Quer investir em imobiliário? Não o faça através de fundos

23 Fevereiro 2018

Não é apenas porque perderam 10% em 5 anos. Os fundos imobiliários são caros, estão endividados e têm um quarto do património sem rendimentos. Além disso, consegue esperar um ano e meio para resgatar?

Vários grandes investidores portugueses estão a abandonar os fundos de investimento imobiliário. Em apenas cinco anos, a Fundação Calouste Gulbenkian reduziu a sua exposição em mais de 90%. No início de 2017, tinha menos de 1% da sua carteira de investimentos nesses fundos.

O Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, criado em 1989 para socorrer os cofres da Segurança Social em caso de emergência, pode ter até 10% do seu dinheiro exposto ao mercado imobiliário. Todavia, no início de 2016, o investimento imobiliário, realizado esmagadoramente através de fundos, absorvia 1,19% do património. (E, durante o primeiro trimestre desse ano, o FEFSS alienou o seu maior investimento imobiliário, um terço do fundo Office Park Expo, dono do Campus da Justiça, em Lisboa.)

Embora os grandes estejam a sair, os pequenos estão a entrar. Não se registava tantos investidores nos fundos imobiliários — mais de 83 mil — há cinco anos. Mais de metade desses aforradores aplicaram o seu dinheiro nos 13 fundos imobiliários abertos, aqueles que mantêm as portas abertas a novos investidores. Mesmo que esteja interessado no mercado imobiliário, há cinco razões para não transpor essa porta.

Os fundos imobiliários são ricos em comissões

A maioria dos fundos imobiliários cobra comissão de subscrição e metade dos que cobram faturam mais de 1,5% do montante aplicado pelos investidores. É um preço elevado para ter a oportunidade de investir quando comparado com outros fundos; entre os que investem em ações, obrigações e tesouraria, são raros os que têm comissão de subscrição.

Na hora de abandonar o investimento, os custos também podem ser elevados. A comissão de resgate pode chegar aos 5% do património retirado. É o que cobra a Interfundos no AF Portfólio Imobiliário, cujo mais valioso imóvel está na Zona Industrial da Quinta Nova, em Paio Pires, no Seixal.

Como perder mais de 8% em apenas um ano
As comissões de subscrição e de resgate e os encargos de 2016 do AF Portfólio Imobiliário equivalem a 8,34% do património investido. Em média, essa soma é de 4,56% para os 13 fundos imobiliários abertos. Além dos bancos, alguns fundos são também comercializados pelas sociedades gestoras.
Fundo Comissão máxima Taxa de encargos correntes
(2016)
Sociedade gestora Comercialização
Subscrição Resgate
AF Portfólio Imobiliário 2% 5% 1,34% Interfundos Millennium bcp
CA Imobiliário não tem 3%* 2,54% Square Asset Management Crédito Agrícola
CA Património Crescente não tem 2% 1,56% Square Asset Management Crédito Agrícola
Carteira Imobiliária não tem 3%* 2,62% Square Asset Management Montepio
Fundimo 1,75% 2% 1,01% Fundger Caixa Geral de Depósitos
Imofomento 1,5% 2% 0,35% BPI Gestão de Activos Banco BPI
Imonegócios não tem 0,25% 1,25% Imofundos EuroBic
Imopoupança 1,5% 2% 1,06% Fundiestamo Banco BPI
NB Logística 2% 2% 1,17% GNB SGFII Best, Novo Banco
NB Património 0,5% 2% 1,23% GNB SGFII Best, Novo Banco
Novimovest 4% 3% 0,71% Santander Asset Management Santander Totta
Valor Prime não tem 0,25% 1,12% Montepio Valor Montepio
Valores e Investimentos Prediais 1% 1,5% 1,13% Silvip Montepio
Fonte: sociedades gestoras via CMVM a 19 de fevereiro de 2018. *6% para investidores qualificados.

Ao dinheiro dos investidores que está aplicado nos fundos, as sociedades gestoras vão subtraindo progressivamente todos os outros custos, incluindo a comissão de gestão que recebem. Em 2016, a taxa de encargos correntes dos fundos imobiliários abertos foi de 1,31%, em média.

O Carteira Imobiliária, gerido pela Square Asset Management para os clientes do Montepio, foi o mais penalizado: as operações de gestão corrente representaram quase cinco milhões de euros de encargos em 2016, um valor superior ao do imóvel mais valioso na carteira, localizado no número 14 da Avenida João Crisóstomo, em Lisboa.

Mais de um quarto do património não está investido em imobiliário

O edifício na Avenida João Crisóstomo pode ser o mais valioso do fundo Carteira Imobiliária, mas não está arrendado. Aliás, há mais de um ano e meio que a Square Asset Management contratou a Worx para o vender. Não é o único imóvel que está por arrendar.

No início de 2018, os 13 fundos imobiliários tinham 3.906 imóveis não arrendados que valiam 566 milhões de euros, o equivalente a 16,91% do seu património. São imóveis que, enquanto não forem vendidos, não geram rendimentos nem ganhos para os investidores. Metade valia menos do que o que as sociedades gestoras pagaram por eles.

Alguns dos maiores e mais valiosos imóveis estão vazios. O fundo Valores e Investimentos Prediais, mais conhecido por VIP, tinha 11,8 milhões de euros parados no VIP Jamor, que ocupa quase nove mil metros quadrados em Queijas, Oeiras, sem receber rendas. Em 2008 e 2009, o CA Imobiliário investiu quase 30 milhões de euros em dois imóveis em Vilamoura, na Quarteira, que não estão arrendados. Valem agora 19,3 milhões de euros.

Investimento sem retorno
A maioria dos fundos tem uma fatia substancial dos imóveis não arrendados. Alguns deixam muito dinheiro em depósitos bancários.
Fundo Proporção do património em… Soma
…imóveis não arrendados …liquidez
Carteira Imobiliária 35,02% 13,61% 48,63%
Imofomento 10,01% 36,56% 46,57%
CA Imobiliário 30,83% 2,81% 33,64%
NB Património 26,32% 3,69% 30,01%
Imopoupança não tem 29,85% 29,85%
AF Portfólio Imobiliário 28,34% 1,41% 29,75%
CA Património Crescente 7,43% 21,97% 29,40%
Valor Prime 24,64% 4,03% 28,67%
Imonegócios 15,96% 5,08% 21,04%
Novimovest 17,87% 0,14% 18,01%
VIP 14,84% 1,88% 16,72%
Fundimo 11,66% 1,40% 13,06%
NB Logística não tem 11,87% 11,87%
Fonte: sociedades gestoras via CMVM a 31 de dezembro de 2017.

As sociedades gestoras também têm dinheiro parado que não está no mercado imobiliário. Cerca de um décimo do capital dos fundos imobiliários abertos está estacionado em depósitos bancários.

No início do ano, o Imofomento tinha 124 milhões de euros em depósitos à ordem, mais de um terço do valor do fundo. Há situações em que se percebe porque os fundos têm muito dinheiro no banco (por exemplo, quando estão prestes a investir num imóvel). Mas, normalmente, os fundos não recebem juros pelo capital que têm em liquidez.

Somando os depósitos aos imóveis arrendados, os 13 fundos tinham 26,57% dos capitais em imóveis ou instrumentos que não geravam rendimentos imobiliários para os aforradores.

Alguns fundos estão muito endividados

Seis fundos imobiliário abertos devem 155 milhões de euros à banca. Em alguns casos (como o do CA Imobiliário e o do VIP), o endividamento é marginal. Noutros, está mais próximo do máximo legal, equivalente a 25% do ativo.

Milhões em juros à banca
Às taxas atuais, os empréstimos dos seis fundos imobiliários geram juros de 4,4 milhões de euros por ano.
Fundo Endividamento
Valor Prime 17,38%
AF Portfólio Imobiliário 14,02%
Fundimo 11,44%
Novimovest 6,05%
VIP 0,17%
CA Imobiliário 0,05%
Fonte: sociedades gestoras via CMVM a 31 de dezembro de 2017.
Endividamento = empréstimos ÷ valor líquido.

O AF Portfólio Imobiliário, o fundo mais endividado, tem uma dívida de 34,5 milhões de euros ao Millennium bcp à taxa de 2,75%, de acordo com a sua carteira de dezembro passado submetida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

As taxas de juro podem ser mais elevadas. O Valor Prime deve 35 milhões de euros à banca, que são alvo de uma taxa de juro média de 3,41%. Isto quer dizer que o fundo paga anualmente mais em juros do que os rendimentos que distribuiu aos investidores no último trimestre.

O endividamento é mais elevado entre os fundos fechados, aqueles que agora não podem ser subscritos. Alguns estão inclusivamente em insolvência com dívidas à banca. É o caso do Fundocantial, que privilegiava os imóveis no distrito de Setúbal. Este fundo, que tinha o Hotel Aldeia dos Capuchos, no município de Almada, deve mais de 20 milhões de euros ao Novo Banco, mas já não tem imóveis para vender.

Maioria não rendeu mais do que os depósitos a prazo

Os depósitos a prazo renderam, em média, cerca de 1,07% por ano nos últimos cinco anos, capitalizando as estatísticas compiladas pelo Banco de Portugal sobre taxas de juro. No mesmo intervalo, os fundos imobiliários abertos perderam, em média, 2,26% por ano. Apenas quatro fundos conseguiram desempenhos positivos desde janeiro de 2013, quando se contabilizam todas as comissões.

Todas as sociedades gestoras recomendam prazos mínimos de investimento de cinco anos ou menos para quem aplica dinheiro nestes fundos imobiliários.

Como perder um décimo em imobiliário
Os investidores dos fundos abertos perderam, em média, 10,81% desde janeiro de 2013, o equivalente a -2,26% por ano. A rentabilidade efetiva é líquida de todas as comissões. Os ganhos até junho de 2015 são líquidos de IRS. Após esse mês, são alvo de tributação.
Fundo Rentabilidade efetiva anualizada
1 ano 3 anos 5 anos
CA Património Crescente 3,07% 3,52% 3,29%
Imopoupança 0,42% 2,53% 3,18%
Valores e Investimentos Prediais 2,07% 2,09% 2,19%
Imofomento 0,37% 0,98% 1,11%
AF Portfólio Imobiliário -3,72% 1,31% -0,21%
Fundimo 0,38% 0,32% -0,27%
Novimovest -4,47% 0,54% -2,15%
Valor Prime 2,33% -2,98% -2,16%
Imonegócios 3,39% -2,27% -3,18%
NB Logística 2,22% -10,60% -8,77%
NB Património 3,54% -12,27% -9,40%
CA Imobiliário -8,46% -12,17% -10,77%
Carteira Imobiliária -7,97% -7,70% não aplicável
Fonte: sociedades gestoras via CMVM, APFIPP a 31 de janeiro de 2018. Cálculos do autor.

Os participantes do Fundimo, o maior fundo da lista com uma carteira de 565 milhões de euros, registam um prejuízo anual de 0,27% nos últimos cinco anos. Se não houvesse comissões de subscrição e de resgate, o resultado teria sido ligeiramente positivo.

Em 2010, o Fundimo, cujo maior ativo é o hotel Pestana Carlton, no Funchal, chegou a ser o maior fundo português, quando o seu património ultrapassou mil milhões de euros.

Quer uma rentabilidade garantida de 3%?

O CA Imobiliário e o Carteira Imobiliária, que têm apresentado sucessivamente desvalorizações na carteira, têm uma garantia de rentabilidade mínima de 3%. Quem conseguir subscrevê-los, recebe contratualmente essa garantia da Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo e da Caixa Económica Montepio Geral, respetivamente.

O problema está na subscrição, porque, apesar de serem fundos abertos comercializados pelas entidades, o Crédito Agrícola e o Montepio não os listam nas suas ofertas. É preciso insistir ao balcão para conseguir concretizar a subscrição.

Enquanto os colaboradores do Crédito Agrícola promovem apenas o CA Património Crescente, os do Montepio concentram-se no Valor Prime.

 

O CA Património Crescente, que é provavelmente o fundo imobiliário com mais subscritores (cerca de 17 mil em junho de 2017), foi o mais rentável: ganhou 17,60% nos últimos cinco anos para os investidores, cerca de 3,29% por ano. Não tem comissão de subscrição e, quando o reembolso é efetuado mais de três anos após a subscrição, também não tem comissão de resgate.

No início de 2018, a sede da Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, na Rua Castilho, em Lisboa, era o maior ativo do CA Património Crescente. Estava avaliada em 27,3 milhões de euros. O Hotel Pestana Viking, em Porches, no Algarve, era o segundo imóvel mais valioso (19,7 milhões de euros), mas o segundo maior ativo era um depósito a prazo a um ano no Crédito Agrícola que ultrapassava 25 milhões de euros. O fundo recebia uma taxa de juro anual de 0,175% pela aplicação, quase um décimo do que paga o depósito mais rentável para particulares (Invest Choice Novos Montantes: 1,5% a um ano).

Os desempenhos de alguns fundos mostram que o investimento em fundos imobiliários não é isento de risco. O CA Imobiliário, que, tal como o CA Património Crescente, é gerido pela Square Asset Management para os clientes do Crédito Agrícola, apresenta uma desvalorização de -43,47% em cinco anos, o equivalente a -10,77% por ano.

O CA Imobiliário foi criado em 2005 como um fundo fechado. No ano seguinte, transformou-se num fundo imobiliário aberto. No final de 2013, foi dividido em dois: um, o Carteira Imobiliária, ficou com a carteira de imóveis que o fundo tinha comprado à Caixa Económica Montepio Geral e ao Montepio Investimento (antigo Finibanco); o outro, que manteve o nome CA Imobiliário, ficou com os ativos restantes. O Carteira Imobiliária é comercializado aos balcões do Montepio.

É complicado quando quiser resgatar a poupança

Embora o quadro anterior inclua retornos efetivos  — porque abrange não só as variações das cotações e as distribuições de rendimentos mas também as comissões de subscrição e de resgate —, não é realista: nenhum investidor não qualificado conseguiria retirar as suas poupanças no dia 31 de janeiro de 2018, que foi quando calculámos as rentabilidades.

Quer resgatar? O banco subscreve

Alguns fundos não só são comercializados pelos bancos como são detidos maioritariamente por eles. Não será de estranhar que as subscrições de particulares possam ser compensadas pelos resgates dos bancos e vice-versa.

Caixa Geral de Depósitos (30/6/2017):
58,7% do Fundimo

Crédito Agrícola (31/12/2016):
99,89% do CA Imobiliário

Montepio (30/9/2017):
100% do Carteira Imobiliária
87,60% do Valor Prime

Novo Banco (30/6/2017):
85,73% do NB Logística
54,76% do NB Património

Santander Totta (30/6/2017):
79,28% do Novimovest

Fonte: bancos. Percentagens de controlo pelas instituições financeiras.

Até setembro de 2015, bastava uma semana para os investidores conseguirem liquidarem as aplicações na maioria dos fundos imobiliários abertos. Nesse ano, quando entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demora a resgatar aumentou drasticamente.

Pode demorar entre seis meses e quase um ano e meio a obter o reembolso do investimento. Se, após pouco mais de um ano de investimento, um participante do fundo Imonegócios tivesse solicitado o resgate no dia 3 de julho de 2017, só poderia esperar o seu dinheiro em janeiro de 2019. Isto aconteceria porque teria falhado a antecedência mínima de seis meses face à data de processamento de resgates mais próxima, que seria 2 de janeiro de 2018. Por isso, teria de esperar pela data de resgate seguinte, 2 de janeiro de 2019, um ano e meio após o pedido de saída.

A delonga não é exclusiva do Imonegócios, que, em junho passado, tinha cerca de um sexto da carteira de imóveis arrendado a ginásios Holmes Place, mas também em todos os outros fundos que têm uma única data anual de processamento dos resgates.

Como sacar o dinheiro do fundo
As regras são uniformes para os investidores não qualificados dos fundos imobiliários abertos. Para as unidades de participação mais recentes, os resgates são processados uma ou duas vezes por ano, mas os pedidos têm de ser efetuados com seis meses de antecedência, pelo menos. Excluindo o AF Portfólio Imobiliário, o reembolso não pode ser solicitado antes de 12 meses após a data de subscrição.
Fundo Quando são processados os resgates?
AF Portfólio Imobiliário 5 de fevereiro
CA Imobiliário 30 de novembro
CA Património Crescente 31 de maio
30 de novembro
Carteira Imobiliária 31 de março
Fundimo 27 de março
27 de setembro
Imofomento 15 de janeiro
15 de julho
Imonegócios 1 de janeiro
Imopoupança 15 de março
15 de setembro
NB Logística 1 de outubro
1 de abril
NB Património 1 de abril
Novimovest 1 de abril
Valor Prime 15 de junho
Valores e Investimentos Prediais 30 de junho
Fonte: sociedades gestoras via CMVM a 19 de fevereiro de 2018.
O resgate é processado no dia ou no dia útil seguinte.

Nos fundos que têm duas datas anuais de processamento de resgate, como o CA Património Crescente e o Imopoupança, o tempo de espera para reaver as poupanças fica entre seis meses e um ano. É muito tempo para quem descobrir uma solução de investimento mais interessante ou para quem acreditar que o mercado imobiliário está prestes a cair.

David Almas é analista financeiro independente registado na CMVM com o número oito. O autor trabalha subordinado ao Código Deontológico dos Jornalistas.

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