fórmula LTV – Loan-To-Value, é igualmente um travão a fundo para a maioria daqueles que ambicionam ter o seu próprio lar.

No entanto, há presentemente mais uma dificuldade acrescida, em vigor a partir 1 de Abril. E que não é mentira.

A recomendação do Banco de Portugal (BdP) de que só até aos 30 anos de idade se poderá continuar a aceder ao prazo máximo do empréstimo, de 40 anos, significando isto, para quem tem mais de 30 anos, menos prestações possíveis, o que equivale a prestações mais altas.

Este é o cenário que os jovens portugueses enfrentam para a realização de um sonho legítimo como é o de ter uma “casinha só para nós”. Rapidamente concluímos que só pode realizar este sonho quem tem pais ricos, o que neste país é uma minoria.

Dir-se-á então, que o direito à habitação, direito consagrado constitucionalmente, é por todas as vias (arrendamento ou aquisição) uma mera fantasia para uma larga maioria dos jovens, só ao alcance de uma pequena minoria.

Para mitigar todos estes entraves que ao longo dos tempos vão surgindo, cabe ao Estado, seja ele central ou local, refletir sobre tudo isto na matéria que lhe compete. No caso em apreço, em matéria fiscal.

Sabemos que o peso dos impostos na compra de habitação é receita municipal, e a questão mergulha e vai desaguar no financiamento das autarquias através do IMT. Se por um lado as câmaras municipais não podem abdicar desta tão importante receita para os seus cofres, como se poderá então encontrar forma para que este imposto possa ser mais leve?

Alguma “doutrina” sugere uma maior percentagem na transferência de IRS que hoje se situa na participação variável até 5%, de acordo com a norma estabelecida no Artigo 26. do CIRS.

Bem sabemos que metade da população portuguesa não paga este imposto, devidos aos seus baixos salários. Por essa razão, só os municípios com mais elevada propensão à existência de melhores salários poderiam ver assim alguma compensação pela via do aumento da taxa variável de participação, no entanto nos municípios onde hoje onde se praticam baixos salários, os seus munícipes também não pagam IRS, sinal de que há baixos rendimentos e consequentemente também a impossibilidade financeira de adquirir casa própria.

Apesar de o IMT ser uma fonte de receita que equilibra muitas das vezes as contas dos municípios, é da competência exclusiva da Assembleia da República uma nova tomada de consciência para o quanto este imposto pesa na bolsa para aqueles que anseiam por pedaço de individualidade.

Como se disse, ao deixar cair esta receita tão importante para os cofres dos municípios, a sua capacidade financeira estaria irremediavelmente comprometida, no entanto, a visão terá que ser outra e a pergunta terá de vir para cima da mesa. Não mexer neste imposto, para que os mais jovens possam com mais facilidade fixar-se em território nacional e poderem assim cumprir o seu sonho, terá efeitos mais negativos que positivos. Ou tudo deve continuar na mesma?

É também da responsabilidade das autarquias dar resposta a esta questão e elas deverão fazer parte da solução e não do problema. No fundo, a dependência financeira criada por parte dos municípios em impostos sobre património é elevada e há esse reconhecimento.

Até hoje, creio não ter sido feita uma tentativa séria de criar soluções financeiramente viáveis e menos castradoras para o contribuinte, que possuam de alguma forma gerar uma dependência menor das receitas advindas de impostos sobre o património. Se estes organismos públicos, também eles recebedores de receita dos contribuintes, nunca se sentaram à mesa com o Estado Central para debater esta questão, a hora chegou. Antes que seja tarde.

Quando se compra casa não nos podemos esquecer de que estamos a pagar imposto que é municipal. Assim, se há por um lado o ónus político/legal sobre a reforma urgente do IMT da responsabilidade do Estado Central, haverá sem dúvida alguma outro ónus político de contribuir para essa reforma e saber até se onde se pode ir por parte das autarquias.

O que se desconhece até hoje é o esforço político que é feito por parte dos autarcas, ao abdicar em parte do IMT a favor dos seus munícipes, na tentativa de criar receitas próprias para diminuir este pesado encargo fiscal às famílias e em especial aos mais jovens.

À semelhança daquilo que acontece, por exemplo, no Reino Unido, seria de extrema importância pensar-se num regime de isenção de IMT na compra da primeira casa para habitação própria e permanente. Estariam os municípios dispostos a isto? Que soluções apontam os autarcas para fazer diminuir a factura de impostos que geram receita fiscal total para os seus cofres, como é grande parte da tributação do património?

Há que reflectir igualmente na isenção do Imposto do Selo, já que este é pago duas vezes, como no início se disse: no primeiro momento no acto da compra, aquando da escritura, e num segundo momento no pagamento mensal das prestações a liquidar à entidade financiadora.

Razões de sobra há para que se faça alguma coisa, mas estou em crer que cabe agora aos autarcas eleitos provarem que podem contribuir para a solução desta tão pertinente questão que é o IMT, começando de imediato com as devidas propostas, ideias e debate.