A inflação e a subida dos juros vão travar o acesso das famílias portuguesas à compra de casa, mas isso não leva o Banco de Portugal a achar que uma “correção” dos preços possa estar iminente. O interesse por parte de estrangeiros – que o supervisor admite que possa aumentar ainda mais –, o investimento em imobiliário como proteção contra a inflação e o aumento dos custos de construção devem fazer com que o mercado “permaneça atrativo“. Ou seja, os preços podem continuar a subir – o Banco de Portugal só não quer que isso aconteça à conta do aumento do crédito bancário, caso contrário pode materializar-se um dos vários riscos que o supervisor vê para a estabilidade financeira (que incluem, ainda, mais quedas nas bolsas, os riscos associados aos criptoativos e, ainda, as moratórias).
Desde junho de 2018 que o Banco de Portugal tem alertado para “sinais de sobrevalorização” nos preços das casas, mas nos últimos anos os preços continuaram a subir na casa dos dois dígitos. E, mesmo que neste momento se possa antecipar “uma redução da procura” por parte das famílias portuguesas, a expectativa do supervisor é que, de um modo geral, tão cedo os preços não irão baixar.
“Com inflação elevada, a redução do rendimento real e o aumento dos custos de financiamento decorrente da normalização da política monetária diminuem a capacidade de endividamento dos particulares, podendo conduzir a uma redução da procura de imobiliário residencial”, afirma o Banco de Portugal no Relatório de Estabilidade Financeira de junho, um estudo que é feito semestralmente e que foi apresentado esta sexta-feira em Lisboa.
Além deste efeito, que em teoria poderia levar a uma descida dos preços, o Banco de Portugal também diz ser “expectável” que o facto de se estar a subir as taxas de juro na zona euro e em outras geografias relevantes (como os EUA) também poderá contribuir “para uma diminuição da procura de search-for-yield no mercado imobiliário residencial” – ou seja, um fluxo menor de investimento em imobiliário resultante do facto de ser baixa (ou, mesmo, negativa) a rendibilidade de outras alternativas de investimento como os títulos de dívida pública ou, no caso mais dos particulares, os depósitos bancários.
“Porém“, afirma o Banco de Portugal, “o imobiliário residencial deverá permanecer atrativo” num contexto de “diversificação de carteiras por parte dos investidores”. Além disso, as “expectativas de inflação mais elevada do que a registada nos últimos anos podem promover a procura de imobiliário residencial por motivos de hedging [proteção de risco], associado à aquisição de habitação para reserva de valor“, acrescenta o supervisor.
O próprio Banco de Portugal reconhece que há muito que se fala de “sinais de sobrevalorização” mas que “estas estimativas não consideram fatores como a procura por não residentes e para atividades turísticas, que contribuíram para a evolução dos preços neste mercado”. Esta é uma referência ao facto de um dos principais indicadores utilizados para avaliar a valorização das casas ser a comparação com os rendimentos médios dos cidadãos de cada país – a própria Comissão Europeia usou esse indicador, entre outros, para admitir que os preços em Portugal subiram em demasia.
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Mas esse é um indicador que perde validade quando, depois, entra em cena a procura por estrangeiros que, em muitos casos, têm rendimentos ou patrimónios muito superiores à média em Portugal. É, em parte, devido a isso que o Banco de Portugal diz que as “vulnerabilidades neste mercado tendem a estar associadas a fatores de médio prazo, podendo demorar algum tempo a traduzir-se numa correção de preços” – ainda mais tendo em conta que “as atuais tensões geopolíticas na Europa poderão intensificar a procura de habitação por não residentes em países com elevados índices de paz social e segurança, como Portugal”.
Estrangeiros fizeram 10% do valor das transações no primeiro trimestre
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Os preços das casas em Portugal, calculados pelo Índice de Preços na Habitação do INE, subiram 12,9% no primeiro trimestre, em termos homólogos, acelerando 1,3 pontos percentuais em comparação com o trimestre anterior. É o aumento de preços “mais expressivo” desde que este indicador foi criado, em 2010.
O INE adianta, também, que 5,9% do número total de transações (2.556 habitações) envolveram compradores com um domicílio fiscal fora do território nacional, ou seja, maioritariamente cidadão estrangeiros – uma percentagem que sobe para os 10,4% se se considerar o valor transacionado.
Se a estabilização (ou continuação da subida) dos preços das casas acaba por ser um fator positivo para a estabilidade financeira – desde logo, porque beneficia os balanços dos bancos – o Banco de Portugal não quer ver essa valorização impulsionada por um aumento do crédito bancário. “Nos últimos anos, o crédito bancário doméstico não tem sido o principal fator subjacente à subida dos preços da habitação”, afirma o Banco de Portugal, notando que “a percentagem de transações de imobiliário residencial financiadas por crédito interno foi de 55% em 2021, bastante inferior aos 76% observados em 2009″.
Contudo, tendo em conta a evolução dos preços e o aumento recente nos volumes de crédito à habitação, o Banco de Portugal alerta que “é fundamental assegurar que este não passe a assumir um papel determinante para a evolução dos preços no mercado imobiliário”. Como é que isso se consegue “assegurar”? O Banco de Portugal não diz, mas sublinha o impacto que teve a chamada Recomendação Macroprudencial que fez com que tenham sido impostos limites aos montantes de financiamento – limites que fazem com que exista, hoje, uma “resiliência a uma correção dos preços do imobiliário residencial” que não existiu noutros momentos.
Segundo os dados do Banco de Portugal, em dezembro de 2021, 92% da carteira de crédito à habitação dos bancos apresentava um rácio ‘loan to value‘ inferior a 80%, ou seja, ainda existe uma folga significativa entre os montantes financiados e o valor das casas. Por outro lado, mesmo com a ameaça de redução do rendimento disponível das famílias, o Banco de Portugal salienta no relatório que, também por força das recomendações que fez ao setor bancário, “no último ano, três quartos dos novos créditos concedidos foram a famílias com um rácio DSTI efetivo inferior ou igual a 32%”, sendo este o rácio (debt service-to-income) que sintetiza a taxa de esforço média que as famílias suportam para pagar os créditos.
decrescente entre o curto e o médio prazo, o risco de uma queda significativa nos preços não é material em qualquer dos horizontes de projeção."
Mesmo simulando um “choque” de aumento de taxas de juro para 3%, cerca de “94% do montante de novas operações de crédito à habitação e ao consumo foi concedido a mutuários com um rácio DSTI (com choque), ou seja, considerando uma subida das taxas de juro e/ou uma redução de rendimento, inferior ou igual a 50%“. Seriam uma minoria (3% a 4%) os casos em que uma subida das taxas de juro para 3% elevaria para mais de 50% o esforço de pagamento dos créditos – isto, porém, apenas falando nas “novas operações” realizadas após a instrução do Banco de Portugal ter sido emitida, em julho de 2018.
De um modo geral, Mário Centeno, secundado pelo administrador Luís Laginha de Sousa, afirmou que o Banco de Portugal “não prevê uma subida significativa do incumprimento no crédito à habitação”, destacando, porém, que o fator principal nesta matéria será o comportamento do mercado de trabalho, que até ao momento tem superado todas as expectativas não só em Portugal como em vários outros países europeus. Isso dá algum conforto quando se pensa na “eventualidade de cenários menos positivos, em particular em relação à inflação”.
▲ O Banco de Portugal “não prevê uma subida significativa do incumprimento no crédito à habitação”, disseram Mário Centeno e o administrador Luís Laginha de Sousa.
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Embora fortemente mitigada, a preocupação do Banco de Portugal com os preços das casas pareceu subir no ranking dos riscos para a estabilidade financeira – o tema deste relatório semestral. Porém, o risco que aparece em primeiro lugar não é esse: é o perigo de uma “reavaliação adicional dos prémios de risco, não obstante a correção já ocorrida“, o que é uma referência às recentes quedas nos mercados bolsistas ocidentais, acompanhadas de recuos no valor da obrigações (e consequente aumento dos juros implícitos).
Tanto as quedas nas bolsas como a pressão maior sobre a dívida pública dos países mais endividados da zona euro surgiram exatamente quando bancos centrais como a Reserva Federal dos EUA e, mais tarde, o Banco Central Europeu, anunciaram uma inversão da política monetária que envolve o fim das compras de dívida no mercado e taxas de juro mais elevadas.
“O aumento da incerteza tem-se materializado numa maior volatilidade dos mercados financeiros internacionais, o que condiciona as perspetivas dos investidores e poderá conduzir a um aumento da sua aversão ao risco”, diz o Banco de Portugal, salientando que “apesar da correção já ocorrida, nas taxas de rendibilidade da dívida soberana e corporate e em alguns mercados acionistas, o risco de correções adicionais mantém-se“.
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Para conter esses riscos nos mercados financeiros, o BCE confirmou recentemente estar a preparar um novo instrumento para combater o risco de fragmentação na zona euro, ou seja, aquilo que acontece quando há taxas de juro demasiado divergentes entre os diferentes países. Questionado na conferência de imprensa, Mário Centeno deu a entender que essa nova “ferramenta” não deverá exigir que os países se comprometam com reformas ou reduções do seu endividamento, para que o BCE possa intervir com a compra da sua dívida.
Na semana anterior, o governador do Banco de Portugal tinha indicado que o novo instrumento poderia funcionar como “um seguro” que, no limite, até poderia nunca ser utilizado para fazer compras concretas de dívida pública – bastaria a sua mera existência para impor uma “disciplina” nos mercados de dívida. Nesses termos, o instrumento poderia ser em tudo semelhante ao programa OMT (Outright Monetary Transactions), anunciado por Mario Draghi em 2012.
Esse programa OMT, que acabou por nunca ser usado, implicava, contudo, que os países cuja dívida fosse comprada pelo BCE assumissem um compromisso de equilíbrio de contas públicas ou reformas estruturais (que teria de ser aprovado pelo Mecanismo Europeu de Estabilidade). Ou seja, o OMT envolvia alguma “condicionalidade” – mas aqui será diferente, indicou Mário Centeno.
Questionado pelo Observador na conferência de imprensa desta sexta-feira, o governador do Banco de Portugal considerou que o OMT foi uma resposta dada num “tempo muito diferente” ao que vivemos hoje, em que a “intervenção do banco central era muito reduzida e não tinha instrumentos semelhantes aos que a norte-americana Fed já utilizava, por exemplo”.
▲ É um dos pontos de interrogação sobre o "novo instrumento" do BCE. Centeno indicou que este não irá obrigar países a "condicionalidade".
TIAGO PETINGA/LUSA
“Hoje a realidade é muito diferente quer no BCE quer na UE”, afirmou Mário Centeno, lembrando que no final de 2019 um total de 14 dos 19 países da zona euro já tinham as contas públicas equilibradas à luz dos requisitos dos tratados europeus, o que faz com que, na sua opinião, hoje não existam desequilíbrios das contas públicas que importavam corrigir em 2012, indicou o governador. “O novo instrumento tem de dar resposta a esta realidade, e não ser comparável com outros momentos muito distintos“.
O novo instrumento “vai com certeza demonstrar a determinação do Eurossistema em combater os riscos de fragmentação”, rematou Mário Centeno, recusando a ideia de que o instrumento se irá basear na definição de níveis concretos de taxa de juro (ou de diferencial de risco) que levariam o BCE a intervir. Isto porque o nível do prémio de risco é apenas um dos indicadores para os quais o BCE olha quando avalia se os riscos de fragmentação são maiores ou menores, explicou.
Pode ainda ser cedo para avaliar impacto associado às moratórias
Mesmo mostrando confiança sobre o impacto desse “novo instrumento”, Mário Centeno e o Banco de Portugal reconhecem que o aumento dos custos de financiamento e a incerteza quanto à evolução da atividade económica “constituem um risco acrescido para a trajetória de redução do rácio de dívida das administrações públicas em percentagem do PIB“.
“De acordo com as projeções da Comissão Europeia e do Fundo Monetário Internacional este rácio deverá continuar a reduzir-se nos próximos anos, mantendo-se, contudo, elevado, destacando-se a incerteza associada à projeção dos determinantes desta tendência”. Ainda assim, “o custo médio, historicamente reduzido, e a maturidade média residual da dívida (sete anos) mitigam parcialmente este risco”, diz o Banco de Portugal, no Relatório de Estabilidade Financeira.
Mais do que para o Estado, os riscos maiores associados às taxas de juro podem estar nas empresas, sobretudo aquelas que não recuperaram totalmente da pandemia ou que estão mais expostas às subidas dos custos da energia e das matérias-primas – e, salienta o supervisor, por vezes estamos a falar das mesmas empresas.
Lê-se no relatório que “os empréstimos a empresas mais afetadas pela crise pandémica representavam 28,7% do stock de empréstimos” dos bancos a empresas, no final do ano passado. Por outro lado, quando se tenta calcular qual é a exposição aos setores mais afetados pelo aumento dos custos de energia e/ou de outras matérias-primas, o Banco de Portugal estimava essa exposição em 36,6%. Mas desses 36,6% cerca de um terço (12,8 pontos percentuais) são, também, mais afetados pela crise pandémica, avisa o supervisor.
▲ Muitas das empresas mais expostas ao impacto da pandemia estão, também, mais expostas à subida dos custos da energia e das matérias-primas.
EDUARDO COSTA/LUSA
Neste contexto, o Banco de Portugal avisa que embora o fim das moratórias de crédito ao longo de 2021 não tenha tido “um contributo significativo para o
incumprimento na carteira”, os créditos que estiveram em moratória ainda hoje “apresentam menor qualidade creditícia do que a média do total dos empréstimos a particulares” – e os bancos já reconheceram mais isso mesmo no último trimestre de 2021.
“A ausência de materialização significativa do risco de crédito poderá estar a refletir o curto período que decorreu desde o fim da moratória pública”, diz o Banco de Portugal, admitindo que “o tempo decorrido desde o fim da moratória poderá ser ainda insuficiente para observar a total extensão da eventual deterioração dos empréstimos que beneficiaram de moratória”.
Criptoativos são risco cada vez maior na finança “tradicional”
O Banco de Portugal avisa também, no Relatório de Estabilidade Financeira, para os riscos associados aos chamados criptoativos – onde se inclui, por exemplo, criptomoedas como a bitcoin, que tem acumulado fortes perdas nos últimos meses. O administrador Luís Laginha de Sousa garantiu, na conferência de imprensa, que a visão do Banco de Portugal e das autoridades europeias é de que “não há evidência de que os criptoativos possam neste momento constituir qualquer ameaça à estabilidade financeira“.
Porém, o tema aparece no Relatório de Estabilidade Financeira – há, até, uma “caixa” especificamente focada no assunto. Isto porque os investimentos em criptoativos, que “têm revelado elevada volatilidade”, têm aumentado a sua “interligação com o sistema financeiro tradicional internacional”.
“Apesar da sua ainda reduzida dimensão relativa, estes mercados (não regulados) assumem cada vez maior importância para a estabilidade financeira pelas crescentes ligações com outros ativos e intermediários financeiros tradicionais“, afirma o Banco de Portugal, salientando que “não apenas investidores individuais atuam nestes mercados, mas crescentemente os gestores de ativos financeiros tradicionais começaram também a investir em criptoativos, como resposta à maior procura dos clientes”.
Com a “generalizada desvalorização em diversos criptoativos” que se tem registado, o Banco de Portugal diz que “é de assinalar, em particular, o crescente peso dos investimentos em stablecoins (algumas das quais envolvem montantes de ativos de reservas semelhantes aos de alguns grandes fundos de mercado monetário domiciliados na Europa)”.
“Até ao momento, as perturbações ocorridas em algumas stablecoins têm sido identificadas como contidas e não envolveram fire-sales [vendas com urgência] de ativos financeiros tradicionais nem contagiaram os mercados financeiros tradicionais”, nota o supervisor, acrescentando, porém, que estas “perturbações sinalizam os riscos para a estabilidade financeira, mesmo em relação a stablecoins, também pela falta de transparência sobre os ativos que as colateralizam”.
