“Se souber aí de alguém que esteja aflitinho, diga-me”. Isto é algo que os mediadores imobiliários ouvem, todos os dias, da boca de clientes interessados em investir na compra de casas, conta Paulo Caiado, presidente da associação do setor APEMIP. Com o custo de vida a escalar e as prestações a subirem, potencialmente, centenas de euros, o número de “aflitinhos” será maior do que na pandemia, quando não faltou quem vaticinasse uma grande correção nos preços – que não aconteceu, muito pelo contrário. Desta vez irá ser diferente?

O grande interesse pelas “oportunidades” que podem surgir quando algumas famílias querem mudar de casa – incluindo porque precisam de o fazer para reequilibrar os seus orçamentos – ilustra uma das principais razões pelas quais Paulo Caiado não acredita que os próximos meses irão trazer uma correção nos preços, de um modo geral: a oferta é cada vez mais escassa e a procura não dá sinais de abrandar, tanto por portugueses como por estrangeiros.

O presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) sublinha que falar em preços no imobiliário é falar de algo que tem “grande diversidade e heterogeneidade” – com várias realidades conforme a geografia e o segmento. Porém, de um modo geral, garante não antecipar que possa estar iminente uma “correção” dos preços.

“O que se esquece muitas vezes, quando se fala em correção dos valores das casas, é que por exemplo em 2021 foram transacionados em Portugal 33 mil milhões de euros em imóveis residenciais – e mais de 87% foram casas usadas, ou seja, isto significa que na larga maioria dos casos por cada compra que houve existiu uma venda imediatamente antes“, afirma Paulo Caiado.

E qual é a interferência que a subida das taxas de juro pode ter nesta dinâmica? “Pode ser um catalisador capaz de acelerar ou refrear esta cadência de compras e vendas“, diz o especialista, em entrevista ao Observador. Por essa via, pode haver algum “refreamento” em algumas regiões e segmentos mas não naqueles onde continua a haver mais procura, confia.

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Aliás, já hoje “nós assistimos a distritos que estão a ter depreciações de valor, como por exemplo o de Castelo Branco e há muitos concelhos onde a atividade imobiliária está praticamente estagnada, não tem qualquer valorização”, diz o presidente da APEMIP.

Porém, olhando para o mercado como um todo, a expectativa de Paulo Caiado é que “os dados vão mostrar que os preços vão continuar a aumentar” – em parte graças às subidas em concelhos que têm “proximidade estratégica” aos centros urbanos mas que não pertencem às áreas metropolitanas (onde os preços já estão a desacelerar). Exemplos? “Concelhos como Torres Vedras, Sobral de Monte Agraço, Arruda dos Vinhos, Benavente, por aí fora…”

Preços sobem 10% até maio, mesmo com a guerra

Os dados mais recentes não parecem indicar que uma quebra estará ao virar da esquina. Só esta quinta-feira o Instituto Nacional de Estatística (INE) irá divulgar o Índice de Preços na Habitação relativo ao primeiro trimestre – porém, a Confidencial Imobiliário já calculou que nos primeiros cinco meses deste ano os preços de venda das casas já aumentaram “cerca de 10%”.

Só no mês de maio, mesmo com o arrastar da guerra na Ucrânia, a escalada da inflação e as evidências de inversão na política monetária, os preços aumentaram 2,5%, em comparação com o mês anterior – mais uma subida a “ritmo intenso”, segundo este agregador independente de market intelligence que publica a revista Confidencial Imobiliário.

Preços das casas já sobem 10% este ano, até maio, diz Confidencial Imobiliário

Em conversa com o Observador, Ricardo Guimarães, diretor dessa revista, admite que os dados de maio podem ter beneficiado, ainda, de algum “efeito de inércia”. “O mercado trazia um movimento de valorização robusto, até mesmo surpreendente – acima de 15% a nível nacional – e sabemos que a compra de casa não é como a compra de um bem de consumo, são processos que demoram algum tempo, pelo que é natural que haja alguma lentidão a notarem-se os efeitos do quadro que estamos a viver”, afirma.

Porém, mesmo que pelo efeito desse enquadramento se possa esperar “uma alteração do ritmo de valorização” nos próximos meses e trimestres, “há vários aspetos que me levam a concluir que pelo menos nominalmente (sem incluir o ritmo da inflação) não devemos esperar uma descida do valor das casas“, afirma o especialista.

“Há falta de oferta face à dinâmica da procura – procura essa que nos últimos anos adquiriu novos motores de crescimento“, assinala Ricardo Guimarães, explicando que “Portugal começou por conquistar visibilidade turística mas, depois, em parte graças à reabilitação, ganhou uma grande atratividade para quem decide vir para cá viver, é um país interessante para estar em teletrabalho, muito apelativo para os nómadas digitais, etc“.

A “grande questão”, reconhece, é saber que impacto irá existir nos segmentos e nas geografias menos apelativas para esta procura. No contexto de subida das prestações de crédito e do custo de vida, os “aflitinhos” de que falava Paulo Caiado poderão ter perspetivas cada vez mais “preocupantes”, diz Ricardo Guimarães – isto porque “outro fator que entra aqui em jogo é a subida dos custos de construção, que vai condicionar toda esta nova produção imobiliária que começou a surgir nos últimos dois, três anos, incluindo para a classe média”.

“Ao concorrer mais pelo preço, esse segmento tem menos margem para acomodar os custos mais elevados”, pelo que é previsível que a indústria volte a “orientar-se para os segmentos de mercado com poder de compra superior, onde existe maior margem para absorver o aumento dos custos”, receia o diretor da Confidencial Imobiliário, antecipando um aumento das “tensões que existem ao nível do acesso da classe média à habitação”.

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Nogueira Leite prevê “desaceleração” mas estrangeiros vão sustentar

António Nogueira Leite, economista que integra a administração da gestora de ativos HipoGes (que investe no mercado imobiliário português e ibérico), diz que “é inevitável que este seja afetado por fatores externos que o irão fazer abrandar em 2022”, fatores que podem penalizar a procura e complicar a vida das pessoas “que têm créditos no limite da taxa de esforço” (normalmente definido como 35% do rendimento disponível).

Ao Observador, Nogueira Leite ressalva que “há certos segmentos que não são influenciados pela política monetária – o segmento dos clientes mais abastados, incluindo estrangeiros, que “não compram casas a crédito ou, se o fazem, fazem-no porque decidiram fazer assim e não por precisarem de financiamento”.

Ainda assim, de um modo geral, sobretudo a partir da segunda metade deste ano, é previsível que os dados comecem a mostrar a tal “desaceleração“, diz o ex-secretário de Estado e ex-vice-presidente da Caixa Geral de Depósitos. “O ano para o imobiliário poderá ser ainda globalmente positivo, sobretudo no setor residencial, mas não deixará de acomodar os efeitos da cada vez mais previsível subida das taxas de juro e do aumento relevante dos custos de construção”.

Portugal entre os países mais vulneráveis a um crash

Além-fronteiras, a expectativa é que “o aperto da política monetária do BCE possa levar a quedas dos preços das casas na zona euro, mas acreditamos que é improvável que tenhamos um colapso neste mercado nem mesmo no país onde os riscos são maiores, os Países Baixos”. A opinião está num relatório recente da consultora londrina Capital Economics, que inclui Portugal no grupo dos países europeus onde os preços das casas “têm maior probabilidade de estarem sobreavaliados“.

Nesse grupo, além de Portugal e Países Baixos, estão também a Áustria e a Alemanha. São quatro países onde está mais longe da média histórica o rácio calculado entre os preços das casas e os rendimentos médios dos portugueses, segundo o economista Jack-Allen Reynolds, que salienta que “um crash no mercado imobiliário tende a acontecer quando existe um aumento rápido de vendas forçadas, quando se torna difícil ou impossível pagar as prestações de crédito”.

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O que torna Portugal particularmente vulnerável a um cenário desses, de acordo com a pesquisa da Capital Economics, é que, entre os países analisados, está em terceiro lugar na percentagem (perto de 30%) de pessoas que vivem em casas próprias, com crédito à habitação associado. Nos Países Baixos são quase 50% e na Bélgica perto de um terço, porém na Alemanha são 10%.

Porém, Portugal tem um fator de risco adicional. Sabendo-se que a subida das taxas de juro afeta apenas quem tem crédito a taxa variável e não a taxa fixa (embora o aumento do custo de vida afete toda a gente), Portugal é o país europeu com mais empréstimos indexados à Euribor até 12 meses – cerca de dois terços, segundo os dados citados. Aí, os Países Baixos têm apenas cerca de 15% em empréstimos que vão tornar-se mais pesados com a subida das taxas de juro pelo BCE.

O que estes indicadores não refletem é a forma como a valorização das casas dá, apesar de tudo, alguma “almofada” no património das famílias – sobretudo aquelas que compraram há mais anos. Ao contrário do que aconteceu em 2010/2011, essa valorização significa que não será tão fácil acontecer uma quebra que coloque o crédito “debaixo de água”, ou seja, em que o valor da casa desce para menos do que o financiamento.

Por outro lado, como refere Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, há um “efeito psicológico” que poderá fazer com que não haja tanta gente a vender casas, desta vez: “devido à experiência traumática da quebra da crise da dívida [2011/2012], era praticamente consensual no início da pandemia que o mercado iria cair muito”.

“O facto de isso não ter acontecido dá mais conforto sobre a resiliência deste setor, que historicamente até costuma acompanhar bem as alturas de maior inflação, funcionando como refúgio”, diz Ricardo Guimarães, lembrando também que mesmo na crise de 2011/2012 “quem vendeu aceitando perdas depois arrependeu-se, porque o mercado recuperou – ou seja, agora, quem não precisar mesmo de vender vai querer manter a posição”.

Aquilo que os dados citados pela Capital Economics, sobre os preços e os rendimentos médios, não refletem é a “importância crescente” que têm as compras feitas por estrangeiros. É isso que poderá fazer com que não só se consiga evitar uma quebra dos preços mas, até, fazer com que se verifiquem mais valorizações, com mais dinheiro a entrar no setor, afirma Paulo Caiado, da APEMIP.

“Vamos imaginar um casal que até gosta de viver em Campo de Ourique mas começa a ter dificuldades em pagar a prestação e, por isso, opta por comprar um bom apartamento em Oeiras. Possivelmente vai comprar esse apartamento em Oeiras a uma outra família que, pelo aumento dos custos e por outras razões, quis vender o apartamento em Oeiras e passar para uma moradia em Sobral de Monte Agraço – gerando procura em Sobral de Monte Agraço e ajudando a subir os preços aí, porque teve mais-valias na venda em Oeiras”, diz Paulo Caiado.

O que falta, porém, é saber quem é que comprou o apartamento em Campo de Ourique a um valor em linha com os preços que se praticam atualmente, ou seja, sem levar a uma descida dos preços aí (e, assim, não limitar depois o preço que esse casal pode pagar pelo apartamento em Oeiras). “Como é que se fecha o ciclo?”, diz Paulo Caiado, sobre o apartamento no centro de Lisboa: “É simples, se calhar vem o brasileiro e compra”.