Há pouco mais de um ano, o Governo lançou um conjunto de medidas com o objetivo de facilitar o acesso dos jovens à habitação própria. Entre as principais iniciativas destacam-se a isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens até aos 35 anos e a introdução de uma garantia pública que permite financiar até 100% do valor do imóvel. Estas medidas foram amplamente comunicadas como uma resposta concreta à crise da habitação, mas a pergunta impõe-se: resultaram mesmo?

Olhando para os números, a procura por crédito habitação por parte dos jovens aumentou de forma evidente. Em 2024, quase metade dos pedidos de financiamento vieram de clientes com menos de 35 anos, refletindo um salto significativo face ao ano anterior. Esta tendência foi também impulsionada pela ligeira descida das taxas Euribor, que tornaram os encargos mensais mais suportáveis. No entanto, a análise mais profunda revela um cenário mais complexo.

Apesar da isenção de impostos representar uma poupança significativa, estimada em cerca de 62 milhões de euros num único ano, os preços das casas continuaram a subir. Só no segundo trimestre de 2024, os valores médios das habitações aumentaram quase 8% face ao mesmo período do ano anterior. Prevê-se que esta trajetória continue: 4% em 2024, 3% em 2025 e 2% em 2026. Na prática, isto significa que a vantagem fiscal concedida aos jovens foi rapidamente absorvida pelo encarecimento do mercado. Ou seja, a “ajuda” do Estado acabou, muitas vezes, por ser anulada pela subida dos preços.

É verdade que os jovens passaram a representar o maior grupo de novos compradores, com 39% das aquisições. Contudo, muitos ficaram pelo caminho. Estima-se que apenas 4 em cada 10 pedidos de crédito feitos por jovens tenham resultado efetivamente numa compra. Isso acontece porque, apesar das ajudas, os rendimentos de grande parte deste grupo não acompanham a escalada dos preços, tornando inviável a aprovação de crédito, mesmo com garantias públicas.

Enquanto os jovens ganham algum protagonismo no mercado, os compradores com mais de 35 anos, sobretudo os que pretendem trocar de casa ou comprar uma segunda habitação, enfrentam um cenário cada vez mais desafiante. Não só não beneficiam das isenções, como são igualmente afetados pelos preços crescentes, sem compensações equivalentes. Para muitos, este contexto traduziu-se numa estagnação ou adiamento de decisões importantes de vida.

Outro ponto que merece reflexão é o nível de endividamento. A garantia pública permitiu que muitos jovens financiassem a totalidade do imóvel, algo que há poucos anos era praticamente impossível. No entanto, isso também significa que os encargos com o crédito absorvem uma fatia considerável dos rendimentos, em média, cerca de 35%. Esta exposição torna as finanças pessoais mais vulneráveis a oscilações económicas, como eventuais subidas de juros ou instabilidade laboral. A médio e longo prazo, o risco de sobre-endividamento é real, e pode condicionar a liberdade financeira de toda uma geração.

No que toca ao futuro, as previsões são relativamente claras: os preços continuarão a subir, ainda que a um ritmo mais moderado, pelo menos até 2026. A escassez de oferta, os entraves no licenciamento e a lenta resposta do lado da construção mantêm a pressão no mercado. E se as medidas atualmente em vigor forem descontinuadas em 2026, é expectável que muitos jovens que hoje ainda ponderam comprar, se vejam de novo excluídos.

Face a este cenário, quem pode beneficiar dos apoios deve considerar avançar agora, desde que reúna estabilidade financeira suficiente para suportar o crédito a longo prazo. Esperar pode significar perder os benefícios atuais, sem garantias de que os preços vão cair de forma substancial. Para os restantes segmentos da população, sobretudo os que não são abrangidos pelas medidas, o desafio continua a ser encontrar soluções viáveis num mercado que se mantém inflexível.

Concluindo, um ano depois, os apoios à habitação mostraram-se úteis para uma parte dos jovens, mas estão longe de ser uma solução estrutural para o problema do acesso à casa em Portugal. Sem políticas que ataquem o verdadeiro cerne da questão,  a falta de oferta acessível, qualquer incentivo, por mais bem-intencionado que seja, corre o risco de se transformar numa ilusão.