Desde 2022, muitos portugueses têm podido amortizar ou transferir o seu crédito à habitação sem pagar a tão temida comissão de reembolso antecipado. Um pequeno alívio num mercado que se tornou mais hostil à medida que as taxas de juro subiam. Esta isenção do Estado, aplicada apenas a contratos de taxa variável, foi prorrogada sucessivamente e vai terminar a 31 de dezembro de 2025. O Estado, como intermediário temporário, quis proteger famílias, mas será que o impacto foi realmente profundo?

A realidade é que a medida foi útil para quem pôde tirar partido dela, mas atingiu apenas uma fatia do mercado. Os números do Banco de Portugal mostram que, em 2024, cerca de 182 mil reembolsos antecipados foram feitos, totalizando aproximadamente 9 mil milhões de euros. Embora nem todo o montante seja relativo a amortizações, englobando também reembolsos por transferências é provável que o fim da isenção tenha influenciado estes valores. O montante médio de cada reembolso foi de cerca de 49 mil euros. Impressionante, sim, mas devemos contextualizar: a maioria dos novos contratos já é de taxa mista, o que significa que muitos mutuários nem sequer se qualificaram para esta isenção. Ou seja, o efeito da medida foi significativo, mas restrito.

Se olharmos mais de perto, percebemos que a medida teve sobretudo um efeito psicológico e estratégico. Criou uma janela para amortizações e transferências, induziu decisões rápidas, mas não alterou profundamente o mercado. A comissão de reembolso para contratos variáveis nunca foi exorbitante (até 0,5% do capital) e, no caso de taxa fixa, continua a existir até 2%.

O que isso significa para 2026? A partir de 1 de janeiro, a comissão de reembolso antecipado voltará a ser aplicada, salvo nova intervenção legislativa. Quem hesitar estará sujeito a encargos adicionais, uma forma clara do Estado condicionar decisões financeiras sem se comprometer a longo prazo: se quiser amortizar em 2026, terá de pagar a comissão de liquidação antecipada. No entanto, amortizar apenas, sem transferir, não gera custos adicionais paga-se apenas 0,5% sobre o montante amortizado ao próprio banco, acrescido de imposto de selo. Nas transferências de crédito, a situação é diferente, podem acrescer custos de comissão de avaliação, ou até de registo, depende do banco.

O conselho é simples: se tem crédito à habitação com taxa variável e pensa em amortizar, o melhor será aproveitar até ao fim de 2025. A medida pode continuar depois de dezembro de 2025 mas ainda há uma incerteza no ar, e não há indicações se vai continuar ou não.

Verifique o contrato, calcule todos os custos e pondere se vale a pena recorrer a intermediários de crédito. Segundo o ComparaJá, as transferências de crédito representaram cerca de 52% dos processos de intermediação de crédito entre janeiro e agosto de 2025. Mas a janela de oportunidade está a fechar-se para quem quer amortizar, sem trocar de banco.

Esta experiência deixa-nos uma reflexão maior: o Estado pode intervir e criar incentivos temporários, mas a solução estrutural para famílias e mutuários passa por regras mais claras e previsíveis para todos os contratos. Não apenas para os que têm sorte de estar no momento certo, na taxa certa. A isenção acabou por ser um pequeno respiro num mercado que continua a desafiar os portugueses todos os dias.

E, no final, a pergunta fica: será que valeu a pena esperar pelo incentivo estatal ou será que, como muitas vezes acontece, quem planeia de forma autónoma consegue sempre melhores resultados? A resposta, como em finanças pessoais, é tão variável quanto a interpretação que fazemos de cada Crédito à Habitação.