O mercado imobiliário está a ajustar-se e até os investidores internacionais já começam a olhar mais para projetos de construção para o cidadão nacional, de classe média, e menos para o segmento premium para estrangeiros. Assim, depois de valorizações súbitas — causadas pelo aumento da procura e escassez de oferta — a classe média terá, em breve, mais facilidade em comprar casa no centro das cidades (ou muito perto do centro), antecipa Paulo Silva, head of country da Savills Portugal.

Mas, sublinhe-se, será o próprio funcionamento do mercado a assegurar um maior equilíbrio, e não as políticas de habitação, porque estas só têm sido marcadas pela “demagogia”, pela “hipocrisia” e por medidas “falaciosas” que acabam por ter o efeito prático contrário ao que se anuncia, critica o especialista no setor imobiliário, em entrevista ao Observador.

“François Hollande foi um dos melhores ministros da Economia que Portugal teve”

Um estudo da Savills aponta para o sexto ano consecutivo de recordes nos volumes de investimento na área dos imóveis comerciais, que é a área onde estão mais presentes. De um modo geral, no imobiliário, o que explica que continue a aumentar o investimento, incluindo em Portugal?
Nos mercados, hoje, na Europa, há muito dinheiro para investir e há muito pouco onde investir. As medidas do BCE (quantitative easing) e os juros baixos/negativos geraram uma grande injeção de capitais nas economias. E o mercado imobiliário concorre com os mercados das obrigações, que não oferecem condições de rendibilidade. Invisto 100 e amanhã, quando for buscá-los, já não tenho 100 — tenho 95. É neste contexto que abundam os investidores que querem investir assumindo pouco risco, portanto querem ter um edifício arrendado no centro da cidade, o melhor edifício, com prazo longo de 15 ou 20 anos, com uma rentabilidade razoável. Eu cheguei a ter um investidor de Singapura que se virou para mim, apontou o dedo para a rotunda do Marquês de Pombal, e disse “Paulo, tudo o que tiver vista para aquilo, eu quero comprar“. Para estes investidores, há uma grande dificuldade em encontrar produto.

Em Lisboa?
Em Lisboa, em Madrid, em Barcelona…

Mas porque é que há tanta falta de produto — edifícios com essas características — em Portugal?
A crise já acabou há seis anos, o retomar do crescimento económico deu-se em 2013 e aquilo a que assistimos desde essa altura é que a saída da crise do imobiliário foi através da habitação, muito alavancada pelos Vistos Gold e muito graças à procura, sobretudo na área do turismo, que foi desviada do norte de África. Isso ajudou muito a hotelaria. Depois houve a questão fiscal, com o regime que foi criado para atrair europeus para Portugal — eu costumo dizer que [o ex-presidente francês] François Hollande foi um dos melhores ministros da Economia que Portugal teve, por ter mudado a fiscalidade em França, tributando significativamente o capital. Temos pessoas como [o designer] Philippe Starck ou o [ex-futebolista] Éric Cantona que compraram casa em Portugal, em parte por causa disso.

Preço das casas sobe 17% num só ano

Como dizíamos, a Savills trabalha mais na área dos imóveis comerciais. É uma área difícil, tendo em conta a preponderância do mercado da habitação?
O mercado da habitação secou o restante. Quando há um setor onde se está a atingir níveis históricos de preços, como nunca houve no nosso mercado (onde se consegue vender 40% do projeto vendido antes de começar) temos uma grande parte dos promotores imobiliários que só quer habitação — e começam a fazer pressão sobre todos os tipos de imóveis onde existe possibilidade de habitação. Isto retira oferta à área dos imóveis comerciais, designadamente escritórios. Mais de 100 mil metros quadrados de escritórios foram convertidos, nos últimos anos, para habitação [incluindo alojamento local] e para hotel.

E falta, também, quem construa? E quem reabilite? Estou a referir-me aos trabalhadores da construção civil…
A crise económica que tivemos retirou-nos 50% da nossa capacidade na construção civil, houve empresas que faliram, houve pessoas que saíram, houve outras que se reformaram, e isso está a refletir-se agora — temos tido uma subida dos custos de construção que ronda os 15% a 25%, por isso é que é curioso ouvir o Estado a dizer que os concursos [para investimento] ficam vazios. É claro que ficam vazios, porque, neste contexto, eles lançam preços tão agressivos que ninguém está interessado.

“É curioso ouvir o Estado a dizer que os concursos ficam vazios. É claro que ficam vazios, porque, neste contexto, eles lançam preços tão agressivos que ninguém está interessado”, diz Paulo Silva, head of country da Savills Portugal.

500 mil euros por um Visto Gold? “Isso é o preço de dois lugares de estacionamento em Hong Kong”

Há pouco falava sobre as consequências da política monetária, que empurra os investidores para setores como o imobiliário. Mas começa-se a falar em inversão e normalização da política monetária, sobretudo nos EUA. O mercado imobiliário vai ressentir-se desse efeito?
Eu tenho dito várias vezes que isto não vai ser sempre assim. Nunca foi. Já tivemos seis anos de crescimento. Por razões internas, não acreditamos que algo vá mudar nos próximos dois anos, mas a partir dessa altura, daqui a três anos, é muito provável que o mercado mude um pouco, pelo lado da oferta.

Diz-se muitas vezes que o mercado está numa “bolha” e pode rebentar.
Eu acho que não estamos numa bolha — porque falta um ingrediente essencial para se dizer que há uma bolha, que é o excesso de crédito. Isso não tem acontecido, nem nas compras por estrangeiros nem por nacionais. Aquilo que provavelmente vai acontecer na habitação é que as pessoas que compraram casas no pico, pelos valores mais elevados, são capazes de ter uma menos-valia — caso vendam. Mas não irá ser um problema sistémico, será um problema disperso.

Vender uma casa já demora, em média, três meses (o dobro do ano passado)

É expectável que vendam? Que surja uma onda de casas colocadas à venda caso o mercado dê sinais de inverter?
Não acredito, porque muitas destas compras na área da habitação são feitas por pessoas com grande poder de compra. Falamos em 500 mil euros para o Visto Gold, parece muito dinheiro. Mas 500 mil euros é o que custam dois lugares de estacionamento em Hong Kong. Assim, além de um ótimo apartamento na cidade de Lisboa, estes investidores recebem um livre acesso para toda a Europa.

O mercado, incluindo do lado da habitação, está muito pressionado pela falta de oferta. É expectável que a nova construção acelere?
Acredito que vai haver uma orientação maior no sentido da construção nova, e menos na reabilitação. Contudo, será uma construção nova que não será, tanto, no centro da cidade de Lisboa.

“As pessoas que compraram casas no pico, pelos valores mais elevados, são capazes de ter uma menos-valia — caso vendam. Mas não irá ser um problema sistémico, será um problema disperso”. FOTO: João Porfírio/OBSERVADOR

“Há alguma tranquilidade em relação aos próximos dois anos, depois disso já há um maior cuidado”

É um bom momento para ir viver para os subúrbios, para quem isso fizer sentido?
Atualmente os lisboetas — e quem vive no centro do Porto — sabem que podem vender a sua casa por um valor ímpar, com que nunca sequer sonharam. Mas, depois, se tiver comprar outra, vão comprar por um valor equivalente no centro da cidade. Então, tem duas alternativas: ou sai do centro da cidade ou, então, vende e arrenda uma outra casa no centro da cidade, esperando que daqui a três ou quatro anos possa haver uma correção de preço. Mas aí temos um problema — que é um mercado de arrendamento que não funciona.

Além do centro-centro, onde é que o mercado está a mexer mais? 
Felizmente, hoje já não estamos circunscritos ao centro de Lisboa. E já não estamos circunscritos à cidade de Lisboa. O Porto é, também, uma tendência. Mas em Lisboa onde está a haver mais intenções de investimento é nas periferias mais próximas. Miraflores, onde foram transacionadas dezenas de milhares de metros quadrados para habitação, vamos ter o Campo Grande (estamos a trabalhar um projeto de mais de 60 mil metros quadrados) e já foi vendido o terreno de Entrecampos que, na minha opinião, vai mudar o centro de negócios de Lisboa. Já lá estão, nessa zona, empresas de shared services…

Que também são uma tendência…
É incrível o que se passa com os shared services em Portugal. Nós estamos a ter um nível de satisfação incrível por parte das empresas que aqui estabelecem os seus centros especializados. Por exemplo, o BNP Paribas vai ser, no espaço de dois anos, o maior empregador bancário de pessoas em Portugal — mais de 8.000 pessoas a trabalhar, para todo o mundo — sendo que, curiosamente, tem pouca atividade bancária no país. A Teleperformance é outro exemplo que, tal como o BNP Paribas, também já está no Porto. A Google também arrendou no Lagoas Park, em Oeiras — arrendou em julho e, desde então, já duplicou a área e quer mais espaço naquela zona. Isto mostra o agrado destas empresas com Portugal, que não só contratam muita gente em Portugal como trazem funcionários de outros países (e, muitas vezes, são as próprias empresas que encontram sítios para elas viverem).

O que ainda contribui mais para a sensação de aperto, tanto nos escritórios como na habitação…
Sim, há uma grande falta de oferta. Eu acho abusivo dizer que a situação é “dramática” no imobiliário, porque “dramático” é o que se passa nos hospitais, mas está a ser extremamente difícil para nós não termos visibilidade sobre como é que vamos responder à procura que existe nos próximos anos. Por exemplo, há um edifício de 7.000 metros que está para venda, de escritórios, e não temos dúvidas que vai receber 10 a 20 propostas de compra — é um “no-brainer“. Quem comprar aquilo, no espaço de dias ou poucas semanas vai ter o edifício arrendado. A solução virá com o tempo, à medida que se constrói mais, mas chega tarde…

“Há um edifício de 7.000 metros que está para venda, de escritórios, e não temos dúvidas que vai receber 10 a 20 propostas de compra — é um “no brainer”. FOTO: João Porfírio/OBSERVADOR

Falávamos há pouco de zonas em crescimento, mas interrompi-o… Na área residencial, quais são as zonas de Lisboa em maior crescimento?
A Alta de Lisboa é um exemplo — há uns anos não era uma questão de preço, simplesmente não se vendiam. Hoje duplicaram de preço. Todas as zonas mais periféricas, mas próximas da cidade, tendem a subir, sobretudo aquelas que estão perto de linhas de transporte. Tudo aquilo que estiver a 500 metros ou um quilómetro de uma estação de metro. A tendência é esta.

No final do ano passado algumas consultoras antecipavam que, no caso das casas usadas, já se ia sentir algum arrefecimento… Estão a sentir esse efeito?
Sentimo-lo apenas na boca dos promotores imobiliários. Nota-se uma maior cautela, que já sentiram que o crescimento está a abrandar. Ainda não é decrescimento, mas está a abrandar. Já se sente um maior cuidado na abordagem aos projetos. Como dizia há pouco, há alguma tranquilidade em relação aos próximos dois anos, depois disso já há um maior cuidado.

Porquê dois anos?
Quero, com isto dizer, que um promotor imobiliário hoje procura um projeto que tem a certeza de que pode começar a construção o quanto antes. Porque sabe que se começar nos próximos meses tem um ano, um ano e meio de produção, e está confortável porque sabe que o produto vai escoar. Mas não quer entrar num projeto que ainda tenha de ser aprovado, que só daqui a um ano ou mais é que tem aprovação, mais um ano e tal para construir… Já estamos a falar de três anos — e entretanto pode ser aprovada muita coisa, ou seja, torna-se difícil perceber qual vai ser a oferta existente no momento em que estiver pronto.

“O problema da classe média está a caminho de ser resolvido”

Que perspetivas tem a classe média nacional de conseguir preços mais acessíveis, em mercado?
O problema da classe média está a caminho de ser resolvido. Há uma sensibilidade clara — e nós sentimos isso por parte dos promotores, incluindo internacionais — de uma maior diversificação e procura de terrenos que sejam compatíveis com um modelo que permita oferecer casas ao cliente nacional. O exemplo da Alta de Lisboa, de que falei há pouco, é um bom exemplo de casas onde cada vez mais vão existir casas para o cliente nacional. É por aí que o mercado irá ter uma correção suave, um ajustamento.

Mas continua a ver-se casas podres no centro da cidade, no Largo do Rato, no Bairro Alto… Que é uma coisa que não se vê no centro de Londres…
Isso é consequência das leis que tivemos durante tantos anos, de congelamento de rendas. Os políticos falharam, claramente, ao querer estimular o arrendamento transformando os arrendatários em proprietários. Atualmente, o Governo está a criar manobras de diversão para desviar as atenções de uma responsabilidade que é sua, que é a criação de habitação social. A habitação é um direito constitucional mas cabe ao Estado assegurar que existe habitação social, assegurar que ela é construída e que é acessível a quem precisa. Mas não se fala nisto. O Governo não cria condições para se criar habitação social…

Dê-me um exemplo atual de uma política errada, e qual seria a melhor alternativa?
Quando o Governo diz que vai dedicar edifícios que antes eram da Segurança Social ou Ministério da Educação para habitação para universitários, eu acho que isso é consistente com a preocupação de criar quartos com preço acessível para estudantes de fora que vêm para Lisboa. O que não é consistente, como disse Helena Roseta, é dizer que vamos tomar as casas que não estão arrendadas e vão ser forçados a arrendá-las — ou o Estado substitui-se no seu arrendamento. Isto parece-me, claramente, uma atitude demagógica. Deve-se começar por dar o exemplo, desde logo porque temos um enorme parque municipal que pode ser aproveitado nesse contexto [habitação social] desde que se consigam dar as condições necessárias para os investidores investirem.

Está a fazer-se o contrário?
Temos tido medidas falaciosas. O que temos de fazer é certificar de que damos os estímulos corretos para os investidores — é da economia. Nós, profissionais do imobiliário, sabemos que o fator que mais conduz à degradação de um ativo é a diluição da sua propriedade. Porque se sou dono de um prédio tenho uma visão de longo prazo sobre ele, sobre os investimentos que preciso de ir fazendo… Ora, se queremos dar aos arrendatários direitos (a partir de qualquer momento) de preferência sobre a venda do ativo, então estamos a criar condições para destruir a qualidade desse ativo no longo prazo. Um investidor se quer comprar um prédio é porque quer geri-lo convenientemente e não quer estar a discutir com não sei quantas pessoas a gestão a longo prazo desse ativo. Ao querer proteger o arrendatário estou a transformá-lo num proprietário. Isto é demagógico, as pessoas têm de perceber.

Também é demagógico falar sobre as rendas baixas pagas por pessoas mais idosas?
Ouve-se imensa preocupação em relação à proteção dos arrendamentos antigos mas não ouço ninguém preocupado com pessoas mais séniores que estão em casas que não conseguem sair delas porque não têm condições, não têm elevadores, não têm casas de banho. O que devia ser feito era criar a estas pessoas condições para terem uma vida com dignidade, e aqui é que devia entrar a habitação social.

Não é tomar medidas para garantir que estas pessoas podem continuar a pagar as mesmas rendas baixas… É isso?
Exatamente, para viverem em casas sem condições. Mas o barulho que se gera é para os soundbites, que funcionam bem politicamente mas são uma verdadeira hipocrisia.

Santander vê arrefecimento no crédito à habitação. “Quem comprou casa até 2016 comprou bem…”

E outra questão que se fala, no âmbito da nova lei, é obrigar os bancos a aceitarem a casa como amortização total da dívida, mesmo que tenha desvalorizado. Um banqueiro dizia, há uns dias, que isto iria acabar com o mercado de crédito à habitação em Portugal…
Sem dúvida, são medidas inconsistentes. E temos de pensar que não estamos sozinhos no mundo. E se pensamos que no ano passado 98% do investimento feito em Portugal foi feito por estrangeiros, temos de pensar que um investidor estrangeiro olha para as várias opções que tem para o seu investimento. Se num país vai ter uma série de entropias no desenvolvimento do seu negócio, é fácil virar o dinheiro para outro lado. Meter dinheiro em Portugal, Espanha e Itália é igual — os números têm de fazer sentido e não pode haver entropias fiscais, imprevisibilidade regulatória, atrasos na aprovação de projetos… Quando tentamos explicar a um investidor as sucessivas alterações na lei do arrendamento nos últimos anos, até nos sentimos desconfortáveis a mostrar que as coisas têm mudado tantas vezes…