Escapou ao veto presidencial porque chegou a Marcelo Rebelo de Sousa fora do programa Mais Habitação que saiu da Assembleia da República com os votos a favor do PS, as abstenções do Livre e do PAN e o “não” dos restantes partidos — PSD, Chega, IL, Bloco de Esquerda e PCP. O Presidente da República vetou este pacote, mas o programa Arrendar para Subarrendar passou, em maio, no seu crivo, com os habituais puxões de orelhas.

Para Marcelo Rebelo de Sousa também este diploma, que chegou às suas mãos como Decreto-Lei (e, como tal, não passou pelo Parlamento), mereceu reparos desde logo porque, no seu entender, “deveria ter sido submetido à Assembleia da República, por razões políticas, já que não é meramente orgânico ou processual, antes cria um novo regime de arrendamento para subarrendamento e se conjuga, numa parte, com proposta de lei acabada de ser aprovada pelo Parlamento”.

Por outro lado, escreveu na sua mensagem de promulgação “não aproveita nem para ir mais fundo na recuperação de instituições essenciais para a sua aplicação, nem espera por dois estudos mandados fazer pelo Governo, já iniciados, e que poderiam aproveitar ao seu conteúdo”. Acabou por promulgá-lo, explicou, “atendendo ao prazo, curtíssimo, para executar o ambicioso Programa de Habitação aprovado pelo Governo, no qual mais ou menos seis meses fazem uma enorme diferença, e para não levantar obstáculos num diploma em que não é determinante nenhuma razão de princípio ou de inexequibilidade óbvia”.

Acabaria, no entanto, por vetar o Mais Habitação, com duras críticas ao programa.

Seis meses de críticas, sete riscos e um veto. Porque é que Marcelo não acredita no Mais Habitação?

No caso do Arrendar para Subarrendar, passou por Marcelo e o diploma foi publicado, em Diário da República, a 29 de maio para entrar em vigor no dia seguinte. Daí até o Governo apresentar publicamente a iniciativa demorou mês e meio. A apresentação aconteceu a 19 de julho, cinco meses depois do primeiro anúncio do Mais Habitação, a 16 de fevereiro. 

Governo lança programa arrendar para subarrendar com 320 imóveis. Sorteio para atribuir imóveis deve ser lançado em setembro ou outubro

Três mediadoras imobiliárias com poucos negócios no arrendamento estão no programa

Century 21, Era e Remax foram as mediadoras imobiliárias escolhidas para entrar neste programa. O Governo optou por chamar estas intermediárias para conseguir o maior número de casas de privados. Neste momento, há no programa 320 imóveis, sendo cerca de 100 de privados. Os restantes são do Estado ou do terceiro setor como a Santa Casa da Misericórdia.

Century 21 e Era estão já a preparar a sua rede para este programa, garantindo ao Observador, no entanto, que o arrendamento não tem um peso relevante na sua carteira de transações. A Remax não quis prestar declarações ao Observador.

A entrada destas mediadoras para o programa começou com um contacto feito pela Estamo, empresa pública que está a operacionalizar a plataforma do Arrendar para Subarrendar e que identifica os imóveis que cumpram os requisitos. As três mediadoras acabaram por firmar protocolos no âmbito deste programa, mas o Governo garante ao Observador que mais empresas se podem juntar.

Fonte oficial do Ministério da Habitação explica ao Observador que “o primeiro dos critérios [para a escolha das mediadoras] foi o da abrangência territorial e dimensão das respetivas redes”. Mas, “todas as demais empresas devidamente habilitadas e certificadas poderão aderir, celebrando protocolos de igual teor”, garantindo a mesma fonte que o “programa e as condições agora protocoladas são abertas a qualquer outra empresa desde que devidamente certificada e habilitada” e diz mesmo haver “contactos entre a Estamo e várias outras mediadoras e organizações representativas do setor”.

Não foi possível apurar quais as mediadoras que estarão em contacto com a Estamo. Ao Observador, a JLL explica que “o negócio ‘arrendamento’ é mais representativo noutras imobiliárias do que na JLL, onde representa apenas 20% das transações”. Por outro lado, acrescenta fonte da JLL, “estas transações [na JLL] têm, genericamente, valores mais elevados, que não cumpririam com os critérios do referido programa”.

Mas se na JLL o arrendamento pesa menos de 20% das transações, nas empresas aderentes a representatividade é ainda menor. No caso da Era representa cerca de 1%, na Century 21 chegou, em 2022, aos 19%, mas tendo já subido este ano para 21%, com 2.285 transações realizadas. Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, explica ao Observador que no arrendamento, no geral, ainda se opta mais pelos negócios diretos entre particulares ou mesmo pela informalidade neste segmento, não se requisitando, assim, serviços de mediação.

Já Rui Torgal, CEO da Era Portugal, admite que a sua empresa “nunca esteve muito direcionada para a abordagem do mercado de arrendamento”, e “muitas vezes acaba por ser complementar ao negócio de compra e venda” de imóveis.

Estas duas operadoras já começaram o trabalho de campo. A Century 21 garante que as formações já foram iniciadas na sua rede para que os clientes possam ser informados sobre como funciona o programa e para que possam identificar os proprietários com hipóteses de entrar no programa e contactá-los. Na Era, Rui Torgal admite que a abordagem aos proprietários ainda está numa fase embrionária, esperando agora em setembro avançar de forma mais sustentável e consistente na identificação dos imóveis e no contacto com proprietários.

Qual o papel das mediadoras?

As mediadoras com quem o protocolo foi feito têm a missão de encontrar imóveis que se enquadrem no programa Arrendar para Subarrendar (em que o Estado arrenda uma casa que depois colocará, novamente, no mercado de arrendamento, atuando ao mesmo tempo como inquilino e senhorio). E submetê-lo, depois, à Estamo, que verifica as condições de admissibilidade. Mas os contratos de arrendamento são assinados diretamente pelo IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) e o proprietário, e é este organismo público que tem de pagar as rendas a horas, podendo optar por um pagamento anual ou mensal.

“Cabe às mediadoras alvo de protocolo com o IHRU e a Estamo desenvolver todas as ações para angariar o maior número possível de imóveis no mercado disponíveis para arrendamento habitacional no âmbito do PAS (Programa Arrendar para Subarrendar), uma vez que têm um profundo conhecimento do mercado de arrendamento habitacional a nível nacional”, explica ao Observador fonte oficial do Ministério da Habitação. A opção por fazer entrar no programa as mediadoras é uma forma de tentar evitar o falhanço do programa.

O que significa que o papel das imobiliárias é de angariação. Receberão, por isso, o valor de duas rendas mensais (acordadas e que é o valor habitual) por cada casa que consiga entrar no programa. Mas as imobiliárias terão de renunciar à comissão de angariação que cobram, por regra, aos clientes (proprietários), acrescenta fonte oficial do Ministério da Habitação.

A opção de trabalhar com mediadoras deve-se ao entendimento, por parte do Governo e dos dois organismos públicos, de que “os profissionais e empresas de angariação e mediação imobiliária são, naturalmente, as entidades que, pelo indiscutível conhecimento privilegiado que detêm do mercado imobiliário em geral e do mercado de arrendamento habitacional em particular, estarão em condições de excelência para recolher e partilhar informação alargada e de proximidade, que permita angaria o maior número de imóveis disponíveis para arrendamento para habitação, quer em termos quantitativos, quer qualitativos”.

E se no caso do arrendamento as transações são baixas nestas mediadoras, o valor sobe bastante quando se analisa a quota de mercado da mediação mas no mercado imobiliário global. Não havendo dados oficiais, Ricardo Sousa estima em cerca de 70% a quota da mediação em Portugal, valores semelhantes ao mercado francês, mas longe do espanhol, que continua a ser muito fragmentado.

O responsável da Century 21 aplaude a integração das mediadoras, defendendo que são as operadoras mais indicadas para operacionalizar o projeto, porque chegam a quem tem os imóveis. Têm redes nacionais e um conhecimento de proximidade, acrescenta, lembrando que são três as mediadoras que assinaram os protocolos, mas que estas têm uma rede constituída por centenas de empresas ou mediadores.

Também a questão da proximidade é argumento do Governo para ter incluído estas empresas. “Hoje em dia grande parte das disponibilidades em mercado estão cobertas por contratos de mediação, com ou sem exclusividade, e estas entidades têm um conhecimento específico das realidades locais que pode dar significativo contributo neste esforço de angariação, cobrindo as diferentes realidades”, diz fonte oficial do Ministério de Marina Gonçalves.

Não há, no entanto, qualquer obrigação dos imóveis que entrarem no programa passarem pelas mediadoras. “A negociação direta com os proprietários poderá acontecer sempre que o desejem”, garante a mesma fonte.

Os proprietários que não queiram passar pelas imobiliárias podem submeter os seus imóveis à Estamo que, para isso, criou um simulador que permite a quem tem casas perceber se é enquadrável no programa e com que benefícios.

Arrendar e subarrendar pode dar mais renda aos proprietários

“Qualquer pessoa individual ou coletiva, pública ou privada, desde que seja proprietária, usufrutuária ou superficiária, pode colocar imóveis para arrendamento no âmbito do PAS desde que estes cumpram os limites de renda e as condições mínimas de segurança, salubridade e conforto definidas pelo programa”. É assim que o programa se abre a todos os proprietários que podem fazer a sua candidatura através do site https://arrendarparasubarrendar.pt.

São admissíveis candidaturas de imóveis do tipo prédios urbanos ou partes de prédios urbanos (em propriedade total), de partes urbanas de prédios mistos e de frações autónomas (apartamentos e moradias). Os imóveis não podem estar mobilados, exceto no caso dos equipamentos de cozinha. E têm de estar disponíveis.

Neste programa em concreto, os proprietários podem acertar a renda a receber (com a Estamo), embora seja o IHRU a pagá-la. Mas com um limite. A base é o valor da renda que está prevista no arrendamento acessível, mas pode ser acordado um valor de até mais 30%. Ou seja, neste programa em que o Estado é intermediário, os proprietários poderão conseguir uma renda superior à que obteriam se colocassem o imóvel na plataforma do arrendamento acessível.

Há duas diferenças grandes nestes dois programas. O arrendar para subarrendar tem o Estado como intermediário e será o Estado o inquilino de quem tem os imóveis e o senhorio de quem os subarrenda. Já no arrendamento acessível o contrato é feito entre proprietário e inquilino. Outra diferença tem a ver com as rendas que os proprietários podem receber. No arrendamento acessível a tabela está definida e não pode sair daqueles valores, que variam consoante as regiões. No arrendar para subarrendar o valor da renda (que tem por base os mesmos valores da renda acessível) pode ter mais 30% em cima — o que significa que o Estado acaba por cobrir a diferença quando subarrenda a um valor mais baixo. O programa tem, neste momento, um orçamento de 28,8 milhões de euros até 2030.

Mas os benefícios fiscais vão diferir consoante a renda que for negociada. Se estiver dentro dos limites do arrendamento acessível, será isento de IRS/IRC, se estiver no intervalo até aos 30%, o IRS já será cobrado, mas com descontos e que variam consoante os anos de arrendamento. O programa foi desenhado para ter, em média, arrendamentos de cinco anos, mas em casos excecionais pode baixar aos três anos. Terá uma duração máxima de 30 anos. No final do contrato, o IHRU tem de entregar as casas “em condições idênticas àquelas em que as recebeu”. A Deco já comentou, a este propósito, que a legislação devia ser mais explícita em algumas partes do programa.

As casas arrendadas pelo Estado serão, depois, sorteadas pelo IHRU, não sendo ainda conhecido o momento em que tal ocorrerá. Mas os proprietários começam a receber a renda assim que o contrato com o Estado esteja assinado, independentemente do momento em que sejam subarrendadas. As mediadoras são cautelosas quando se pergunta pelo potencial deste programa, admitindo que há alguma desconfiança em relação aos planos para a habitação do Governo. Ricardo Sousa diz que é preciso testar o conceito para verificar a sua aplicação prática. Rui Torgal corrobora que o efeito contágio aqui também poderá ser um impulsionador, mas, conclui, “é preciso abrir o melão para perceber a adesão”.