Quando se fala em avaliação imobiliária, a resposta mais imediata ao seu propósito costuma ser: “é para saber quanto vale um imóvel”. Contudo, que valor é esse, exatamente? E para quê? Para vender? Para pedir crédito? Para dividir uma herança? A verdade é que a resposta depende – e muito – do contexto.

Hoje em dia, qualquer pessoa que queira vender ou comprar um T2 em Lisboa (ou, genericamente, um apartamento num grande centro urbano) pode ir a um site de imóveis, comparar preços e obter uma ideia do valor. No entanto, será que isso chega? E será que funciona da mesma forma se estivermos a falar de um estádio de futebol na Beira Baixa, de um campo de golfe no Algarve ou de uma pedreira em Trás-os-Montes? Pois, aí a coisa já complica.

Mesmo no caso da habitação, o valor que se vê online é o chamado asking price — ou seja, o preço pedido, não o preço real da venda, da transação. E essa diferença pode ser grande. Em maio de 2025, por exemplo, a diferença média (nacional) entre o valor pedido e o valor efetivamente transacionado foi de 14,9% (dados da Confidencial Imobiliário, junho de 2025). Ora, num imóvel de centenas de milhares de euros, essa diferença pode significar dezenas de milhares. Não é pouco.

É aqui que entram os peritos avaliadores. São profissionais especializados, que seguem normas internacionais – como o Blue Book (da TEGOVA) ou o Red Book (do RICS) – e que aplicam métodos rigorosos, e cientificamente validados, para estimar o valor de um imóvel. Não é um palpite. É um processo técnico, com regras claras, que começa por definir o objetivo da avaliação (para que serve), a base de valor (o conjunto de pressupostos em que se baseará a avaliação – sendo a mais conhecida e utilizada o “valor de mercado”) e as abordagens, as metodologias e os métodos a aplicar para daí concluir um valor.

Vamos a um exemplo prático: imagine que quer comprar um T2 em Lisboa. O perito avaliador vai analisar a documentação do imóvel, fazer uma vistoria, recolher dados de imóveis semelhantes que tenham sido vendidos/transacionados recentemente e ajustar esses dados à realidade do imóvel em causa (diz-se, procede à homogeneização da amostra). No fim, entrega-lhe um relatório com a sua estimativa de valor – fundamentada, explicada e justificada.

Atenção: basta um pequeno erro neste processo para o resultado ficar distorcido. E não precisa de ser um erro de cálculo, pode ser um erro conceptual, como a má definição de pressupostos. Imagine o caso em que o comprador é o vizinho do lado, disposto a pagar mais para expandir a casa. Isso já não é o “valor de mercado” – é um “valor especial”, uma outra base de valor. E o avaliador tem de saber identificar isso e, se for o caso, apresentar os dois valores.

Tudo isto mostra que avaliar um imóvel é um processo com impacto real. Pode determinar se uma família consegue ou não aceder a crédito. Pode influenciar decisões de investimento de empresas. Pode ser decisivo numa partilha de herança. Pode justificar obras de melhoria energética. Pode ser fundamental na análise do impacto de políticas públicas sobre o valor dos imóveis, numa altura em que o tema da habitação está na ordem do dia. É, por isso, uma responsabilidade enorme.

Este artigo não pretende glorificar a avaliação imobiliária, mas sim dar-lhe o reconhecimento que merece e despertar a sociedade para a sua importância. É, no fundo, ir ao princípio, à base do valor e estimular o pensamento crítico. Discute-se, tantas vezes, o preço por metro quadrado, mas como se determina? Há quem pense que basta utilizar uma ferramenta online para saber o valor de um imóvel. No entanto, essas ferramentas – os chamados AVMs (Automated Valuation Models) – são úteis apenas quando bem usadas, por quem sabe o que está a fazer. E mesmo assim, o resultado deve ser validado por um perito. As normas internacionais são claras quanto a isso: o resultado de um AVM não é, por si só, uma avaliação!

Hoje em dia, quem avalia imóveis de uma forma profissional não o faz apenas com base em intuições ou palpites. Existem normas claras (já mencionadas anteriormente), regras que os peritos têm de seguir e certificações que podem obter – como a MRICS ou a REV – que garantem profissionalismo e rigor. Os avaliadores que realizam avaliações para o sistema financeiro (para os bancos), por exemplo, têm de estar registados na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Para quem recorre a estes serviços, isto traduz-se em confiança: sabe que está a receber uma avaliação fundamentada, realista e transparente. Não é apenas um “estudo de mercado” genérico, nem o resultado de um modelo automático cujos pressupostos o cliente não conhece nem consegue validar.

Contratar um perito avaliador de imóveis é, no fundo, como ir ao médico: queremos ser atendidos por alguém com formação, experiência, compromisso ético e uma garantia profissional – não por alguém que apenas vestiu uma bata branca e colocou um estetoscópio ao peito.

A avaliação imobiliária é uma atividade técnica, mas também exige responsabilidade e rigor. Os peritos avaliadores devem encarar o seu papel com seriedade, sabendo que o impacto do seu trabalho vai muito além de um número num relatório.

Formação contínua e estudo são fundamentais. Só assim se garante qualidade, consistência e confiança nas avaliações. Quando duas avaliações do mesmo imóvel apresentam valores muito diferentes, ou quando há falhas nos relatórios, surgem dúvidas e, muitas vezes, conflitos. Evitar estas situações depende, em grande parte, da preparação e do cuidado dos profissionais envolvidos.

Infelizmente, os honorários baixos continuam a ser uma realidade no setor. Não é um tema que iremos desenvolver aqui, mas é importante deixar o alerta: a valorização do trabalho técnico começa por reconhecer o seu verdadeiro valor.

Costuma dizer-se que “o mercado determina e o avaliador estima”. E é mesmo isso. O avaliador não tem uma bola de cristal. O que faz é aplicar métodos e pressupostos, com base em dados e na sua experiência, para chegar a uma estimativa fundamentada de valor. É uma mistura de ciência com arte (ou, como dizemos nas nossas aulas, “é uma arte que deve ter ciência”). No fim, o verdadeiro teste é o teste do mercado: é aí que se vê se o valor estimado está próximo (ou não) do preço real de transação.

Quanto mais transparente for o mercado, melhores forem os dados e mais competente for o perito avaliador, maior será a probabilidade de obter uma boa estimativa e uma avaliação que corresponda ao pretendido. E é isso que todos queremos: decisões informadas, justas e sustentadas.