Este podcast é da responsabilidade da PLMJ. Bem-vindo ao podcast da PLMJ. Damos voz ao que interessa, ao que faz mover o país para lá da espuma dos dias. Os negócios, a comunidade, o empreendedorismo, a sustentabilidade, a arte. Partilhamos saber que é feito de experiência e que serve a todos. Move-nos a coragem para imaginar o amanhã e a vontade de criá-lo hoje. Juntos, a comunidade, os clientes, a PLMJ, a Fundação PLMJ, geramos impacto. Fique desse lado. Bem-vindo ao podcast da PLMJ. Olhamos para o novo Simplex do licenciamento urbanístico com a sócia da área do urbanismo da PLMJ, Andreia Cadeias Mouzinho. Andreia, boa tarde. Obrigada por teres aceitado o convite para estares aqui hoje a falarmos um pouquinho daquilo que, do ponto de vista dos nossos clientes, do teu ponto de vista, são as alterações mais revolucionárias, mais impactantes desta alteração legislativa.

Olá, Alexandra, boa tarde. Estou aqui com muito gosto e vou cerrar os dentes para não falar demais, porque este tema dá muita pira de pontos relevantes. As alterações são muitas e já estão a ter muito impacto neste setor. Vou destacar três. Começo pelo deferimento tácito, não podia deixar de o fazer, porque nos licenciamentos, antes do Simplex, não tínhamos o deferimento tácito, precisávamos ter uma decisão da administração ao pedido que era feito. E essa decisão, na verdade, demorava a ser feita. E demorava muito além dos prazos que estavam na legislação, que eram meramente indicativos, não havia consequência pelo seu não cumprimento. Agora, com o Simplex, eu peço, há um procedimento que vai correndo, mesmo quando peço pareceres, e há um único momento para a administração me pedir elementos, com prazos definidos para eu fazer e prazos definidos para eu responder. Pode haver alguma suspensão de procedimento, mas quanto a mim, se calhar são só cinco dias. E posto isso, se não há decisão, considera-se que a pretensão foi deferida, com as consequências que daí decorrem, designadamente o poder iniciar a operação urbanística. Há aqui temas associados, como é que eu conto o prazo, apesar de dizer dias, não se percebe bem se todos eles são em dias úteis ou não, mas isto são temas jurídicos que não vou detalhar agora.

Mas parece uma boa medida, antes de irmos à segunda. Ou seja, cada vez que se fala do investimento privado em Portugal, na área que meta urbanismo à mistura, é o tema de quanto tempo é que isto vai demorar a ser aprovado ou há aqui um catch qualquer que não estou a ver?

Há, porque é uma boa medida nos licenciamentos para os promotores. Para a administração, exige aqui uma reorganização grande, que acho que vai ter impactos significativos no dia a dia da administração. Contudo, o deferimento é um ato tácito, não é? Portanto, vai já causar constrangimentos, designadamente ao nível dos financiamentos. No próprio licenciamento, não é tudo azul. Por outro lado, há um conjunto grande de operações urbanísticas que passaram do licenciamento para a comunicação prévia e também para a isenção. Portanto, é bom, mas em um campo de aplicação mais reduzido do que era anteriormente e com implicações, depois, paralelas que podem impactar o projeto. Mas sim, é bom. É bom porque eu antes tinha que ir a tribunal, pedir ao tribunal que condenasse a administração a decidir, para a direita ou para a esquerda. Agora, há aqui uma consequência.

No princípio, pelo menos, a aplicação, vamos todos navegar esta nova realidade, vamos ver como é que resulta. Segunda mudança que destacarias?

Segunda mudança. Com o Simplex, o promotor deixa de poder escolher um licenciamento quando uma operação urbanística está sujeita à comunicação prévia. Passaram operações urbanísticas para a comunicação prévia, que antes estavam em licenciamento e que são impactantes, e por outro lado, outras alterações que até já estavam em comunicação prévia, mas que por serem impactantes, por exigirem investimentos significativos e porque muitas vezes o projeto tinha que ser ajustado em função daquilo que era o entendimento da administração, e também porque a administração tramitava as comunicações prévias de uma forma muito próxima dos licenciamentos, não devia ser assim, mas era, o particular optava por um pedido de licenciamento. Isto, da perspectiva dos técnicos associados ao projeto, era melhor, porque tínhamos uma administração que validava aquilo que era apresentado. Não tudo, mas validava muitas coisas. Com uma comunicação prévia e também com as isenções, não há esta validação. Portanto, há aqui uma efetiva responsabilização do promotor privado e dos técnicos associados. E não sei se todos estarão prontos para correr o risco desta responsabilidade.

Terceira mudança, antes de irmos àquilo que nós já sabemos que é mais ou menos a reação dos privados.

Terceira mudança: os efeitos do PIP. Os efeitos de um PIP qualificado, os efeitos de um PIP sobre uma operação de loteamento Os efeitos de um PIP sobre uma obra de construção nova e os efeitos são a isenção do procedimento. Isto, quanto a mim, é talvez a grande mudança, porque eu consigo chegar a uma isenção de procedimento para realizar operações muito impactantes no território. É claro que há uma prévia apreciação do tema pela administração através do PIP, mas seja como for, eu consigo executá-la sem mais. Contudo, é uma grande alteração que traz desafios associados. Desafios ao nível do pagamento de taxas, porque eu tenho poucas dúvidas que terei que as pagar, mas não entendo, embora comece a adivinhar, uma legislação onde é que me é dito que elas são pagas. Desafio ao nível do registo do loteamento, porque o loteamento reparcela no território, eu tenho que o registar, mas se ele é isento, então é isento, não tem procedimento, se não tem procedimento, o que é que leva? Se calhar, o PIP. O que eu quero dizer é que há um conjunto de situações que têm que ser acauteladas e que não estão na legislação. Acho que é uma medida arrojada.

O que é que vai acontecer? Imagino que esta seja uma pergunta do lado do promotor imobiliário, de quem quiser promover projetos. Onde há dúvidas sobre esta legislação, o que é que se segue? Vai haver regulamentação que ainda não saiu? Se houver dúvidas, como é que os próprios advogados fazem? Colocam essas dúvidas a quem? Quando é que vêm as respostas?

Primeiro, esperemos que venha uma retificação do Decreto de Lei 10/2024. Há remissões que não estarão certamente bem feitas, há gralhas que têm que ser corrigidas, embora haja decisões que foram tomadas que não podem ser inseridas dentro de uma retificação. Vou te dar um exemplo, Alexandra. A contraordenação que previa como contraordenação, passa a repetição, a execução de uma obra que tinha que ser licenciada sem a licença, foi revogada.

Portanto, aquela ideia de eu fazer uma obra para a qual não tinha toda a autorização que devia ter e que depois pode vir, ou tens que retificar, ou legalizar, ou até demolir, nos casos piores, é isso que está em causa?

É parte da contraordenação, da forma que pode ser aplicada à execução dessa obra sem licença. O resto, não. Mas essa parte foi revogada, não sei se com muita ponderação subjacente ou não, mas foi revogada e tenho muitas dúvidas que possa ser retificado, caso tenha sido uma revogação que, na verdade, não se queria. Mas voltando à questão, acho que haverá uma retificação. Há matérias que têm que ser regulamentadas em portaria. Por exemplo, passa a haver cedências nos loteamentos e nas operações de impacto semelhante ao loteamento para habitação. Não sabemos quais são os parâmetros. E isso vai ter que ser regulamentado. A nível de documentação que vai instruir estes procedimentos, haverá certamente alterações. Na comunicação prévia, parece-me que poderá haver alterações, portanto, tem que haver regulamentação. Há todo um conjunto de matérias que ainda está enunciado, mas não está desenvolvida. Se tivermos dúvidas, eu acho que não temos bem a quem perguntar.

O interlocutor óbvio, não é?

Primeiro, há muitos interlocutores, porque isto abrange muitas matérias. O Simplex não é só sobre urbanismo, o Simplex é sobre urbanismo, ordenamento do território, mexe no Código Civil, portanto, há aqui uma panóplia de alterações que não se cinge àquela entidade. Há um mix de entidades que têm que ser consideradas. Eu acho que o diálogo entre os players nesta área é fundamental. Sempre foi e mais do que nunca é. Acho que devia tentar-se uma concertação de práticas, porque até que as coisas estejam prontas a ser aplicadas tal qual estão previstas, vai passar tempo. Não estão prontas. E não era pior que a Câmara A fizesse parecido à Câmara B.

Isso era outra questão que eu gostava de colocar. Nós já fizemos, em tempos, aqui na PLMJ, um podcast destes, em que tivemos cá o Hugo Santos Ferreira, que falava da Associação dos Promotores Imobiliários, em que ele falava da cacofonia absoluta que havia entre, a um nível, o nível nacional, as orientações nacionais, que eram diferentes das orientações das câmaras. E depois, em cima disso, mais um layer, mais uma dimensão, que era as diferenças de procedimentos que havia na Câmara A face à Câmara B. Este novo Simplex resolve isso ou mitiga?

Este novo Simplex pretende resolver isso, que era uma uniformização a nível nacional quanto a procedimentos, quanto a documentos que instruem procedimentos. Pretende resolver isso. Na prática, não sei se vai resolver imediatamente, certamente que não, desde logo por causa dos processos pendentes, porque não há uma indicação. Sabemos que a legislação se aplica aos pendentes, exceto no deferimento tácito, mas depois há processos pendentes que temos que pensar se são arquivados, se são extintos, e logo aí vai haver disparidades. Ao nível da plataforma, também, porque ainda há câmaras que não têm sequer uma plataforma E ainda demoram, porque uma câmara está sujeita à contratação pública, portanto, não é amanhã que a podem ter. E há municípios com dimensões e com meios técnicos e humanos diferentes, e muito diferentes. É natural que isto se mantenha, por mais boa vontade que haja, não antecipo que a uniformização possa ser total.

Muito bem.

A tendência é, a tendência não, o racional subjacente é.

O racional é bom, a operacionalização da coisa é que é mais difícil. Nós fizemos cá na PLMJ, à boca da urna, passe a expressão, da publicação desta nova legislação, um encontro com clientes, com interessados neste tema. O que te parece que são as maiores preocupações?

As preocupações vão depender da perspectiva. Nós também tivemos alguns dirigentes municipais na área do urbanismo e do ordenamento, que participaram. Na perspectiva pública, há uma preocupação de implementação desta legislação, há uma preocupação de como é que eu vou fiscalizar, porque a câmara deve continuar a fiscalizar, inclusivamente nas obras isentas, só que para fiscalizar tem que saber o que é que vai fiscalizar. Inclusivamente ao nível de competências e de organogramas das próprias câmaras, há uma preocupação de como é que isto se vai fazer, como é que vão proceder quanto aos processos pendentes, e o tempo é muito curto. O tema dos processos pendentes, cruzado com as isenções que já estão em vigor desde 1 de janeiro, implica que as câmaras decidam já o que é que fazem àqueles processos que, no final, devem ser isentos. E as pessoas são as mesmas, os meios são os mesmos, portanto não é uma realidade fácil de delimitar de um dia para o outro. Na perspectiva, por exemplo, das construtoras, se calhar, há alguns desconfortos quanto ao tema das cauções que são prestadas no âmbito das empreitadas, porque há uma norma que a redação não é clara, mas parece que essa garantia pode ser agora cedida para o município e não pode haver oposição nem da câmara, nem do emitente, que é o banco. Acho que há esta preocupação. E depois há a preocupação da execução também, porque quem executa vai estar sujeito a uma fiscalização que supostamente deve ser ainda mais forte e efetiva daquela que é. Da perspectiva dos promotores, os processos pendentes, obviamente, o que é que acontece, e muito o tema do financiamento, porque como há um aumento grande das operações sujeitas a comunicação prévia e a isenção, e operações significativas que exigem uma carga de financiamento normalmente não pequena, há um grande ponto de interrogação, o que me vão pedir? O que eu tenho que apresentar para dar conforto à entidade, de forma que o financiamento seja feito nos termos que eu precise.

No fundo, há aqui uma componente de risco acrescida, que é sempre ponderada também nos financiamentos concedidos pela banca ou até por fundos. Há aqui uma redução da previsibilidade e da margem de segurança. E falavas há pouco, comentávamos antes de começarmos esta conversa gravada, que este tema já está a produzir orientações do lado do Banco de Portugal, até em temas menos relevantes do que este que estamos agora aqui a falar.

Sim. Uma das alterações é a possibilidade de transmitir imóveis sem alvará de autorização de utilização. Isso já está em vigor desde 1 de janeiro. E a indicação que eu tive é que haveria uma orientação no sentido de se continuar a pedir o alvará de autorização de utilização. É claro que tem seriedade e tem implicações e questiona-se sem alvará, como é que vou salvaguardar aquele que adquiro.

Faz sentido, sim, faz sentido a preocupação.

Faz sentido, não quero tirar a importância, mas esta outra situação de um financiamento numa isenção ainda tem mais impacto, Alexandra, este Simplex vem num contexto de Habitação Mais também, vai muito além disso. Se eu quero as tais casas que de facto carecem, ou melhor, das quais precisávamos.

Que o país precisa.

Se eu quero que os procedimentos sejam tramitados rapidamente e que a obra possa ser concretizada.

O financiamento tem que conseguir acompanhar isto.

Tem de ter combustível para a máquina andar. E acho que ficamos aqui num labirinto que temos que eliminar de alguma forma.

Portanto, antes tínhamos, ou ainda vamos ter, mas antes tínhamos a cacofonia das câmaras com a desarticulação com aquilo que é as indicações nacionais e agora o que podemos ter é setores a não se entenderem, estou a falar da banca, por exemplo, setores a não se entenderem sobre como é que isto se aplica.

Sim, certamente, e no início, que espero que não seja muito longo, com bastante impacto, Alexandre.

Falavas do Mais Habitação. Nós tivemos ano passado o Mais Habitação, que pôs sobretudo os promotores privados loucos e tivemos vários alertas que haveria uma previsível queda do investimento em Portugal nestas áreas. O Simplex urbanístico soma a esse problema, do ponto de vista dos privados, ou mitiga esse problema? Ok, agora estamos numa análise de opinião, mas já agora gostava de ouvir.

Eu acho que a resposta é nem. Ou seja, eu acho que mitiga, porque de facto cria aqui condições para que os processos sejam permitados mais rapidamente, com uma burocracia que se antecipa de uma forma diferente, com consequências associadas. Por outro lado, nem por isso, e muito por causa do tema das isenções e da falta de papel para conseguir dar conforto a quem queremos trazer para a equação. Quem diz um banco, também diz um investidor.

Um fundo, um investidor, claro.

Eu acho que vai ter que haver um aumento no trabalho de casa. Acho que qualquer operação já devia, mas mais do que nunca, tem que ser muito bem preparada, de uma forma multidisciplinar e esse conforto vai ser encontrado assim, com uma análise profunda, com uma cooperação com as entidades no sentido de perceber o que faz sentido, o que não faz, porque senão vamos ficar completamente paralisados. E aquilo que podia ser bom, não digo que seja isento de temas, não de todo. Aliás, há temas jurídicos fortes que podem ser questionados neste diploma, só que ele vai entrar em vigor. Aliás, ele já entrou em vigor parcialmente, ele entra aos soluços em vigor. E portanto, para já, é quase que não há tempo para fazer essa análise jurídica profunda, porque temos é que aprender a aplicar um diploma e poder ajudar a aplicar um diploma. Eu perdi agora um bocadinho o princípio do que ia dizer, mas é um diploma que está em vigor, que temos que aplicar.

É sim ou sim.

É sim ou sim.

Andreia, muito obrigada pela participação no podcast da PLMJ.

Obrigada eu.

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