Quem trabalha nesta sucursal bancária diz que “já perdeu a conta” ao número de pessoas que, nas últimas semanas, “entraram pela porta a dizer que têm menos de 35 anos e querem comprar casa com garantia do Estado”, sem pagar entrada – “mas querem comprar casas grandes”. Uma funcionária diz ao “cliente-mistério” do Observador que “alguns vêm com a ideia de comprar casas de mais de 400 mil euros, casas que se percebe que não serão só para os jovens viverem… até porque alguns vêm acompanhados pelos pais”.

A sucursal do Santander, num subúrbio a norte de Lisboa, já está a tratar de “um ou dois” pedidos “mais normais, que devem ser aprovados”. Porém, diz a bancária, sem saber que está a falar com um jornalista, vários casos estão a ser rejeitados porque são “clientes que têm [idades] à volta de 30 anos que ainda vivem com os pais e os irmãos” – e, com a garantia pública lançada pelo Governo, “querem comprar uma casa maior” (a primeira em seu nome, como preveem as regras deste apoio aos jovens) ou, simplesmente, comprar uma casa para toda a família deixar, finalmente, o apartamento arrendado onde vive.

“Avisamos logo essas pessoas de que estão a perder tempo, porque são jovens que ganham 1.000, 1.200 euros por mês” e “é impossível” dar um crédito tão elevado a alguém que se apresenta como “único proponente” e que não tem rendimentos capazes de sustentar uma prestação mensal alta, sem exceder a chamada “taxa de esforço“, lembra a funcionária do Santander.

Como em qualquer crédito, os jovens não podem ficar a pagar uma prestação que supere 35% dos seus rendimentos mensais. E os bancos também consideram, na sua avaliação de risco, outros custos que variam conforme o agregado familiar. Nestas primeiras semanas da existência do apoio, esse está mesmo a ser um dos principais obstáculos para muitos jovens – incluindo aqueles que, ao contrário dos primeiros casos relatados à reportagem do Observador, querem mesmo comprar a primeira casa para sair da casa dos pais ou deixar de viver em casas arrendadas.

“Acho que as pessoas não compreenderam bem” a medida, diz a funcionária do Santander, uma medida que foi anunciada pelo Governo antes do verão mas que só entrou em vigor no início do ano. “Pensam que só por haver uma garantia do Estado e por não pagarem entrada têm, obrigatoriamente, de ter o crédito aprovado, mas não é assim que funciona: precisam, mesmo assim, de ter rendimentos suficientes… e não é por os pais se disponibilizarem para ser fiadores que isso muda”.

O cliente-mistério do Observador, que visitou sete sucursais bancárias na Grande Lisboa na última segunda-feira, percebeu, também, que alguns bancos estão a avisar os clientes de que um crédito pedido a 100%, mesmo com garantia pública, vai implicar que o jovem fique a pagar um “spread” mais elevado – potencialmente o dobro, segundo uma funcionária do Millennium BCP (que alertou, no entanto, que “tudo é negociável”). Nem todos os bancos, porém, cobram um spread maior, e, em outros, a diferença é ligeira.

Outro grande obstáculo em que os jovens estão a esbarrar, ouviu o Observador, é no “sinal” que a maioria dos proprietários exige receber logo quando se dá a assinatura do CPCV, o contrato de promessa de compra e venda. Como assinalou o funcionário de outra sucursal, “o banco só pode entregar o financiamento a 100% no momento da escritura – ou seja, se a pessoa não tiver o valor do ‘sinal’ para dar ao proprietário, que normalmente ronda os 10%, o banco não lhe vai emprestar esse valor antecipadamente”.

Alguns bancos agravam (e muito) o spread num crédito a 100%

O maior banco do sistema financeiro português, a Caixa Geral de Depósitos, já tinha, até dia 14 de janeiro, recebido 800 pedidos de jovens para financiar a compra de casa. Foi o próprio presidente do banco público, Paulo Macedo, que revelou que, além dos 800 pedidos, já tinham sido efetivamente concedidos 257 milhões em crédito (total) ao abrigo dessa garantia.

Os outros quatro maiores bancos a operar em Portugal – o Millennium BCP, o BPI, o Santander e o Novo Banco – terão recebido, entre si, mais 2.000 pedidos, segundo indicou o semanário Expresso no dia 16 de janeiro. Este valor total de 2.800 pedidos (contando com a Caixa) pode pecar por excesso, porque alguns clientes podem estar a fazer pedidos em mais do que um banco, mas aponta, ainda assim, para um interesse significativo dos jovens neste apoio.

O Observador pediu ao Ministério das Finanças dados globais atualizados sobre este programa, no dia 14 de janeiro, mas não recebeu uma resposta.

Estado chamado a pagar logo que o jovem falhe uma prestação no crédito com garantia pública

Quando a medida da garantia pública foi anunciada, alguns banqueiros disseram que, embora as pessoas pudessem pagar mais juros pelo efeito matemático de se estar a pedir mais dinheiro, os bancos não iriam agravar o spread (a margem de risco cobrada nos créditos, que acresce aos indexantes como a Euribor) só porque os créditos são pedidos a 100% (e não a 80% ou 90%, o máximo aplicado nos últimos anos devido a uma recomendação do Banco de Portugal). Um dos líderes bancários que garantiram que não haveria penalização no spread foi o presidente do BPI, João Pedro Oliveira e Costa, no final de julho.

Porém, com a medida em vigor, não é isso que se ouve quando o “cliente-mistério” do Observador entra numa sucursal desse mesmo banco para pedir informações, nos arredores da capital. “Vai pagar mais porque é 100% do financiamento… E 100% de financiamento é sempre um risco [maior]”, diz a funcionária, indicando que ainda não teve nenhum processo aprovado mas “pode acontecer” que, ao submeter um processo, a hierarquia do banco lhe “diga que não aprovou com o spread igual a alguém que pede, por exemplo, só 80% ou 90%”.

Um outro bancário, de uma sucursal do Novo Banco a poucos quilómetros de distância, é ainda mais contundente: “O spread não é o mesmo que um spread normal, há uma grelha específica“. No Novo Banco, explicou o gestor, o spread mínimo nestas operações com garantia do Estado é de 1% – significativamente acima dos 0,75% da margem de risco mínima nos créditos normais, sem garantia pública (que o banco pede nos casos em que o financiamento não ultrapassa 80% do valor do imóvel).

“Num cenário de [financiamento a] 100%, com garantia do Estado, se a proposta vier de um cliente a quem é atribuído um score A, eu consigo ir até 1%. Se for um score B, vai a 1,1% mas se for um score C, já vai a 1,6%“, indicou o bancário, explicando que o score é a classificação que “o sistema” atribui a cada cliente conforme os seus rendimentos, histórico bancário e outros fatores.

O que pode significar, em termos simples, esta diferença? Tome-se o exemplo de alguém que se financia em 250 mil euros para comprar casa e fica a pagar o crédito ao longo de 40 anos (480 meses), com uma taxa variável Euribor a seis meses (cuja última média mensal foi de 2,632%).

• Neste caso, acrescendo-lhe um spread de 0,75%, calcula-se uma TAN (taxa anual nominal) de 3,382%. O pagamento mensal por uma dívida de 250 mil euros será de 950,86 euros, sem contar com seguros e outras despesas.
• Se à mesma Euribor acrescer um spread de 1%, o pagamento mensal sobe para 988,37 euros, mas se a margem cobrada pelo banco for de 1,6% já existe uma prestação mensal de 1.042,05 euros. É uma diferença significativa no encargo mensal, que se avoluma quando se olha os custos totais calculados ao longo de toda a “vida” do crédito.

“Sim, o Estado dá uma garantia, mas risco para o banco é maior”

Mas porquê o prémio de risco adicional se o Estado está a dar uma “garantia”? O gestor justifica que o Novo Banco não concede créditos acima de 80% da avaliação (só financia até 90% da compra se a avaliação for superior ao preço do negócio). Mas, “com a garantia pública, já se vai mais além” – porém, reforça, “o Estado dá uma garantia de até 15%, que é válida durante 10 anos, e o banco não deixa de ficar responsável pelos outros 85% por mais 25 ou 30 anos”. “Ou seja, o nível de risco a que o banco está exposto é maior”, explica.

Tal como no Novo Banco, uma visita do “cliente-mistério” do Observador a uma sucursal do Millennium BCP também terminou com a funcionária a dizer que o spread num financiamento a 100% pode ser superior – o que torna ainda mais difícil encaixar uma prestação mensal nos limites da “taxa de esforço”, sobretudo nos salários dos mais jovens, que tendem a ser mais baixos.

“Dependendo do histórico do cliente, nós estamos a emprestar com um spread de 1%, por exemplo, mas se o cliente puder dar entrada e não precisar dos 100% se calhar podemos reduzir o spread para 0,8%“, explicou a funcionária. Numa simulação rápida que faz no computador, a partir da situação hipotética indicada pelo “cliente-mistério”, um crédito sem garantia teria um spread de 0,85% mas, outro, sem entrada e com recurso à garantia pública teria uma margem de 1,75% – mais do dobro.

A funcionária do Millennium BCP admite que possa, na prática, ser um spread menor, porque “tudo é negociável“. Mas não sabe dizer quão menor o custo poderia ser, porque ainda não teve “muita formação” sobre o tema e ainda não lhe passou qualquer destes processos pelas mãos.

Esta não foi a única bancária que confidenciou ainda não ter tido formação suficiente para saber dar as respostas que os clientes pedem. Também a funcionária do BPI assumiu que “ninguém estava preparado para pedir e tratar a documentação que estão a pedir nesses processos, como documentos [que atesta que a pessoa não tem dívidas] ao fisco e à Segurança Social”, um dos critérios de elegibilidade para este apoio.

Não há capitais próprios? Banco não irá emprestar o “sinal”

Noutra sucursal do Millennium BCP, em que o funcionário mostrou já ter mais reflexão feita sobre este apoio estatal, foi indicado que o spread poderia ser mais gravoso mas “muito ligeiramente… não é por umas décimas que a operação deixa de se fazer”. O que preocupa mais este bancário, no que à garantia aos jovens diz respeito, é outra questão: “É o tema do sinal“.

“Como assim?”, perguntou o “cliente-mistério” do Observador. “Note que o financiamento pode ultrapassar os 90%, com a garantia pública, mas a disponibilização do valor é feita integralmente na altura da escritura“. Ou seja, explicou: “Imagine que alguém precisa de 10% do valor, por exemplo, para dar de ‘sinal’ ao proprietário, quando assina o CPCV – se a pessoa não tiver esse dinheiro, não vai conseguir comprar a casa, porque esta modalidade não prevê condições para que o banco faça qualquer tipo de adiantamento de dinheiro”.

Por outras palavras, como recorda o bancário “há muitos anos que não se financia a 100% e, portanto, a pessoa tem alguns capitais próprios à partida. Parte desses capitais podem servir para se entregar ao proprietário como ‘sinal’ ou ‘reserva’, sendo que o banco depois dá a percentagem que é financiada [85%, por exemplo] ao cliente no momento da escritura” (para que o comprador, por sua vez, entregue esse valor ao vendedor).

Ora, com um financiamento a 100%, se não houver capitais próprios, o negócio pode cair por terra, diz o bancário: “Este mecanismo tem esse problema, o banco não financia ‘sinais’, resta saber se muitos proprietários vão aceitar vender as casas sem isso”.