Vivemos, infelizmente, num tempo e numa sociedade marcados pela voracidade dos contínuos ciclos noticiosos de 24 horas e pelo fenómeno das redes sociais, que têm conduzido os nossos responsáveis políticos a um permanente debate sobre a espuma dos dias e a ataques diários entre si. Em vez de se criarem as condições necessárias a um debate coletivo, orientado para o médio e longo prazo, prevalece a lógica do curto prazo e do soundbite, sobre o caso do dia.

A habitação é, claramente, um desses temas que justificaria a criação de um compromisso político duradouro. Um compromisso que pudesse assegurar estabilidade para a implementação de um conjunto de propostas que permitam superar este flagelo coletivo, o qual muitos especialistas qualificam já como uma “injustiça geracional”.

Mas, como escreveu Henry L. Mencken, “para todo o problema complexo, existe sempre uma solução simples, elegante e completamente errada”.

E é isso que temos, infelizmente, testemunhado demasiadas vezes: perante a pressão da bolha mediática, os nossos responsáveis políticos têm apresentado, ao longo dos anos, uma panóplia diversa de medidas para tornar a habitação mais acessível. No entanto, essas medidas têm revelado pouca eficácia e não foram capazes de travar a degradação sistemática da situação. São disso exemplo as últimas medidas que isentam os jovens (até aos 35 anos) do pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e do Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação própria e permanente. Tendo um objetivo meritório, como não foram acompanhadas de um plano integrado e articulado do lado da oferta, não mais fizeram do que aquecer ainda mais um mercado já por si sobreaquecido, tornando ainda mais difícil a aquisição de habitação.

A habitação – ou a falta dela – é, sem margem para dúvidas, um tema estruturalmente complexo. Nenhum partido, com seriedade, pode prometer resolvê-lo num único mandato. E, num país com uma economia pequena, aberta e globalizada como a portuguesa, esse problema só terá solução com um conjunto de medidas politicamente consensuais, aplicadas de forma contínua ao longo de uma década. Estas medidas devem atuar simultaneamente do lado da oferta e da procura, envolver os setores público, social, cooperativo e privado, partindo de um plano comunitário e concertado no âmbito da União Europeia.

Antes de enunciar o que considero ser um conjunto inicial de propostas que poderiam servir de ponto de partida para esse “chão comum”, é essencial fazer uma breve contextualização, sem o objetivo de apontar culpados, pois, a existirem, de nada nos serve o investimento em “expiar os seus pecados”.

Segundo dados da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE), Portugal registou, no final de 2024, o pior nível de acessibilidade à habitação desde que há registos. O nosso país está hoje 36% acima da média da OCDE e 50% acima da média da Zona Euro, o que traduz uma das maiores dificuldades de acesso à habitação em toda a Europa.

De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), entre o terceiro trimestre de 2014 e o terceiro trimestre de 2024, o índice de preços da habitação em Portugal aumentou 135,2%, enquanto, no mesmo período, o rendimento médio mensal bruto por trabalhador cresceu apenas 33%. Este desfasamento criou um desequilíbrio crescente, que torna a aquisição de casa própria cada vez mais inacessível para muitas famílias.

Este aumento dos preços deveu-se, sobretudo, a um desencontro entre a procura e a oferta – um comportamento previsível numa economia de mercado livre.

Do lado da procura, assistimos a um crescimento acentuado e motivado por múltiplos fatores: o investimento estrangeiro e os programas de Vistos Gold; o fenómeno dos alojamentos locais, sobretudo em Lisboa e no Porto; o aumento expressivo da população estrangeira residente (que quadruplicou desde 2017, alcançando 1,5 milhões de pessoas); e um período prolongado de baixas taxas de juro, com fácil acesso ao crédito. Estes fatores, em conjunto, criaram uma pressão significativa sobre o mercado imobiliário nacional.

Do lado da oferta, não houve capacidade de resposta. Este comportamento anémico resultou de diversos obstáculos: a burocracia urbanística e a morosidade dos processos de licenciamento (mencionadas por todos os stakeholders do setor); o aumento de mais de 20% nos custos de construção entre 2020 e 2023 (dados do INE); a escassez de mão-de-obra (a AECOPS estima uma falta de mais de 80 mil trabalhadores no setor); a afetação dessa escassa mão-de-obra à construção para segmentos de alto valor, orientados para turismo e investimento externo (por lógica racionalidade económica); o fraco envolvimento do Estado na produção direta de habitação (Portugal tem uma das mais baixas taxas de habitação pública da Europa: 2%, contra 20% na Áustria ou 17% nos Países Baixos, segundo o Eurostat, 2023); e, finalmente, a instabilidade legislativa e fiscal no mercado de arrendamento, associada à morosidade judicial na resolução de litígios como despejos e expropriações – um cenário que afasta investidores do setor da construção para opções mais seguras como ações de grandes empresas, dívida pública ou commodities como o ouro.

Este duplo bloqueio – excesso de pressão da procura e insuficiência estrutural da oferta – exige mais do que soluções pontuais: exige um pacto político nacional. Um pacto de regime que estabilize políticas públicas de habitação, mobilize todos os setores e assegure que, na próxima década, o direito à habitação seja compatível com as dinâmicas de mercado.

Partindo de diversos estudos recentes, com abordagens holísticas sobre esta temática – como o Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal (OHARU/IHRU, 2023), o estudo recente da Nova SBE (2025), coordenado por Franco, Fernandes e Francisco, sobre o impacto intergeracional das políticas públicas, e Arquitetura como Solução (Ordem dos Arquitectos, 2025) –, destaco um conjunto de medidas identificadas por estas entidades, que poderiam servir de alicerces para o que temos de construir.

Estas propostas, que não me pertencem, foram destacadas por cumprirem dois critérios fundamentais: abordam, de forma equilibrada, os problemas da oferta e da procura e têm potencial para reunir consenso entre os principais partidos políticos portugueses.

Propostas para um pacto político duradouro

Redução do IVA para 6% na construção habitacional, promovendo a viabilidade económica dos projetos com impacto social.

Estímulo à construção para arrendamento acessível, com envolvimento dos setores privado e cooperativo.

Reforço do parque público de arrendamento, com a meta de aumentar de 2% para 8% a oferta total em dez anos.

Imposição de quotas obrigatórias de habitação social em novos empreendimentos privados, garantindo diversidade e inclusão nos tecidos urbanos.

Criação de uma plataforma nacional única para a tramitação urbanística (PEPU).

Avaliação pública dos tempos de resposta das autarquias, para promover transparência e responsabilização administrativa.

Aceleração da inventariação do património imobiliário público (60.000 imóveis) através do Projeto SIGPIP, com vista à sua mobilização para fins habitacionais.

Melhoria da base estatística nacional sobre habitação, rendas e tipologias, para sustentar políticas públicas baseadas em evidência.

Reforço da formação profissional no setor da construção civil, através de uma rede de escolas profissionais especializadas.

Apoio à criação de um Pacto Europeu para a Habitação Acessível e Social e à plataforma de investimento do BEI para habitação sustentável.

A crise da habitação é demasiado grave, estrutural e está a criar demasiadas vítimas para continuar a ser tratada com medidas avulsas e agendas de curto prazo. O país precisa de estabilidade legislativa, de previsibilidade regulatória e de um compromisso político que vá além das maiorias conjunturais. Um pacto de regime por uma habitação acessível e digna deveria ser uma exigência coletiva para com os principais partidos. Falhar a este chamamento é desistir do nosso Estado Social, é desistir das gerações presentes e futuras, é abrir uma autoestrada para os populistas. As medidas existem, o diagnóstico está feito e o tempo de agir é agora. Mais do que saber quem ganhará as próximas eleições e quem formará o próximo Governo, importa saber ao que vem e que compromissos está disponível para assumir. O custo da inação — social, económico e democrático — será sempre maior do que o da concertação.