O atual panorama imobiliário em Portugal é marcado por um severo desequilíbrio estrutural entre a oferta e a procura, tornando a habitação, incontornavelmente, um dos problemas socioeconómicos mais alarmantes no Portugal contemporâneo. Um mercado com uma grande exigência e que não está a ser capaz de dar resposta resultando numa inflação estonteante tanto dos preços da compra da habitação como do próprio arrendamento. E como todo o bem essencial, acaba por para além de afetar a população como um todo, causa danos significativos a grupos mais desfavorecidos, inclusive os estudantes. O mercado imobiliário desde há muito que é bastante cobiçado por variados fatores. Em primeiro lugar, o esforço financeiro mensal para amortizar um crédito à habitação assemelha-se, muitas vezes, ao valor de uma renda de aluguer, com a vantagem estrutural de que, ao final do contrato, o consumidor detém a propriedade do ativo, logo do ponto de vista do consumidor se tiver as condições necessárias para conseguir alavancar o empréstimo ser-lhe-á benéfico. Por parte dos privados que pretendem fazer do imobiliário um negócio e querem por exemplo arrendar a casa, há a possibilidade de conseguir fazer que o arrendamento cubra o empréstimo e dessa forma passado o tempo final do empréstimo teria a casa, só pelo preço da entrada que tinha dado no início do empréstimo. Claro que ambos os casos são bastantes otimistas, naturalmente que existem riscos associados, a possibilidade de existência de danos na casa, problemas futuros, danos devido a catástrofes climáticas/atmosféricas, e para na eventualidade de se pretender a habitação poderá existir fatores que tenham levada a uma depreciação do ativo, e que não tenham necessariamente que estar diretamente ligadas ao mesmo.
Contudo, é fundamental recordar que o mercado imobiliário não está imune a ciclos de euforia e correção. O caso de 2008 ilustra, de forma dramática, os perigos de uma expansão de crédito desenfreada: a concessão facilitada de hipotecas de alto risco, aliada à complexa ‘securitização’ desses empréstimos em ativos tóxicos, criou uma bolha insustentável. Quando os incumprimentos dispararam e a bolha rebentou, desencadeou-se uma crise financeira global que demonstrou que a facilidade de crédito, sem o devido escrutínio de risco e solvabilidade, não é apenas um fator de dinamização, mas um risco capaz de comprometer a estabilidade económica a longo prazo.
No caso português, contudo, o cenário pós-2008 traduziu-se numa valorização galopante destes ativos e os números não mentem: através do Índice de Preços da Habitação (IPHab) em Portugal, registou-se uma dinâmica que fez com que o valor real destes ativos se multiplica por 2,75 no espaço de uma década, refletindo uma trajetória de forte valorização no mercado imobiliário nacional. De acordo com os dados do INE, o índice quase triplicou o seu valor entre o final de 2015 e o final de 2025, evoluindo de uma base de 101,84 pontos no quarto trimestre de 2015 para os 280,21 pontos no quarto trimestre de 2025. Quando analisado analiticamente, este ciclo decenal divide-se em dois momentos de expansão distintos. Nos primeiros cinco anos, entre o quarto trimestre de 2015 e o quarto trimestre de 2020, o índice subiu 54,8%, fixando-se nos 157,69 pontos. Já no quinquénio seguinte, compreendido entre o final de 2020 e o quarto trimestre de 2025, o ritmo de valorização acelerou significativamente, registando um disparo de 77,7%. A robustez desta tendência na reta final do período é visível na dinâmica interna do ano de 2025. O índice
registou as suas maiores variações percentuais precisamente nos três últimos trimestres do ano, com aumentos progressivos de 13,8% no 2º trimestre, 15,7% no 3º trimestre e 17,6% no 4º trimestre.
Para compreender se este fenómeno é uma exclusividade nacional ou uma tendência de bloco, importa olhar para os dados em termos reais. Embora no Eurostat esteja registado um aumento nominal de cerca de 60% nestes anos, quando deflacionado pelo Índice de Preços da Habitação Deflacionado (House Price Index, deflated) apenas se registou um aumento de 24,87% nos UE27 entre 2015 e 2025.
Este ganho real demonstra que, ao contrário do que se verificou em Portugal, o crescimento dos preços na União Europeia esteve ancorado à inflação geral da economia. O que no resto da Europa foi um ajuste macroeconómico natural ao custo de vida, por cá traduziu-se numa autêntica pressão de mercado. No fundo, os números confirmam o que todos nós já sentimos na pele: a habitação em Portugal deixou de ser um simples ajuste ao custo de vida e transformou-se num desafio quase impossível para a maioria das pessoas. Mas este cenário não nasceu do nada; ele alimenta-se de escolhas que fizemos cá dentro. No próximo artigo, vamos olhar para o nosso próprio mapa para perceber onde é que o investimento falhou.
