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Nem todos têm crédito. Saiba onde é mais difícil financiar a casa

Cascais é onde a prestação de um empréstimo à habitação absorve mais do rendimento mensal. Neste e noutros dez municípios pode ser impossível obter financiamento junto da banca. Descubra a razão.

Cascais pode ser um íman para os turistas, mas os seus residentes têm muita dificuldade em lá se fixarem através da compra de habitação. Apesar de o número de alojamentos ter aumentado 21,3% entre 2001 e 2011 (que se somou ao crescimento de 68,2% nas duas décadas anteriores), os preços dos imóveis no município de Cascais são os segundos mais elevados de Portugal, a seguir a Lisboa. Além da vila homónima, o município de Cascais inclui Alcabideche, Carcavelos, Estoril, Parede e São Domingos de Rana.

Apesar de terem habitações caras, os cascalenses estão longe de ser os que têm mais rendimentos: os trabalhadores por conta de outrem residentes no município estão na décima quarta posição entre os que mais ganham.

Esta realidade revela a dificuldade em comprar casa. Em média, um apartamento T2 custa 195.106 euros, segundo as estatísticas compiladas junto do Portalimo. Como os bancos apenas estão a emprestar até 80% do valor de aquisição, quem precisar de financiamento terá de ter 39.021 euros para dar do seu bolso e suportar uma prestação de 709 euros, assumindo um crédito a 30 anos indexado à Euribor a seis meses mais um spread de 3,5%.

Para os cascalenses, a prestação de um crédito à habitação seria proibitiva, porque absorveria 61,1% do vencimento bruto.

Para muitos cidadãos cascalenses, uma prestação de 709 euros é proibitiva, porque representa 61,1% do ganho médio mensal, de acordo com as últimas estatísticas disponíveis.

Foi seguindo este raciocínio que o Observador desvendou os municípios onde é mais difícil adquirir uma apartamento recorrendo ao crédito bancário. Comparámos a prestação mensal de um empréstimo que financiasse 80% do preço médio dos T2 com o ganho médio mensal dos residentes. Executámos a análise nos 32 municípios mais populosos, que juntam metade da população portuguesa.

Os preços médios dos imóveis foram cálculos a 7 de abril pela Multivector, a empresa que gere o Portalimo, uma plataforma que agrega 666 imobiliárias e 3.776 profissionais com mais de 177 mil imóveis à venda. Para evitar enviesamentos, a Multivector excluiu os T2 mais caros e mais baratos em cada município. Para este artigo, os preços têm por base 14.905 apartamentos.

O crédito simulado a 30 anos teria uma taxa de juro igual à Euribor a seis meses mais um spread de 3,5%, a média obtida na última ronda do Observador junto de todos os bancos. Embora os últimos dados municipais dos ganhos médios mensais sejam de 2012, os vencimentos não variaram muito desde então. Em Portugal continental, o ganho médio subiu apenas 0,55% entre abril de 2012 e abril de 2014.

Em que municípios é mais difícil comprar casa?
O Observador analisou o peso da prestação mensal média no rendimento mensal médio nos 32 municípios mais populosos de Portugal, que, conjuntamente, agregam metade da população nacional. 
Município Preço médio
de venda
T2
Capital
necessário
para compra
Prestação
mensal
Ganho
médio mensal
(2012)
Peso
da prestação
no ganho mensal
Cascais 195.106€ 39.021€ 709€ 1.161€ 61,1%
Funchal 172.365€ 34.473€ 627€ 1.092€ 57,4%
Lisboa 228.804€ 45.761€ 832€ 1.591€ 52,3%
Coimbra 145.512€ 29.102€ 529€ 1.066€ 49,6%
Odivelas 119.864€ 23.973€ 436€ 926€ 47,1%
Torres Vedras 109.755€ 21.951€ 399€ 923€ 43,2%
Vila do Conde 115.085€ 23.017€ 418€ 974€ 43,0%
Porto 149.205€ 29.841€ 542€ 1.299€ 41,8%
Viseu 104.783€ 20.957€ 381€ 916€ 41,6%
Guimarães 93.859€ 18.772€ 341€ 824€ 41,4%
Loures 125.811€ 25.162€ 457€ 1.138€ 40,2%
Almada 112.857€ 22.571€ 410€ 1.035€ 39,6%
Viana do Castelo 99.756€ 19.951€ 363€ 944€ 38,4%
Aveiro 115.129€ 23.026€ 419€ 1.114€ 37,6%
Barcelos 80.488€ 16.098€ 293€ 790€ 37,0%
Matosinhos 110.352€ 22.070€ 401€ 1.120€ 35,8%
Oeiras 161.590€ 32.318€ 588€ 1.705€ 34,5%
Braga 87.399€ 17.480€ 318€ 983€ 32,3%
Vila Franca de Xira 101.401€ 20.280€ 369€ 1.149€ 32,1%
Vila Nova de Famalicão 83.016€ 16.603€ 302€ 943€ 32,0%
Vila Nova de Gaia 90.010€ 18.002€ 327€ 1.026€ 31,9%
Maia 97.866€ 19.573€ 356€ 1.162€ 30,6%
Amadora 107.574€ 21.515€ 391€ 1.279€ 30,6%
Leiria 83.885€ 16.777€ 305€ 1.002€ 30,4%
Gondomar 71.990€ 14.398€ 262€ 887€ 29,5%
Paredes 61.333€ 12.267€ 223€ 791€ 28,2%
Valongo 71.473€ 14.295€ 260€ 926€ 28,1%
Santa Maria da Feira 69.034€ 13.807€ 251€ 945€ 26,5%
Seixal 83.213€ 16.643€ 303€ 1.173€ 25,8%
Sintra 81.298€ 16.260€ 296€ 1.182€ 25,0%
Barreiro 63.151€ 12.630€ 230€ 1.057€ 21,7%
Setúbal 65.940€ 13.188€ 240€ 1.197€ 20,0%
Notas: Capital necessário para a compra é equivalente a 20% do preço médio de venda. Prestação mensal de um empréstimo a 30 anos no valor de 80% do preço médio de venda, assumindo uma taxa de juro de Euribor a seis meses mais um spread de 3,5%; exclui despesas com seguros e comissões bancárias. Valores arredondados. Dados: Portalimo, INE.

A taxa de esforço simulada — o peso que a prestação mensal tem nos rendimentos brutos — em Cascais não é muito superior a outras grandes localidades. Em Lisboa, Porto e Loures, que, tal como Cascais, têm mais de 200 mil habitantes, pode ser impossível obter crédito para aquisição de um T2.

Regra geral, os bancos limitam a taxa de esforço dos clientes dos seus empréstimos à habitação a 40%, ou seja, os encargos mensais de financiamento não podem ultrapassar 40% dos rendimentos mensais brutos, como explica a Caixa Geral de Depósitos, o maior credor português.

Se o agregado familiar tiver apenas um elemento com rendimentos, não conseguirá obter crédito em 11 municípios, assumindo a remuneração média.

Se o agregado familiar tiver apenas um elemento com rendimentos, então não conseguirá obter crédito nos 11 primeiros municípios do quadro anterior, assumindo o ganho médio mensal de 2012.

Se o agregado tiver dois elementos com rendimentos na média do município, então deverão conseguir comprar um T2 ao preço médio da região. Todavia, o spread tenderá a ser mais alto quanto mais elevada for a taxa de esforço, porque esse spread reflete o risco de incumprimento dos clientes bancários.

Em Setúbal e no Barreiro é fácil

Os preços mais baixos dos apartamentos em Setúbal e no Barreiro colocam estes dois municípios no fundo da lista das taxas de esforço na compra de T2 com recurso a crédito à habitação. Os T2 custam, em média, 65.940 euros no município sadino. Combinando com um ganho médio mensal superior à média nacional (1.197 euros vs. 1.095 euros, em 2012), a facilidade de comprar casa com crédito torna-se evidente em Setúbal.

No Barreiro, as casas são ainda mais baratas: os T2 valem, em média, 63.151 euros, segundo o Portalimo. Este custo menor compensa o facto de os rendimentos mensais brutos serem inferiores à média nacional (1.057 euros).

Para o cálculo do ganho médio mensal, o Gabinete de Estratégia e Estudos do Ministério da Economia contabiliza os montantes ilíquidos (antes de descontos e de tributação) pagos mensalmente, incluindo subsídios, diuturnidades e horas suplementares e extraordinárias, dos trabalhadores por conta de outrem a tempo completo com remuneração completa.

Em Sintra, Seixal, Santa Maria da Feira, Valongo, Paredes e Gondomar também deve ser relativamente fácil comprar casa para a população local, já que a taxa de esforço é inferior a 30%.

Vale a pena arrendar?

Embora os cascalenses tenham dificuldade em comprar um apartamento com recurso a crédito, o arrendamento não é mais económico. Enquanto a prestação de um financiamento de 80% do preço médio de venda de um T2 no município é, em média, de 709 euros, a renda média local é de 910 euros, mostra a base de dados do Portalimo.

A situação de Cascais reflete-se por todo o país: se tiverem 20% do preço pedido por um apartamento, os portugueses poupam se optarem pelo crédito à habitação em vez de arrendarem um imóvel equivalente. Há exceções, como Coimbra, onde uma prestação de um empréstimo seria 21,1% mais elevada do que a renda mensal.

Onde é mais atrativo comprar em vez de arrendar?
Quanto mais baixa a diferença entre a prestação mensal e o valor médio da renda, mais interessante é a aquisição em detrimento do arrendamento.
Município Prestação mensal
T2
Renda média
T2
Diferença
Setúbal 240€ 352€ -31,9%
Gondomar 262€ 376€ -30,4%
Barreiro 230€ 329€ -30,2%
Matosinhos 401€ 560€ -28,4%
Valongo 260€ 359€ -27,6%
Sintra 296€ 404€ -26,8%
Maia 356€ 486€ -26,8%
Vila Nova de Gaia 327€ 440€ -25,6%
Santa Maria da Feira 251€ 336€ -25,3%
Cascais 709€ 910€ -22,0%
Seixal 303€ 376€ -19,5%
Paredes 223€ 270€ -17,4%
Vila Nova de Famalicão 302€ 364€ -17,1%
Oeiras 588€ 680€ -13,6%
Amadora 391€ 446€ -12,3%
Lisboa 832€ 929€ -10,5%
Barcelos 293€ 325€ -10,0%
Almada 410€ 432€ -5,0%
Aveiro 419€ 438€ -4,4%
Vila Franca de Xira 369€ 385€ -4,2%
Loures 457€ 473€ -3,3%
Odivelas 436€ 442€ -1,4%
Porto 542€ 542€ 0,1%
Braga 318€ 312€ 1,8%
Guimarães 341€ 333€ 2,5%
Viana do Castelo 363€ 353€ 2,7%
Viseu 381€ 363€ 5,0%
Leiria 305€ 282€ 8,2%
Funchal 627€ 579€ 8,2%
Torres Vedras 399€ 349€ 14,3%
Coimbra 529€ 437€ 21,1%
Notas: Vila do Conde foi excluída por não ter anúncios de arrendamento suficientes. Prestação mensal de um empréstimo a 30 anos no valor de 80% do preço médio de venda, assumindo uma taxa de juro de Euribor a seis meses mais um spread de 3,5%; exclui despesas com seguros e comissões bancárias. Valores arredondados. Dados: Portalimo. 

Estes cálculos assumem a manutenção da situação atual: as rendas e os preços pedidos, o nível mínimo da Euribor a seis meses e os spreads que os bancos estão a propor aos clientes bancários.

Ajuste a análise às suas expectativas. Se acreditar que a Euribor subirá, então a opção do crédito fica menos interessante, por exemplo. (Pode sempre comparar a renda com a prestação de um crédito de taxa fixa para retirar a incerteza das taxas de juro do seu cenário. Aliás, é a altura certa para fixar a taxa do seu empréstimo.)

Esta análise apenas compara a prestação com a renda. Não tem em conta que, no final dos 30 anos do empréstimo potencial, o devedor terá um património livre de ónus, enquanto o arrendatário não.

Faça você próprio

Se está indeciso entre comprar e arrendar uma casa, faça as suas contas usando as estatísticas publicadas pelos portais especializados no mercado imobiliário, como o Portalimo. É possível aprofundar a análise ao nível da sua freguesia. Navegando pelo Portalimo por localidades, facilmente descobre as rendas e os preços médios do seu município ou da sua freguesia.

Para a freguesia de Algueirão–Mem Martins, a mais populosa de Portugal, por exemplo, desvenda que o preço médio por metro quadrado pedido pelos vendedores de T2 é de 1.016 euros e que a renda por metro quadrado é de 5,18 euros, em média. Isto quer dizer que é provável que um apartamento de 100 metros quadrados custe 101.600 euros ou que tenha uma renda de 518 euros.

Para ponderar a aquisição com crédito deve ter 20% do preço (20.320 euros). A prestação mensal de um crédito do remanescente (81.280 euros) a 30 anos é de 369 euros, assumindo a Euribor a seis meses mais um spread de 3,5%. Para o seu caso, assuma que, nesta altura, a prestação mensal é aproximadamente de 45 euros por cada dez mil euros de crédito a 30 anos.

Tal como em Algueirão–Mem Martins, é provável que os seus cálculos indiquem que é mais económico comprar do que arrendar. Falta saber se o seu banco lhe dará financiamento. Mas não se esqueça: no crédito à habitação, tudo é negociável.

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