Segundo o Jornal de Notícias, afinal o país tem centenas milhares de casas disponíveis, prontas a ocupar. Estão nos censos, nos satélites, nas estatísticas. Só falta, aparentemente, que alguém as abra. Se o artigo é provocador, o subtexto é mais grave: se as casas existem e não estão a ser usadas, o problema não é estrutural, é moral. A culpa é de quem tem, não de quem governa, ou governou. Como sempre, o inimigo é o proprietário.

Este tipo de discurso, que mistura ressentimento com ingenuidade, tem ganho terreno em toda a Europa. Políticos de todos os espectros políticos repetem variações sobre o mesmo tema: que o mercado falhou, que o Estado tem de intervir, que o direito à habitação se impõe sobre a propriedade privada. É o populismo habitacional disfarçado de justiça social. E como qualquer populismo, oferece culpados em vez de soluções.

O problema é que a realidade não se dobra à vontade de slogans vazios. As casas existem, sim. Mas estão fechadas porque quem as possui foi desprotegido pelo sistema. E essa desproteção não é uma paranoia de ricos nem uma conspiração de fundos imobiliários. É uma resposta racional a um contexto regulatório e fiscal punitivo, moldado ao longo de décadas. Governos que confundem regulação com virtude e acreditam que fixar preços por decreto basta para anular a lei da oferta e da procura.

Hoje, em Portugal, ser proprietário é arriscado. O Estado trata a propriedade como um privilégio suspeito, não como um direito garantido. O sistema judicial é lento. A fiscalidade é volátil, pesada e penalizadora. A legislação muda consoante o vento político, introduzindo incerteza nos contratos e fragilidade na relação entre senhorios e inquilinos. E, como se tudo isto já não fosse mau o bastante, alimenta-se um discurso público que romantiza a ocupação e demoniza quem investe.

É este o cenário que afasta milhares de imóveis do mercado. Não por ganância, mas por desamparo legal. Os pequenos proprietários, aqueles que herdaram um apartamento, que investiram as poupanças numa casa para arrendar, que planeavam completar a reforma com uma renda mensal, saíram do mercado. Não por serem maus cidadãos, mas porque não querem ser transformados em vítimas jurídicas. Este comportamento não é irracional. É a resposta lógica a um ambiente hostil. E é precisamente aqui que a teoria económica oferece a chave para compreender o que está a acontecer. George Stigler, Nobel da Economia, explicou em 1971 que a regulação não é neutra. É frequentemente capturada por grupos de interesse e usada para proteger incumbentes, criando barreiras à entrada e distorcendo o mercado. Anne Krueger demonstrou que essa regulação gera rendas artificiais, que incentivam o rent-seeking, ou seja, a busca de lucro através de influência política em vez de inovação ou eficiência.

Gordon Tullock mostrou que este comportamento tem custos sociais elevados. Recursos que poderiam ser usados para reabilitar edifícios ou criar soluções de mobilidade acabam gastos em processos judiciais, lobbies políticos entre outras pérolas. Sam Peltzman e Mancur Olson completaram o quadro: ao longo do tempo, estas distorções acumulam-se, reduzem a produtividade, travam o crescimento e aprofundam desigualdades. Por uma vez o que funciona na prática passou no teste da teoria.

O mercado da habitação português é um exemplo de manual. Temos rendas controladas, despejos morosos, incentivos perversos e um sistema legal que protege o incumpridor. Temos um Estado que promete a todos a casa perfeita, enquanto pune quem ousa oferecer casas reais, com custos reais, riscos reais e contratos reais.

O resultado é trágico: menos oferta. E com menos oferta, mais concorrência pelos poucos imóveis disponíveis. E com mais concorrência, preços mais altos. Ironia das ironias: os controlos de preços, as limitações legais e os discursos moralistas não só não resolvem o problema, como o agravam. Querem proteger os inquilinos e acabam por empurrá-los para a precariedade. Querem garantir acessibilidade e acabam por reduzir opções. Querem impor justiça e acabam por gerar escassez.

Perante isto, o que fazer? Liberdade. Mas não uma liberdade abstracta ou ideológica. Uma liberdade concreta, com base na responsabilidade contratual, na segurança jurídica e no respeito pela propriedade. Significa permitir que senhorios e inquilinos negoceiem livremente. Significa garantir que contratos são cumpridos. Significa agilizar o sistema judicial, criar mecanismos extrajudiciais de resolução de conflitos, estabilizar o enquadramento fiscal e tratar a habitação como um bem económico, não como uma arma política.

Esta liberdade é o único caminho sério para aumentar a oferta. Porque sem confiança, não há investimento. Sem previsibilidade, não há reabilitação. E sem respeito pelos direitos de quem tem, não haverá nunca habitação para quem não tem.

E não, isto não é uma utopia liberal. É o que já funciona em dezenas de países. Basta olhar para os exemplos europeus que respeitam a propriedade, permitem contratos livres e têm mercados de arrendamento vibrantes e acessíveis. Em Berlim, quando tentaram congelar rendas por lei, a oferta caiu, os preços no mercado livre dispararam e a medida teve de ser revogada. Em Estocolmo, anos de controlo estatal do arrendamento criaram um mercado negro de subarrendamentos, onde só quem tem “amigos” consegue casa. Em Barcelona, enquanto sonhavam com a comuna catalã, viraram costas ao mercado. A intervenção municipal afugentou investidores, travou a construção e empurrou a habitação para a informalidade.

Portugal parece querer repetir todos esses erros. E fá-lo com uma convicção quase religiosa. Cada nova lei que limita a liberdade contratual é vendida como um avanço civilizacional. Cada medida que fragiliza o senhorio é aplaudida como se fosse justiça social. Cada ataque à propriedade é romantizado como defesa dos fracos. Mas tudo isso tem custos. E esses custos são pagos, ironicamente, pelos mesmos que se queria proteger.

Queremos resolver a crise da habitação? Comecemos por libertar o mercado. Deixemos de tratar a habitação como uma trincheira ideológica e passemos a tratá-la como aquilo que é: um mercado essencial que precisa de oferta, proteção a que investe e estabilidade legal.

E deixemos, por favor, de repetir que há milhares de casas prontas a ocupar. Estão indisponíveis por leis, por ineficiências, por insegurança. E enquanto isso não mudar, continuar a culpar quem as detém é apenas servir o discurso dos que atacam a propriedade privada, quando o verdadeiro problema está em quem as bloqueia, desincentiva e hostiliza quem as arrenda.