A habitação é, ainda mais do que nas eleições de 2024, um tema-chave nos programas eleitorais de todos os partidos, da esquerda à direita. Os preços das casas subiram a um ritmo de dois dígitos, do ano passado para cá – o que é uma boa notícia para as famílias que já têm casa própria (que também beneficiaram da descida significativa das taxas de juro) mas faz com que o acesso à habitação, por quem ainda está fora do mercado, fique ainda mais difícil. Conheça as propostas que os partidos têm para mitigar o problema de acesso à habitação em Portugal.

Durante o último ano, a Aliança Democrática (AD) ajudou vários milhares de jovens a comprar casa, com a isenção de IMT/Imposto de Selo e a garantia pública no financiamento bancário, mas a oposição acusa o Governo de estimular ainda mais a procura sem criar soluções que garantam mais oferta de casas. Para conseguir isso, entre as propostas dos partidos está, à esquerda, a criação de um Serviço Nacional de Habitação, e, sobretudo à direita, a descida do IVA na construção.

Na negociação do Orçamento do Estado para 2025, a oposição chumbou a autorização legislativa pedida pelo Governo para que se pudesse baixar o IVA na construção habitacional. Mas o ministro Miguel Pinto Luz revelou, logo no início de fevereiro (antes da queda do Governo), que iria voltar à carga com uma nova proposta com esse objetivo – e essa proposta aparece no programa eleitoral da AD para as eleições de 18 de maio.

Nos planos de Luís Montenegro está a “aplicação de IVA à taxa mínima de 6% nas obras e serviços de construção e reabilitação”, bem como um “alargamento da dedutibilidade”. Mas, agora, acrescenta-se que o imposto não será de 6% em toda a construção – irá haver um “limite de incidência no valor final dos imóveis“, que não é especificado.

A mesma intenção está igualmente plasmada no programa do Partido Socialista (PS) – que também não é concreto sobre os limites a aplicar neste incentivo fiscal. Definindo como objetivo “dar maior celeridade, sustentabilidade, estabilidade e eficácia à promoção de habitação para as famílias carenciadas e a classe média”, Pedro Nuno Santos promete “salvaguardar um quadro fiscal estável e atrativo, nomeadamente com o IVA a 6% para projetos de habitação a custos controlados, individuais ou coletivos”.

O IVA na construção a 6% também figura nos programas de outros partidos como o Chega e a Iniciativa Liberal (IL) – porém, esses partidos não referem quaisquer limites no preço final das casas que beneficiem deste estímulo fiscal. O Chega colocou no seu programa a intenção de aplicar um “IVA reduzido (6%) para serviços de projeto e construção de imóveis destinados a habitação” e a IL também propõe uma “redução do IVA da construção dos atuais 23% para a taxa mínima de 6% para edificado novo”.

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“Não podemos defender que a habitação seja um direito constitucional para depois aceitarmos a sua tributação enquanto bem de luxo”, afirma o partido liderado por Rui Rocha, um dos partidos mais à direita que veem a redução do IVA na construção como um importante estímulo à criação de mais oferta habitacional. Em contraste, nenhum dos partidos à esquerda do PS defende, nos respetivos programas, um IVA reduzido na construção.

O Bloco de Esquerda argumento, no entanto, que, de um modo geral, deve haver uma “quota de 25% do produto de obras de construção, reconstrução, ampliação e alteração ou de operações de loteamento ou operações urbanísticas para habitação a arrendar sob o regime de renda condicionada, aumentando assim a habitação acessível e reduzindo o valor global das rendas”.

Onde existe maior consenso é na necessidade de uniformizar as regras da construção habitacional. Vários partidos, do Livre à IL, defendem a criação de um Código da Construção, “com vista à simplificação e integração da vasta legislação relativa à construção”, como se pode ler no programa eleitoral do partido cujo rosto é Rui Tavares.

A IL sublinha, para justificar esta medida, que “hoje existem mais de dois mil diplomas que regulam o urbanismo e a atividade de construção”, o que gera uma complexidade que não ajuda à criação de mais oferta habitacional. E também o PS promete “concretizar, até 2026, o Código da Construção” – uma matéria onde Pedro Nuno Santos acrescenta que, se for primeiro-ministro, irá “revisitar, com vista à sua simplificação, requisitos de construção que não se afigurem necessários”.

Mil milhões por ano para o “Serviço Nacional de Habitação”

Se existe um Serviço Nacional de Saúde (SNS) em Portugal, que é pedra-basilar do sistema de saúde dos portugueses, dois partidos mais à esquerda defendem a criação de uma estrutura semelhante para a habitação. Esta é, aliás, uma ideia antiga do Bloco de Esquerda, que falou neste “Serviço Nacional de Habitação” pela primeira vez em 2018. Agora, junta-se o Livre, que encarregaria esse SNH de gerir “um investimento anual de mil milhões de euros, para atingir a meta de 10% de habitação pública até 2040″ (atualmente estima-se que essa quota seja ligeiramente superior a 2%).

O objetivo do Livre seria “alcançar, a longo prazo, os 600 mil fogos, quer para habitação social como para arrendamento a preços acessíveis”. O partido coliderado por Rui Tavares é o mais concreto sobre os objetivos desta medida, mas o aumento da construção pública é consensual nos programas eleitorais dos partidos mais à esquerda: o PS, aliás, diz que “o reforço do parque habitacional público é a medida mais importante para ultrapassar a crise da habitação” – porque, na ótica do PS, um parque habitacional público mais reforçado não só irá aumentar a oferta como irá ter um efeito importante na “regulação dos preços”.

E como é que se financia esse esforço prometido pelo PS? Em parte, com os dividendos da Caixa Geral de Depósitos, que tem tido lucros recorde nos últimos anos graças ao aumento das taxas de juro que indexam as prestações pagas pelos portugueses. Pedro Nuno Santos promete “criar instrumentos permanentes de financiamento da construção de habitação pública, especialmente dirigida à classe média, jovens, trabalhadores deslocados e estudantes do ensino superior”, o que passaria pela “criação de uma dotação anual, financiada por parte dos dividendos da CGD, destinada à promoção e manutenção de habitação pelas autarquias”.

Montenegro versus Pedro Nuno. Os argumentos e contra-argumentos nos 5 temas que dominaram o debate

No debate entre Luís Montenegro e Pedro Nuno Santos, o líder da AD mostrou não concordar com essa proposta, salientando que os dividendos pagos pela Caixa já servem para financiar as várias despesas do Orçamento do Estado, na habitação e em muitas outras áreas. “Nenhum programa na habitação deve estar dependente dos dividendos da Caixa porque eles não são garantidos e, nessa perspetiva, poderíamos estar a condenar” uma iniciativa nestes moldes “ao fracasso”, sustentou.

A AD, no âmbito da habitação pública, critica o PS por não ter deixado verba suficiente para construir as 26 mil casas que tinha prometido, no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Assim, “além do reforço em 790 milhões necessários para garantir as 26.000 casas previstas no PRR”, serão gastos mais cerca de dois mil milhões de euros para “assegurar que, em parceria com os municípios, as 33 mil casas que tinham sido candidatadas ao PRR e não foram incluídas no programa tinham financiamento, totalizando 59 mil casas“.

O PCP, que defende que se deve gastar 1% do PIB em construção habitacional pública (quase três mil milhões de euros por ano), também defende que o “banco público deve utilizar a sua posição dominante no mercado do crédito à habitação para aplicar uma política de juros baixos, que leve a uma redução generalizada do custo dos empréstimos à habitação própria e permanente”.

O partido liderado por Paulo Raimundo não explica, porém, como é que essa “política de juros baixos” se coadunaria com o facto de a Caixa Geral de Depósitos, embora seja um banco 100% detido pelo Estado, estar integrado na união bancária europeia, o que leva a que uma eventual política comercial que pudesse ser considerada ajuda (indireta) de Estado poderia esbarrar na supervisão do Banco Central Europeu (BCE) e na análise concorrencial da Comissão Europeia. Além da CGD, o PCP diz que quer “pôr os lucros da banca”, de um modo geral, a “suportar o aumento das taxas de juro”.

Já o PAN tem uma abordagem diferente: quer “limitar dividendos e bónus em bancos que tenham recebido apoios financeiros públicos entre 2008 e 2023 – “obrigando a que tais valores sejam canalizados para medidas tendentes a mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente”, outra medida que teria de ser apreciada pelas entidades europeias.

O PAN tinha proposto, também, já antes das últimas eleições, “um regime de concessão de crédito bonificado à habitação para jovens para os/as jovens dos 18 aos 35 anos”. O Governo de Luís Montenegro acabaria por ter uma abordagem diferente, a da garantia pública parcial (até 15%) ao crédito, depois de vencer as eleições de 2024. Agora o PAN acrescenta que este crédito bonificado seria “alternativo à garantia jovem”.

Apenas as pessoas com até 35 anos, porém, são elegíveis para o apoio aprovado pelo Governo. No seu programa, o Chega quer que se vá mais longe, estendendo a garantia até aos 40 anos – e, por outro lado, aproximando-se do PAN no objetivo de criar “uma linha de crédito bonificado para a construção de habitação própria, destinada a jovens e famílias com baixos rendimentos”.

Noutra aproximação ao PAN, o Chega garante no seu programa ter uma preocupação com as pessoas com animais de companhia. No programa do Chega, pode ler-se que, se André Ventura for primeiro-ministro, irá ser “revista a legislação no sentido de regulamentar o acesso à habitação por quem tem animais de companhia, por forma a que estas famílias não sejam discriminadas, mas que os senhorios também não se sintam prejudicados”. Não são dados mais pormenores práticos sobre como isso seria feito.

Mobilização do património público vazio (e do património privado também)

Da esquerda à direita, vários partidos olham, também, para o património imobiliário público como uma das soluções para a crise habitacional – mas as abordagens são distintas. A AD prevê uma “injeção no mercado, quase-automática, dos imóveis e solos públicos devolutos ou subutilizados”, ao mesmo tempo que promete criar um “programa de financiamento para reabilitação de fogos devolutos para arrendamento acessível”.

A IL tem uma proposta que, à primeira vista, segue no mesmo sentido. “O Estado, nomeadamente, nos seus vários ministérios, na segurança social e administração local é proprietário de milhares de imóveis, muitas vezes localizados em zonas centrais de populações, como antigas casas de serviços, antigas escolas, património de institutos e organismos administrativos extintos, entre outras fontes de património, e que, neste momento, se encontram ao abandono, por vezes, explorados por ocupações ilegais“, afirma o partido liderado por Rui Rocha.

Com a referência às “ocupações ilegais”, a IL toca num ponto que também é prioritário para o Chega – não só quando se fala de espaços públicos como, também, de propriedade privada. André Ventura promete “assumir uma política de tolerância zero para com ocupações ilegais, com reforço dos meios legais para a remoção imediata de ocupantes ilegais, com a intervenção das autoridades”.

Mais à esquerda, o PS promete, a respeito do património imobiliário público, criar um programa ao qual chamaria “Revive Habitação”, com o objetivo de “agilizar a mobilização dos imóveis devolutos do Estado para habitação”. Por seu lado, o Livre defende que é necessário “inventariar e reabilitar o parque imobiliário público, direcionando-o para a habitação, continuando o processo de atualizacão do Programa de Gestão do Património Imobiliário e do Programa de Inventariação e da criação de uma base de dados digital do património imobiliário público georreferenciada“.

O Bloco de Esquerda defende a “mobilização imediata de edifícios públicos devolutos ou sem utilização para habitação a custos acessíveis”. Já o PAN quer, em concreto, “converter imóveis públicos devolutos em habitação para jovens, nomeadamente estudantes e recém-entrantes no mercado de trabalho”.

O PCP não fala sobre a utilização do património público não utilizado e dá mais atenção ao património imobiliário sem utilização na esfera privada, defendendo um “regime simplificado de posse administrativa pelo Estado de imóveis devolutos, quando os proprietários não recorram aos mecanismos públicos para a sua recuperação”. Os comunistas, além de limitar a aquisição de casas por fundos imobiliários, querem ainda avançar com posses administrativas “em áreas de declarada carência habitacional, de fogos devolutos que sejam propriedade de fundos imobiliários”.

O Livre e o Bloco de Esquerda acrescentam outras abordagens. Rui Tavares quer aumentar “em 100% as taxas que incidem sobre as compras de imóveis efetuadas por compradores não residentes na União Europeia, nos municípios onde se verifique uma crise habitacional”. E Mariana Mortágua defende a “proibição da venda de casas a não residentes, salvaguardando naturalmente o direito de aquisição de imóveis a portugueses residentes no estrangeiro, bem como a estrangeiros residentes em Portugal e transações de imóveis em territórios de baixa densidade”.

O PS, por seu turno, quer combater a “especulação imobiliária” agravando “as mais-valias em imóveis adquiridos e vendidos sem que tenham sido recuperados ou habitados”.

Esquerda quer rendas limitadas, direita não quer senhorios a fazer caridade

O ponto onde a clivagem entre a direita e a esquerda é mais clara é no arrendamento e, em particular, na visão sobre se deve haver limitações administrativas às rendas. Para o Chega, para que aumente a oferta de casas no mercado de arrendamento é preciso “dar confiança aos senhorios“. Por isso, o Chega, que quer “simplificar o despejo por incumprimento de contrato”, é contra o “congelamento imposto pelo regime anterior” e quer garantir a “atualização de rendas com base na inflação”.

Na mesma linha, a AD defende que a “intervenção pública com vocação de estabilização deve ser através da subsidiação dos arrendatários que precisam, e não do castigo generalizado dos proprietários, que seria paga por todos no longo prazo”.

Este é também um tema querido à IL, que defende que “o congelamento de rendas é uma das deficiências que se encontram no nosso mercado de arrendamento, criando um mercado dual, em que uns pagam valores praticamente irrisórios e garantidos e outros pagam valores de mercado inflacionados pela oferta escassa”. Rui Rocha defende a “liberalização do mercado de arrendamento assegurando, entre outras coisas, o descongelamento de rendas, o reforço dos direitos de propriedade dos senhorios, nomeadamente, perante o incumprimento contratual”.

À esquerda, o PS defende que é necessário “simplificar e uniformizar o acesso aos apoios ao arrendamento e alargando a base de incidência dos atuais apoios, assegurando que todas as famílias com taxa de esforço elevada, incluindo as da classe média, têm acesso a um apoio ao pagamento da renda”.

Sobre o valor das rendas, o PS quer “rever a fórmula de cálculo para atualização de rendas”, passando a incluir os indicadores sobre “a evolução dos salários nos critérios de atualização em anos com inflação superior a 2%”. Já o PAN quer “reduzir significativamente o IRS dos senhorios que promovam o arrendamento acessível e que atualizem os valores das rendas abaixo dos valores da inflação”.

O Bloco de Esquerda tem uma visão mais contundente. “Vamos estabelecer um teto nas rendas, ou seja, valores máximos de acordo com a localização e as características dos imóveis”, escreveu o Bloco no seu manifesto eleitoral. Mariana Mortágua também defende “apoios ao pagamento de rendas, acompanhados de medidas que aumentem a disponibilidade de casas, que impeçam rendas especulativas“.

No programa do Livre também se prevê que haja “limites máximos nos valores de renda“, numa ótica de “compatibilizar os rendimentos médios e baixos com o valor do arrendamento, estabelecendo que os novos contratos de arrendamento não excedem uma majoração de 30% dos limites gerais de preço de renda por tipologia previstos em portaria”.

Por outro lado, Rui Tavares quer alargar o programa Porta 65 ao arrendamento de quartos, não apenas casas.