Os acampamentos de Outono do BE têm levado a maiores discuções sobre o problema da habitação. Lamentavelmente deixou de se debater o problema, que existe e é grave, para se debater a “carga policial”. Os “actores” serviriam logo para um debate sobre a segurança dos senhorios e as escolhas. Quem arrenda uma casa sua a quem apresenta uma crista multicolor 638 piercings, 40 tatuagens? Ou a quem admite que está desempregado (apesar da enorme falta de mão-de-obra em todos os ramos da actividade económica)? A “carga policial” é a menina dos collants de rede do ilusionista. É pena e uma cobardia.

Dizem os livros que as actividades económicas precisam de terra, capital e trabalho. A habitação não foge a esta regra, apenas a aprofunda. Olhando apenas nesta perspectiva, já temos problemas de sobra para justificar a crise na habitação, se bem que nesta apenas na perspectiva da produção do bem. E nesta perspectiva, há falta de terra, os PDM foram “revistos” em contra-ciclo. Portugal tinha vindo a perder população e os “especialistas” entenderam que os perímetros urbanos tinham de ser “fechados”, restritos. Diminuir a oferta de solo “urbano”. De um dia para o outro os solos outrora urbanizáveis (era o termo) passaram a solo agrícola, mesmo muitos nos centros das cidades e vilas. Por razões que a razão desconhecer os Planos não são desenhados com mais que um cenário, para poderem adaptar-se à realidade que muda todos os dias contrariamente aos Planos que só mudam de 10 em 10 ou de 20 em 20 anos.

O capital também escasseia, apesar do ódio ao capital, sem ele não se fazem omeletes, perdão, casas. Ora ou o capital é cedido pela banca a quem queira assumir o risco ou entram os fundos de mau nome, mas que sustentam os das reformas. Ou o dinheiro público, das autarquias, por norma, que odeiam ser “senhorias”. Até hoje as autarquias apenas produziram casas para quem estava muito abaixo da linha de água. Compreensivelmente aterroriza-os só a ideia de produzirem mais fogos. Conviveram, convivem, com permanentes calotes, degradação de casas, manutenções elevadas, elevadores avariados, protestos, televisões com directos sempre que se tenta um despejo de quem há anos não paga as rendas e com uma lista de espera sem fim.

O terceiro sector sempre foi proprietário, senhorio, ao longo de séculos. Mantendo, a custo, esse património hoje e até o expande.

Os grandes proprietários, as seguradoras, venderam todos os activos reais (casas…), assim que puderam. Essa liberdade aconteceu em 1986. Os inquilinos passaram a proprietários tendo adquirido os bens a preços muito convidativos. Antes desta data uma infinidade de prédios, lisboetas, ostentavam placas com o nome do proprietário (uma companhia de seguros)

A Câmara de Lisboa, em 1971, criou a EPUL, uma excelente solução, para a “fatia do meio”. Em 2013, os ventos sopravam desfavoravelmente e a EPUL foi extinta. Péssima decisão, como muitas outras.

Falta olharmos para o trabalho. Também é falho. A mão-de-obra escasseia. A indústria foi o bombo da crise financeira e não mais se recompôs. Os empregos não são “sexys”. Como foi dito numa conferência, na Ordem dos Engenheiros, os cozinheiros viraram chefes, todas as profissões fizeram um aggiornamento dos termos só na construção é que se mantêm os trolhas.

Há uma crise na floresta, real, mas cada um só vê, ou compreende, um tipo de árvore. E mesmo assim, com falhas notórias.

Importa uma visão mais, holística, como sói dizer-se. Começando por olhar as raízes. A política de educação tem tentado, com muito empenho e competência, afastar os petizes de algum dia trabalharem com as suas próprias mãos. O objectivo imaginado é de todos poderem ter um prefixo, “dr” antes do nome próprio. Já existem excepções, de jovens “doutores” que abdicaram do título e viraram canalizadores ou electricistas (conheço pessoalmente casos), tendo percebido que ganham francamente melhor. As famílias também não têm ajudado, os petizes, são fraquinhos e não podem ser expostos à intempérie. E foi assim que fechara as escolas “industriais” e mesmo as especializadas como a Machado de Castro e a Marquês de Pombal.

Mas a situação tornou-se ainda mais grave quando os cursos superiores da “área”, como em especial a engenharia civil, deixaram de ter candidatos. A base de recrutamento dos engenheiros é hoje além-fronteiras, no Brasil ou na Venezuela.

Tempos houve não tão distantes assim, onde a casa de cada um era feita por si, pela família e amigos, o esforço não era só financeiro, era também físico. E havia previsão, quando nascia um filho, plantavam-se 3 ou 4 choupos, junto a uma ribeira, quando se casasse vinte ou mais anos depois teria madeira para o telhado.

Hoje, quantos dos manifestantes acampados estariam dispostos a trabalhar na construção, nem que fosse na sua própria casa? Nem se lhe chamarmos IBM (instituto do balde de massa). As obras são o que temos de mais parecido com “a tropa”. Regras, hierarquia, mudanças frequentes de geografia e, hoje, os jovens têm horror a regras, horários, compromissos e mudanças de geografia e a trabalhar com as mãos, só quando correm atrás de um festival ou concerto é que estão disponíveis para algum desconforto. O exército vai atrás das guerras e os construtores atrás das obras.

Alterar este estado de coisas demora pelo menos uma geração, trinta anos, mas talvez seja de começarmos. Muitos países europeus já começaram e vão de vento em popa. Ou pelo menos a conseguir bolinar.

Construir casas a preços acessíveis, é o mantra actual, todos os “políticos” o repetem como se fosse o sagrado Om. Mas o que é um preço “acessível”? E como o podemos obter?

Sobre a primeira questão a resposta (a minha) é simples 20% do rendimento líquido do agregado familiar. Como exemplo, um casal que ganhe 1000€ cada um deve poder suportar uma renda de 400€ (que, já agora, não existe nas cidades). A segunda é de resposta difícil senão mesmo impossível. O dr. Jorge Miranda afirma que o que é preciso é (mais) legislação (por acaso eu penso exactamente o contrário). O dr. Mário Centeno que se decrete que 25% dos fogos têm de ser “acessíveis”. Eu gostaria que 100% dos fogos o fossem, mas o pensamento mágico não deve entrar no debate. Não é possível nas condições actuais, para um privado pelo menos. Depois como é que se seleccionava quem ia para o “acessível” e para o “inacessível”. É que, lamentavelmente, o preço de construção, com as actuais exigências é o mesmo. Pode um investidor abdicar do seu lucro para se substituir ao Estado? É que arranjar habitação “acessível” é da competência exclusiva do Estado, no limite das IPSS ou das fundações. Ora cada macaco no seu galho. As Câmaras têm facturado valores astronómicos com as “sisas” e os novos imis. Não serão elas que têm a obrigação de investir?

Há formas de reduzir o custo, a mais óbvia é retirar o custo do terreno da equação. As Câmaras urbanizam e disponibilizam em direito de superfície os novos lotes. De forma directa o custo reduz pelo menos 20% e o preço dessas habitações tenderá a estabilizar ou mesmo a descer no tempo, já que no final do “direito” o valor é nulo.

Há questões técnicas que podem (devem!) ser alteradas para olear o sistema. Um exemplo, no concelho de Santarém toda as obras, todas? Sim, todas! têm de ter um aval de um arqueólogo e mesmo de sondagens arqueológicas, mesmo num anexo em zona periférica de uma freguesia rural. Quem é que se vai meter ao caminho sem saber o custo da obra já que as sondagens são pagas pelo investidor / proprietário e se sabemos quando começam não sabemos quando acabam nem o custo? Como negoceia o crédito com o banco se não sabe o valor que vai gastar? A arqueologia não é do interesse público? Então porque pagam os privados? Tempo para este tipo de “ajustamento” – 6 meses.

A reversão implica acordo político, mas é altura de sabermos quem está do lado da solução.

As imposições sobre as áreas e a térmica fizeram o custo da habitação subir 30%. É possível ficar em cima do muro, na térmica e, nas áreas dos novos prédios aplicar uma taxa de 1000€ por fogo, um valor irrelevante, que daria uma receita de 26 milhões (se considerarmos apenas as casas construídas em 2026) que serviria para fazer as adaptações sempre que necessárias em quem seja deficiente ou tenha ficado nesse estado. Tempo de implementação – 6 meses

Quanto à térmica, passámos do 8 ao 80. É possível simplificar. Criar regulamento de aplicação directa e simples por região, sem a necessidade de um “projecto”, sem “certificações”, sem complicações como dizem as campanhas publicitárias. Tempo de aplicação – 6 meses (O LNEC sempre produziu este tipo de documentação)

Finalmente o “licenciamento”, já tem sido falado na necessidade (obrigatoriedade) de haver uma plataforma única para os processos e projectos. Igual para os 308 municípios. Uma equipa de projecto que apresente o mesmo projecto para várias Câmaras tem calvários diferenciados.

Mas podemos (devemos) aproveitar a crise para introduzir melhorias no processo. Fazer chegar os transportes públicos às novas zonas urbanas. Promover projectos que reduzam não só os consumos energéticos, de forma passiva, mas que também reduzam a manutenção. Além dos custos futuros não há quem a faça. Quem vai limpar um algeroz, condomínio preferencial de pombos num prédio de 5 pisos? Quem vai repor cerâmicos que caem das fachadas?

Resumindo, atrair o capital, libertar a terra, formar as tropas.

Deixo por fim algumas perguntas:

Quando vão alterar os PDM? Quando vai haver mais solo urbano ou urbanizável?

~Quando vão as Câmaras disponibilizar lotes em direito de superfície?

Quando vão haver garantias, criar uma legislação estável, que permita a existência de investidores sem medo?

Quando vão deixar de culpar os Alojamentos Locais que tiveram o dom de recuperar prédios que nunca seriam recuperados por não serem minimamente rentáveis noutros modelos? Que reabilitaram as zonas velhas e degradas das cidades que hoje são o ganha-pão da máquina turística?

Quando vão deixar de culpar os imigrantes “ricos”? é que, como na praça, estes só compram lombo e marisco e nós queremos é febras, carapau e vá-la, bacalhau.

Quando vão encarar de frente o brutal aumento da população, de quase 20%?

Nós todos sabemos as razões que nos trouxeram aqui. Só que continuamos a fingir que não.