[Atualizado em 13 de julho de 2018 com correções da Housers.]

Em oito meses, a Housers, uma plataforma de financiamento colaborativo focada em projetos imobiliários, captou 1,5 milhões de euros de investidores portugueses. “Pensava que ia ser mais lento”, confessa João Távora, diretor-geral da firma espanhola em Portugal. Há 4.300 utilizadores portugueses registados na Housers, embora cerca de um quinto tenha investido até agora.

Menos de 3% do dinheiro aplicado através da Housers, que anuncia oportunidades de investimento em Espanha e Itália, além de Portugal, sai dos bolsos nacionais. “Qualquer pessoa, em qualquer parte do mundo, pode investir na Housers”, observa Távora.

Para os aforradores, o processo parece simples: a Housers anuncia oportunidades (por exemplo, um apartamento em Madrid, Espanha), os investidores interessados carregam a sua conta com dinheiro e, após aceitarem a documentação, emprestam capital ao promotor do projeto. Quando algumas dezenas de investidores emprestam o suficiente, o promotor avança com o plano de negócio (compra o imóvel e renova-o, por exemplo) e, em retorno, paga um juro, normalmente indexado às rendas. Na maioria dos casos, com o fim do empréstimo, o promotor vende o imóvel, paga um juro final e devolve o capital aos investidores.

Na realidade, o processo não é tão simples: há várias camadas de custos e de intervenientes — plataforma, promotores, grupos imobiliários, investidores, avaliadores independentes, autoridades fiscais e instituições de pagamentos — que retiram qualquer interesse às soluções da Housers.

Imobiliário? Provavelmente já tem exposição ao mercado

Quatro em cada cinco famílias portuguesas têm imóveis, normalmente a residência onde habitam, segundo o último inquérito europeu conduzido pelos banco centrais e pelos institutos nacionais de estatística. Além disso, 70% dos ativos das famílias portuguesas é composto por imobiliário, mostram os números compilados em abril de 2017. Faz sentido ter mais exposição ao mercado através da Housers? Provavelmente não.

“Quando se investe na Housers, damos a possibilidade de a pessoa diversificar”, explica João Távora, diretor-geral da plataforma em Portugal, salientando que é possível diversificar não só por cidades mas também por países. Cerca de 75% das apostas dos portugueses na Housers é no estrangeiro.

“Além disso, tem liquidez: a qualquer momento, o investidor pode recorrer ao mercado secundário e colocar os seus títulos de empréstimo à venda”, diz Távora, referindo-se ao que chamaram de “marketplace”, uma seção da plataforma na qual os investidores põem à venda as suas participações.

A liquidez na Housers pode ser superior do que no investimento direto em imobiliário ou na aplicação em fundos de investimento imobiliário (nos quais o reembolso demora entre seis meses e quase um ano e meio, como revelámos em fevereiro passado), mas não é imediata. Por exemplo, quem investiu no projeto San Gallo, um apartamento no centro de Florença, Itália, destinada ao arrendamento turístico, não conseguiu colocar os seus títulos à venda antes de um mês após a concretização da operação de financiamento.

A rentabilidade não é assim tão elevada

João Távora recomenda aos investidores a começarem por um solução de poupança: o empréstimo serve para aquisição de uma casa, normalmente já em boas condições, para arrendamento. “Como distribuem logo juros, as pessoas veem o dinheiro e sentem-se mais seguras”, explica.

A casa de San Gallo, que foi financiada no passado mês de junho, é um exemplo: o promotor solicitou um empréstimo de 379 mil euros para “financiar a compra, pequenas obras de melhoria, mobiliário e decoração de um apartamento para exploração através da modalidade de arrendamento turístico e venda no quinto ano”. A proposta apresentava uma rentabilidade anual estimada de 4,58%. Não conte com isso, porque é preciso deduzir os impostos e a comissão da Housers.

Assumindo o plano de negócio apresentado na casa de San Gallo, que é muito semelhante a outros projetos na modalidade de poupança, a rentabilidade efetiva líquida seria de 3,42% por ano. Este retorno assume uma tributação de 28% sobre os recebimentos e a comissão da Housers de 10% sobre todos os ganhos, acrescida do IVA espanhol sobre esse encargo.

[Após o fecho deste artigo, a Housers esclareceu que não cobra IVA sobre a comissão cobrada aos investidores.]

Mas não é só: a projeção assume o recebimento de juros logo no mês seguinte ao financiamento, o que, à partida, não seria realista tendo em conta que ainda haveria uma reforma (onde o promotor esperava gastar 6.600 euros) e decoração (mais 12.597,11 euros). O apartamento na Rua Maria Pia, em Lisboa, o primeiro negócio proposto em Portugal, levou sete meses desde o financiamento até à entrada de inquilinos, apesar de exibir o selo “InstantRent”, que quer dizer que o investidor “recebe a rentabilidade estimada a partir do momento em que investe”.

[Depois do fecho deste artigo, a Housers esclareceu que todas as propostas de poupança têm o selo “InstantRent” e que, de facto, os investidores recebem juros desde o primeiro mês ao ritmo previsto no plano de negócio; após o recebimento das primeiras rendas, os juros são ajustados para refletir essa realidade.]

“Não vou competir diretamente com uma Raize, nem vou competir diretamente com o BPI. No geral, compito um pouco com todos, oferecendo um produto diferente”, observa João Távora, da Housers, na entrevista que aconteceu no apartamento da Rua Maria Pia, em Lisboa, financiado através da plataforma. Fotografia: André Dias Nobre.

Se previsse seis meses para serem cobradas as primeiras rendas na casa de San Gallo, então a rentabilidade efetiva líquida desceria para 3,18%. É pouco: uma carteira de empréstimos a micro e pequenas empresas portuguesas deverá render 5% por ano na Raize, segundo a nossa análise. A Raize é a nossa recomendação para investir em 2018 para quem “não se aborrece com um pouco de risco” e quer soluções mais rentáveis do que depósitos a prazo. O melhor depósito a prazo, reservado aos novos clientes do Banco Best, tem agora uma rentabilidade anual líquida de 1,65%.

Estranhamente, o empréstimo de San Gallo pagou juros logo no primeiro mês — não uma, mas duas vezes —, embora não houvesse informação sobre se o apartamento estaria arrendado. Ao ritmo desse primeiro mês, o financiamento geraria uma rentabilidade anual líquida de 3,16% nos próximos cinco anos.

Noutras modalidades de empréstimos, os retornos anunciados nos projetos na Housers podem ser superiores, mas são também mais arriscados. “Os de taxas fixa têm o risco mais alto, porque não existe nada, vai ser tudo construído”, explica Távora. Em junho, passou pela plataforma uma solução de taxa fixa — um financiamento que não depende da exploração do imóvel — que prometia uma rentabilidade de 14,25% a 18 meses para a construção de um edifício em Madrid. Na prática, assumindo uma tributação de 28% e a comissão da Housers, acrescida de IVA, a rentabilidade anual líquida seria de 5,84% por ano.

Na modalidade de investimento, que tradicionalmente envolve a compra de um imóvel para vender mais tarde, as previsões apontam para retornos anuais na casa dos 7%. É o caso do projeto Rafael Herrero, em Madrid: a rentabilidade anunciada de 7,23% a 12 meses desce para 4,33% após contabilizar uma tributação de 28% e a comissão da Housers, acrescida de IVA.

É o promotor que fornece as previsões sobre o imóvel

Excluindo as propostas de taxa fixa, todos os planos de negócios dos vários projetos disponíveis na plataforma da Housers assumem que os preços dos imóveis subirão. Os quatro projetos em Portugal que se inserem na modalidade de poupança apontam para crescimento do preço dos imóveis de cerca de 7% por ano no próximo quinquénio, quando se compara o preço projetado de venda com o custo de aquisição e desenvolvimento (construção, reforma e mobiliário).

Quem faz essas projeções? Os promotores, aqueles que, conjuntamente com a Housers, têm mais interesse em convencer os investidores. “São eles que fazem as previsões, mas nós fazemos um sanity check”, um teste de sanidade aos números, revela João Távora. “O plano da Maria Pia assumia um crescimento [do preço] de 5% por ano. É perfeitamente aceitável. Se quiséssemos colocar esta casa no mercado, se calhar já a colocávamos a 190 mil euros”, diz o diretor-geral da Housers, recordando que o apartamento foi comprado por 150 mil euros no passado mês de abril praticamente pronto a habitar.

É verdade que os preços subiram cerca de 18% em Lisboa e no Porto em 2017, segundo o Instituto Nacional de Estatística, mas também se fala na possibilidade de uma bolha no imobiliário. O Banco de Portugal é um dos que alerta para “sinais de sobrevalorização” nos preços das casas.

Se aceitar as previsões dos promotores, faça-o conhecendo os riscos de não se cumprirem. E, se pecarem por defeito, a rentabilidade das aplicações em projetos de poupança e de investimento será inferior ao esperado.

Housers pode ganhar mais com menos risco

É sempre um mau sinal quando o intermediário ganha mais do que o investidor. No caso da Housers, isso pode acontecer.

Acreditando que as previsões do projeto de San Gallo se concretizarão nos próximos cinco anos, mas que o preço de venda será equivalente ao valor financiado (o que representaria uma valorização do imóvel de 31% face ao custo de aquisição e remodelação), então a Housers faturaria cerca de 50 mil euros, pelo menos, diretamente dessa operação, mais do que os rendimentos líquidos de todos os investidores.

Se todas as previsões do plano de negócio de San Gallo se concretizarem, incluindo o preço de venda, a Housers ganharia, pelo menos, 52.630 euros, enquanto os investidores, que, conjuntamente, emprestaram 379 mil euros, receberiam cerca de 64.986 euros, assumindo uma tributação de 28% e a comissão da Housers de 10% sobre os ganhos, acrescida do IVA espanhol.

“A Housers cobra 10% sobre o que ganha o investidor. Parece muito, mas é um success fee [comissão por sucesso]. Dizemos aos investidores que ‘só ganhamos se vocês ganharem’”, explica João Távora, diretor-geral da plataforma de financiamento colaborativo. Apesar disso, o folheto informativo de comissões (em castelhano) prevê outros custos, como até 1% pela disponibilização dos contratos necessários para a participação em projetos.

A Housers também tem comissões para os promotores. “Cobramos entre 6% e 10% sobre o valor do projeto, sempre e quando o investimento é bem sucedido”, explica Távora. O folheto informativo inclui também outras taxas pagas pelos promotores, como até 1% pela assessoria para a publicação dos projetos.

O peso da comissão da Housers aos promotores nota-se nos custos de financiamento. Por exemplo, a Montana Real Estate Investments tem um custo de financiamento no projeto Boss Smart City, uma urbanização com 54 apartamentos no Porto, de 15,5% quando a rentabilidade anunciada aos investidores é de 8% no prazo de um ano. (Todavia, a rentabilidade líquida é de 4,79%, assumindo uma tributação a 28%, a comissão da Housers e o IVA espanhol sobre essa comissão.)

Embora as comissões cobradas nos projetos sejam próximas dos retornos líquidos para os investidores, o risco do negócio para a Housers é inferior. Por exemplo, em caso de fraude por um promotor, a Housers apenas deixaria de receber as comissões sobre os juros dos investidores, apesar do potencial prejuízo na reputação da plataforma. “Legalmente, não teríamos culpa [se o promotor enganasse os investidores], apenas pomos em contacto estes dois agentes, [mas] do ponto de vista de perceção de mercado, sim, o nosso negócio cairia”, calcula Távora.

Avaliação independente é feita à distância

“O preço de compra da propriedade é 10,8% inferior ao preço de mercado, de acordo com a avaliação da empresa Tinsa”, lia-se na apresentação da operação de financiamento de San Gallo. Como é que os avaliadores da espanhola Tinsa calcularam o valor justo do imóvel? Sem sair do escritório, embora o apartamento avaliado estivesse localizado em Florença, Itália, onde não estão representados.

“O interior do prédio não foi acedido. Os dados utilizados para preparar este relatório foram fornecidos pelo requerente e nenhum tipo de verificação foi realizado sobre a sua veracidade”, indica o documento de avaliação, em inglês.

Na maioria das operações estudadas pelo Observador na plataforma da Housers, não houve avaliação independente presencial. “O trabalho não se realizou em plena conformidade com a Ordem ECO/805/2003 [do Banco de Espanha] de 27 de março sobre normas de avaliação de bens imóveis”, indica o relatório, em castelhano, sobre o apartamento da Rua Maria Pia, assinado pela firma espanhola Valtecsa.

“Tipicamente, não há visita” dos avaliadores independentes, confirma João Távora. “Fazem a avaliação com base na sua base de dados. Por vezes, enviamos fotografias. É uma avaliação menos credível. É uma avaliação que pode ser induzida em erro”, afirma o diretor-geral da Housers para Portugal.

O risco de emprestar a firmas com poucos capitais não é negligenciável

Os negócios imobiliários podem estar espalhados por cidades em três países, mas os empréstimos são todos feitos a empresas espanholas. “Neste momento, todos os promotores são espanhóis”, confessa João Távora, da Housers.

Embora a Housers avalie a capacidade financeira do empresário ou da empresa-mãe, a responsabilidade dos empréstimos está limitada às subsidiárias que são criadas de propósito para obter financiamento através da plataforma. Veja-se o caso da Omnimarket Iberia, uma firma criada em maio de 2017 com o capital social mínimo (em Espanha) de três mil euros. Depois da operação de Paço de Arcos, o balanço da companhia resumia-se a um passivo de 733 mil euros, quatro apartamentos na Grande Lisboa e uma tesouraria de três mil euros.

(Curiosamente, apesar de o contrato-padrão indicar que os promotores são exclusivamente sociedades ligadas ao mercado imobiliário, a Omnimarket Iberia tem como objeto social “a exploração agrícola, ganadeira, pecuária, avícola e de natureza análoga” e “a importação, exportação e comercialização de produtos de pesca”. Uma vantagem dos titulares de explorações agrícolas, florestais ou ganadeiras é pagarem IVA reduzido em Espanha, de 10%, em vez dos tradicionais 21%.)

Alejandro Rafael Topfer, o dono da Omnimarket Iberia, controla pelo menos outra sociedade que serve de veículo a financiamentos colaborativos na Housers: a Marbat Global, a promotora do projeto Vigo, em Espanha.

Que garantias têm os investidores? “A garantia é o próprio imóvel”, explica João Távora, referindo-se ao ativo que normalmente recebe uma avaliação independente à distância e cujas previsões são fornecidas pelo promotor do negócio. Segundo o diretor-geral da Housers para Portugal, o contrato-padrão tem cláusulas que reduzem a liberdade do promotor. Por exemplo, não pode vender o imóvel abaixo do preço-alvo indicado no plano de negócio.

Se, quando se chega ao final do prazo do empréstimo, o promotor não conseguir vender pelo preço-alvo, pelo menos, terá de consultar os investidores. Em assembleia de credores — efetuada digitalmente através da plataforma —, os investidores podem votar em vender o imóvel por um preço mais baixo ou em estender a duração do empréstimo. “Em último caso, o que aconteceria seria — está tudo nos contratos — o imóvel sair para outra sociedade, a ser criada, e então os credores entrariam como acionistas”, conclui Távora.

Na modalidade de taxa fixa, em que os juros não dependem da exploração do imóvel, a Housers exige outras garantias. “Tipicamente, pedimos garantias pessoais ou uma garantia real, um terreno que tenha um valor de, pelo menos, 80% do empréstimo”, indica João Távora.

A fiscalidade sobre os juros não é simples

Embora tenhamos calculado as rentabilidades líquidas assumindo uma taxa de tributação de 28% sobre os juros dos empréstimos concedidos, não é certo que seja esse o esforço fiscal dos investidores portugueses na Housers. Como todas as entidades promotoras são espanholas, os juros recebidos vêm sempre de Espanha e são alvo de uma tributação à taxa espanhola. “A retenção é de 19%”, conta João Távora, o que é mais baixo do que se o pagamento tivesse sido feito por uma empresa portuguesa, que seria de 28%.

Depois de serem alvo dessa taxa em Espanha, os investidores residentes em Portugal têm de incluir os rendimentos na declaração anual de IRS. Pelas regras atuais, têm de preencher o quadro 8 (rendimentos de capitais) do anexo J (rendimentos obtidos no estrangeiro) do modelo 3. Os juros brutos são contabilizados pelo fisco no apuramento do rendimento tributável do investidor, mas os impostos cobrados em Espanha são deduzida à coleta. Portanto, a tributação efetiva dependerá de todos os rendimentos do investidor. Por exemplo, a taxa efetiva de tributação em Portugal dos contribuintes que apresentaram outros rendimentos além dos de trabalho, pensões, empresariais, profissionais e prediais foi cerca de 23% em 2016, segundo as últimas estatísticas da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Os investidores portugueses também podem tentar acionar antecipadamente a convenção em matéria de dupla tributação entre Portugal e Espanha, mas é possível que necessitem de auxílio legal.

Fotografia inicial de seier+seier via Flickr.