Jaime Palomera deita as mãos à cabeça, em desalento, quando ouve que o Governo português acaba de anunciar a intenção de vender um valor significativo em património imobiliário do Estado. Nos 60 minutos anteriores, em entrevista ao Observador por videoconferência, o catalão tinha defendido que a solução para a crise do acesso à habitação passa por um peso muito maior do Estado, da habitação pública (não apenas “social”) e do combate impiedoso à especulação sobre os preços das casas, bens que passaram nos anos 80 a ser considerados um ativo como qualquer outro, “quando não o são“.

O jovem académico e ativista, autor do livro “El Secuestro de la Vivienda” (sem edição em Portugal), tornou-se numa das principais vozes ouvidas pela imprensa – e por responsáveis políticos, sobretudo na Catalunha – sobre o problema do acesso à habitação que fustiga vários países. Esta é uma crise que, para Jaime Palomera, está na origem da instabilidade social e que está a levar a que “cada vez mais jovens digam ou pensem que talvez a democracia não seja assim tão boa ideia, que talvez com um governo de índole mais autoritária as suas vidas seriam melhores”.

Para Palomera, falar-se em vender património do Estado é exatamente o tipo de ideia que nos trouxe até aqui – o Estado não só não devia vender como devia ter mais “músculo financeiro” para comprar e construir mais, defende. E devia, ainda, ajudar as pessoas, como os jovens, a comprar casas de uma forma que não contribua para a “especulação”, como está a ser feito em Barcelona. As medidas lançadas pelo Governo português no ano passado, como a isenção de IMT para jovens, são “apenas metade do trabalho”, afirma. Falta a outra metade: “impedir os muito ricos, aqueles que já possuíam muitas casas, de continuarem a comprar”.

Origem da crise está “em decisões tomadas nos anos 80 por Thatcher e Reagan”

No seu livro “El Secuestro de la Vivienda“, fala da dificuldade que muitas pessoas sentem em encontrar habitação disponível, a preços razoáveis, ​​e de como isso poderá tornar-se num problema grave em termos de estabilidade e coesão social. O que está na origem deste problema, na sua leitura?
Desde a década de 1980, vimos os preços dos imóveis subirem a um ritmo que nunca tínhamos visto, o que tem que ver com uma série de decisões políticas que foram tomadas em todo o mundo durante os anos 80 e intensificadas nos anos 90…

Quais decisões?
Foram decisões que, no fundo, transformaram a habitação num ativo, um ativo muito rentável. A maioria das pessoas hoje vivas, como os jovens e mesmo aqueles não tão jovens, não conhece outra coisa: sempre viveu num mundo em que se olha para a habitação como um ativo, como uma coisa que se compra e vende num mercado. Mas entre a Primeira Guerra Mundial e a década de 1980, os governos de todo o mundo, de um modo geral, sempre trabalharam para proteger a habitação, entendendo que era um recurso essencial, uma necessidade humana básica. E perceberam que tinham a missão de proteger a habitação da especulação.

A habitação não pode, maioritariamente, ser vista como um ativo transacionável?
A habitação é um bem limitado, não pode crescer infinitamente… Temos o espaço que a Natureza nos deu, a Terra, que é um recurso natural limitado. E isso inclui as cidades, que são onde a maioria das pessoas precisa de viver, porque é aí que se encontram as oportunidades de trabalho. Se ignorarmos isto, então a habitação torna-se muito permeável à especulação. Ou seja, por causa dessa escassez, aqueles que controlam a habitação, como um ativo nas mãos do mercado, vão sempre conseguir, em geral, aumentar o preço a um ritmo muito superior ao dos salários, dos rendimentos e da economia em geral. É isso que tem vindo a acontecer nas últimas décadas.

Preços das casas em Portugal aceleram para subida de 17,2% no segundo trimestre

Mas dizia que este foi um modelo instaurado de forma deliberada e propositada…
O que se passou nos anos 80 é que não se tratava apenas de transformar a habitação num ativo, tratava-se de promover a ideia de sociedades de proprietários de imóveis – essa era essa a ideia de [Margaret] Thatcher e [Ronald] Reagan. Começaram com isso no final dos anos 70, início dos anos 80, mas depois tornou-se num princípio instituído pelo Banco Mundial, ou seja, o Banco Mundial começou a dizer aos países do mundo: se querem obter o nosso apoio, então têm de fazer ‘isto‘ com o sistema de habitação. Basicamente, foi como dizer: “Ok, vamos reduzir a habitação pública. A habitação pública será apenas para as pessoas muito pobres. Vamos desmantelar as proteções que existem no mercado de arrendamento – ou seja, chega de controlos das rendas, chega de contratos por tempo indeterminado como o arrendamento vitalício. E faremos da propriedade da casa a única opção viável para a grande maioria das pessoas”.

Não é um modelo viável, na sua opinião?
O modelo assenta em algo que sabemos que é verdade: o preço da terra – e da casa que está em cima dessa terra – tende a subir sempre. Isso significa que se temos uma grande maioria de proprietários, eles terão na sua posse um ativo cujo preço tende a subir sempre. Isso, à primeira vista, é uma coisa boa. E, de certo modo, essa ideia até funcionou bem durante algumas décadas porque, inicialmente, havia muitas pessoas da classe média e da classe trabalhadora que, com muito esforço, conseguiram um crédito e puderam comprar casa. E foi assim até 2008. Mas já no início dos anos 2000 se percebia que este tipo de modelo estava em crise, porque os salários das pessoas estavam a crescer a um nível muito inferior à valorização das casas, pelo que a única forma de compensar a diferença entre os rendimentos e os preços dos imóveis era assumindo hipotecas cada vez maiores.

Mais dívida…
Sim, as famílias começam a endividar-se cada vez mais, para acompanhar a subida dos preços – mais rápida do que a subida dos seus rendimentos. Foi isso que levou à bolha imobiliária que ocorreu em muitos países diferentes. Mas a questão é que, na verdade, não era apenas uma bolha. O que estava a acontecer era que esta ideia de uma sociedade de proprietários de imóveis já estava em crise.

“Quem não herda fica preso a um mercado de arrendamento sufocante, que o vai espremer por anos”

Como assim?
O problema deste modelo, deste programa económico, é que é contraditório. É impossível sustentar um mundo onde todos são donos de uma casa, com a expectativa de que o preço dessas casas sobe sempre, porque os mais jovens terão cada vez mais dificuldade em entrar no mercado – gera-se um clube exclusivo, ou seja, há aqueles que já estão instalados e os que querem entrar mas ficam de fora.

E desde então, o que aconteceu?
O que tem vindo a acontecer desde a enorme crise financeira de 2008, e já lá vão quase duas décadas, é que aqueles que estão a ganhar, aqueles que estão a lucrar com este modelo de proprietário, na verdade, são aqueles que já têm várias propriedades. Aqueles que já possuíam património – casas, no plural – nos últimos 15 anos, têm vindo a acumular cada vez mais. Isso está a acontecer em Espanha, mas em Portugal vê-se o mesmo, bem como em muitos outros sítios. Uma boa parte das compras de imóveis nas últimas décadas são feitas por pessoas que nem sequer precisam de crédito à habitação. Não estamos a falar de famílias da classe trabalhadora ou mesmo da classe média que estão a comprar as suas primeiras casas. Estamos a falar de pessoas que já tinham um conjunto de imóveis e estão a acumular ainda mais. Os mais ricos, incluindo os super-ricos, estão a acumular cada vez mais e mais. E, na base desta pirâmide, o que vemos é que os filhos e filhas da classe trabalhadora e da classe média, que tradicionalmente comprariam a sua primeira casa através de uma hipoteca, de um crédito à habitação, ficam numa situação impossível.

A menos que herdem, refere no seu livro…
Exatamente, a menos que já tenham propriedades nas suas famílias, que podem passar a ser suas por herança ou doação, ou que os seus pais possam ajudá-los com dinheiro ou de outra forma… Os outros são obrigados a viver com os pais ou a ir para um mercado de arrendamento sufocante, que os vai espremer ao longo de anos. O que se passa no mercado imobiliário, hoje em dia, está, simplesmente, a destruir as nossas sociedades. É a principal força motriz que está a impulsionar a desigualdade.

Há forma de este modelo mais liberal ser… sustentável? Mesmo assumindo que as casas continuam a ser um ativo negociado no mercado, como dizia?
O principal problema é que os chamados liberais [na aceção europeia] pensaram: “Ok, vamos acabar com toda esta habitação pública, com as regulamentações de controlo das rendas, vamos transformar a habitação num ativo, vamos permitir que as pessoas usufruam das rendas que a habitação gera”. Esta foi uma ideia que durou muito pouco tempo, teve uma vida curta. Apenas uma ou duas gerações puderam beneficiar dela. Mas o que está a acontecer onde isto foi tentado, ou seja, em todo o mundo, é que o entendimento é que, agora, como a habitação se tornou um produto de investimento, quem está a ganhar o jogo, quem realmente beneficia, são aqueles que já possuem muitos imóveis. É por isso que eu digo sempre que é como o jogo do Monopólio. E, além de ser um jogo do Monopólio, é um jogo que, em muitos países, está viciado…

Como assim, viciado?
Viciado porque, embora possa não parecer, este já é um mercado altamente regulamentado – mas não para favorecer quem não tem casa. Está montado para ajudar aqueles que já possuem muitos ativos a acumularem ainda mais. Em muitos países, aqueles que já estão bem colocados neste jogo do monopólio pagam menos impostos do que aqueles que não têm nada, ou aqueles que apenas têm a sua própria casa. Por exemplo, em muitos países, o dinheiro que se ganha por receber rendas é menos tributado do que o rendimento proveniente do trabalho. O que faz com estejamos a falar de uma subsidiação. É uma criação de riqueza não-produtiva e é menos tributada, ou seja, é subsidiada por todos os contribuintes. E os proprietários desses ativos, como acumulam cada vez mais riqueza, têm de reinvestir esse dinheiro em algum lado. E, assim, compram ainda mais propriedades, seja diretamente, seja através de veículos intermediários – como fundos de private equity ou outros veículos que lhes permitem pagar menos impostos do que qualquer cidadão comum ou qualquer família comum que queira comprar a sua casa para viver. É por isto que digo que o jogo é manipulado e viciado.

“Vai ser cada vez mais difícil para as pessoas manterem uma casa na família, à medida que envelhecem”

Segundo o Eurostat, dados de 2023, tanto Portugal como Espanha estão acima da média europeia no que toca à percentagem de pessoas que são donas da própria casa – com ou sem hipoteca ativa. São cerca de 78% em Portugal, 75% em Espanha – na UE são cerca de 69%. Se tanta gente é dona deste ativo, não é boa notícia para eles que os preços subam?
Isso é uma questão muito importante. Muitas pessoas, incluindo as da chamada classe média, que são donas da casa onde vivem, quando veem o preço das suas casas subir, têm sentimentos contraditórios. Por um lado, talvez a pessoa pense: “Ok, então estou mais rico”. Certo? Mas é preciso ter noção de que, com aquela subida, os seus filhos, os mais novos, terão muita dificuldade em comprar as suas próprias casas. Por outro lado, o preço da sua casa sobe, mas o preço das outras casas também sobe. Portanto, em termos relativos, se quiser mudar-se, não é como se estivesse a ficar mais rico. Se quiser comprar uma casa mais cara, terá de fazer um novo crédito, regra geral. E não vai ter condições para ajudar os filhos a comprarem as casas deles.

Porém, apesar disso, a percentagem de proprietários continua elevada, como vimos…
Mas está a diminuir. Em países como a Espanha houve um ponto em que chegou perto dos 90%. E o que estamos a ver no Reino Unido, por exemplo, é um fenómeno ainda mais rápido, e vai continuar a acontecer nas próximas décadas se não mudarmos isto. Vai tornar-se cada vez mais difícil para as pessoas possuírem aquele único bem que costumavam possuir, porque se os preços subirem para todos, aqueles que têm mais facilidade em comprar essas casas são aqueles que realmente são muito ricos e podem fazê-lo. Mas para as pessoas comuns, vai tornar-se cada vez mais difícil. E aqueles que já têm casa, à medida que envelhecerem, vai tornar-se cada vez difícil manter aquela propriedade na família. Estamos a ver isso na investigação que estamos a fazer, é um processo lento mas é muito interessante aquilo que estamos a descobrir. Tanto em Barcelona, ​​​Madrid e Lisboa, o que estamos a ver é que a expectativa de herança entre os inquilinos é muito baixa.

Está a falar de inquéritos?
Sim, quando perguntamos às pessoas se têm a expectativa de comprar ou herdar casa, não nos próximos anos, mas ao longo da vida, muitas pessoas, em alguns casos, a maioria das pessoas, dizem que não. Isto tem a ver com o facto de, por um lado, sabermos que o preço das casas está cada vez mais longe das possibilidades de cada um e, por outro lado, porque vemos como as pessoas vivem mais tempo – o que significa que, para ter uma reforma decente, uma vida decente quando envelhecemos, muitas vezes as pessoas precisam de vender as suas casas para obter cuidados de velhice ou pagar um lar de idosos que cuide de si quando se torna mais dependente desses cuidados. Isto está a acontecer mais rapidamente nuns casos do que noutros, vai ser cada vez mais difícil para as pessoas terem acesso a uma casa ou mantê-la na família.

Já usou a expressão “insustentável”. Porque é que, como diz no seu livro, estamos perto de um ponto de rutura?
Entre a Primeira Guerra Mundial e a década de 1990, o que vimos é que os trabalhadores, as famílias trabalhadoras, através do seu trabalho e com a atenção do Estado, puderam melhorar os seus padrões de vida. Puderam poupar dinheiro e comprar a sua própria casa, através do próprio trabalho e dos seus sacrifícios. Mas o que estamos a ver agora é que para as pessoas na geração “millennial“, as gerações mais jovens, estão a sentir na pele que mesmo com o seu próprio trabalho e esforço, com os seus “méritos”, é quase impossível, muito, muito difícil comprar uma casa. E comprar uma casa não é apenas uma questão de habitação. Quando se tem uma casa, é aí que se pensa que se tem segurança para ter filhos, construir uma família. Mas o que estamos a ver agora é que os jovens – e pessoas já não tão jovens na casa dos 40 anos – estão a perceber como é extremamente difícil ter casa, a menos que os seus pais possam ajudar.

Crise no acesso à habitação “é algo que está a quebrar as nossas sociedades”

Há poucos meses entrevistámos o youtuber e economista Gary Stevenson, que dizia que vivemos numa “herançocracia”, não numa meritocracia…
Claro, por causa do problema da habitação temos uma sociedade em que se nasce numa família onde se herda, quando os pais morrem, ou se recebe doações enquanto eles estão vivos, então a sua vida será muito diferente de quem não tem isso. Se recebe uma casa isso significa que não será espremido no pagamento de rendas que sobem mais rapidamente do que os salários. Mesmo quem compra uma casa, pode necessitar de um crédito e tem de o pagar, mas ainda assim conseguirá poupar. Porém, se não tiver sorte e não herdar, se nascer numa família sem propriedades ou os seus pais não o puderem ajudar, o que vai acontecer é que ficará pobre a um ritmo que nunca vimos antes. É como um “novo feudalismo”.

Daí as questões em torno da estabilidade social, da coesão, como dizíamos no início…
Certo. Estou convencido de que é isto que está a quebrar as nossas sociedades, a torná-las mais polarizadas. Temos direitos políticos, temos o direito de votar e tudo isso, mas também é necessário liberdade para crescer. E está a dizer-se às pessoas que não se pode crescer a menos que os seus pais já tenham propriedades. Isto vai contra a ideia de meritocracia, como dizia. É por isso que cada vez mais os jovens dizem ou tendem a pensar que talvez a democracia não seja uma boa ideia, que talvez com um tipo de governo de índole mais autoritária as suas vidas seriam melhores. Especialmente nos jovens isto é algo que tem sido observado em todos os inquéritos. As pessoas estão a tornar-se cada vez mais desconfiadas em relação ao que as democracias liberais podem trazer em termos de prosperidade e de padrões de vida.

Depreendo do que já disse que é apologista de controlos apertados nas rendas, certo? Este é um tema delicado politicamente porque quando se fala nisso os senhorios e outras pessoas avisam que isso vai reduzir a oferta de casas no mercado, tornando ainda mais exígua a disponibilidade de casas…
Essa é uma medida, basicamente, concebida ou pensada para proteger as pessoas que serão arrendatárias para o resto da vida, o que é o caso de cada vez mais pessoas. É uma proteção simples que significa que o preço de uma renda está ligado à economia e ao rendimento das pessoas. Temos muitas evidências, ao longo do século XX, de que o controlo das rendas, em geral, significava que a grande maioria das pessoas que viviam no mercado de arrendamento (arrendatários) tinha muito mais segurança, o que significava mais bem-estar e, também, reduzia a desigualdade entre as pessoas que possuíam património e as pessoas que não possuíam.

Nos tempos mais recentes, vemos que existem alguns controlos de rendas em muitos países mas isso levou alguns proprietários a converter as casas, por exemplo, em arrendamento turístico de curta duração, para tentar extrair uma rentabilidade maior e escapar aos controlos de rendas. Mas quando isso acontece, não é um problema do controlo das rendas em si. É um problema da lei. Se a lei permite que as pessoas explorem brechas, isso não significa que a ideia seja má. Significa que a lei não está bem elaborada. De qualquer modo, temos visto recentemente, por exemplo em Berlim, que houve proprietários que deixaram de arrendar apartamentos, pelo menos durante o período de controlo das rendas, como forma de pressionar o governo. Mas sabe quem o fez? Principalmente proprietários corporativos, os grandes. Isto tem a ver com o facto de que os proprietários familiares, pessoas que possuem uma ou duas casas, geralmente contentam-se com uma renda normal de mercado, mesmo se ela for limitada. Os grandes proprietários é que se movem com mais força contra os controlos de rendas.

Catalunha torna “casas num ativo que é da pessoa, que está no mercado, mas que tem um preço regulado”

De que forma é que estes problemas, centrados na área da habitação, podem ser combatidos, na sua opinião?
Precisamos de uma mudança completa de paradigma se não quisermos ver a classe trabalhadora e a classe média a ficarem cada vez mais pobres. Defendo que é preciso controlar as rendas, melhorar a legislação para evitar fugas e é preciso proteger os inquilinos. Mas no mercado imobiliário, em geral, são necessárias leis que facilitem a compra da primeira casa a pessoas que não têm casa e que dificultem a compra de mais casas por pessoas que já acumularam muitas casas…

Como é que em Espanha se está a ajudar os jovens a comprar a primeira casa?
Em Barcelona, por exemplo, foi lançada uma nova lei que ajuda os jovens a comprar a sua primeira casa. A condição é que, no futuro, não possa especular com esta casa. Ou seja, o Estado ajuda a comprar, mas, no futuro, se quiser vender essa casa, a pessoa sabe que não poderá vendê-la a um preço mais elevado do que pagou por ela, acrescido da inflação. Assim, transformamos essa casa num ativo que é da pessoa, que está no mercado, mas que tem um preço regulado.

Que ajuda é essa, cobram-se menos impostos na compra?
Sim, menos impostos e, também, outros subsídios. O que o governo catalão está a fazer é bastante inédito na Europa – e é algo que muitos académicos há muito têm defendido que era necessário. Outra coisa que estão a fazer é: se já possui mais de quatro casas, se comprar mais terá de pagar muito mais impostos – 20% de imposto de selo. Isto impede que investidores com bolsos fundos entrem no mercado e assumam o seu controlo, que é o que estava a acontecer. Os jovens, os trabalhadores, estavam a competir com estes investidores, e era impossível. Estes investidores não precisam de uma hipoteca. Não se pode competir com alguém que não precisa de uma hipoteca.

Em Portugal, no ano passado, o Governo lançou uma isenção de IMT para os jovens até 35 anos – total ou parcial, conforme os valores – e mais tarde passou, também a dar uma garantia que permite comprar casa financiada a 100%, desde que sejam respeitados os outros limites como a taxa de esforço. Isto parece estar a impulsionar muito a compra de casa por parte de pessoas que antes não podiam. São medidas ajudam nesse plano que referiu?
Muitos países têm tomado essas medidas. Em primeiro lugar, temos um problema quando se toma estas medidas só para quem tem até 35 anos, como em Portugal. Noutros países está a ir-se até aos 40 anos ou até aos 50. Mas é um problema tomar medidas só para uma parte da sociedade, deixando os outros presos ao mercado de arrendamento. Está a ajudar-se as pessoas a obter a sua primeira casa e construir alguma prosperidade, algum futuro, alguma segurança para si próprias. Não é uma coisa má em si, a questão é que se está a fazer apenas metade do trabalho. A outra metade é impedir os muito ricos, aqueles que já possuíam muitas casas, de continuarem a comprar.

Estas considerações estão no seu livro, como é que ele foi recebido em Espanha?
Alguns dizem-me, muitas vezes, que erro quando penso na habitação como um jogo de soma zero, em que só se tem um stock de casas e é preciso distribuí-las com justiça. Dizem que defendem a construção, mais oferta, e que eu e outros defendemos a distribuição das escassas casas que já temos. Isto é uma falácia. Temos de construir mais, claro. Se a população cresce, vamos precisar de mais casas. Não é mau. Mas a questão é: que tipos de casas construímos? O que construímos? E a questão é: precisamos de mais habitação pública em países como Portugal? Sim, precisamos de muito mais. E vamos obtê-la construindo, sim, mas também comprando. Os governos não têm a capacidade, a capacidade material, a mão-de-obra, para construir ao ritmo que precisamos de habitação pública. Por isso, precisamos que os governos tenham mais força financeira para entrar no mercado e comprar casas que estão vagas ou no mercado turístico, e transformá-las em habitação acessível.

Habitação. Governo vende “o que não faz sentido” e lança PPP “porque o Estado não consegue fazer sozinho”

O que está a acontecer aqui é o oposto. O Governo anunciou ontem que iria vender imóveis que estão nas mãos do Estado…
É isso que se tenta há décadas: vender património do Estado, porque o setor privado vai geri-lo melhor. Não funciona. Só faz com que os preços subam, subam e subam. Desde a década de 1980, assistimos às maiores privatizações da história. O Reino Unido é o melhor exemplo. Em 1980, o Reino Unido tinha o maior setor de habitação pública do mundo; 40% das casas estavam ao sistema público. A habitação era acessível tanto para a classe trabalhadora como para a classe média. Muita gente recorria à habitação pública. Mas Thatcher disse: “vamos privatizar, vamos transformar todos em proprietários”. O que aconteceu? Todas estas casas entraram no mercado privado. Os preços dispararam e isso simplesmente não funciona. Temos de fazer o contrário. A minha mensagem é que os problemas que temos agora não são o resultado das decisões dos últimos anos. Isto remonta às receitas que têm sido utilizadas desde a década de 1980. E precisamos de uma mudança.