Aberto, cortado em pedaços e servido ao gosto da maioria. No fim, o “melão” não convenceu o Presidente da República, que o mandou para trás por “possível irrealismo”. Após seis meses de críticas e avisos, Marcelo Rebelo de Sousa vetou mesmo o pacote Mais Habitação, uma das bandeiras do Executivo de António Costa, que criou um Ministério para erigi-lo. Para o Presidente, que elenca sete grandes riscos, o Governo começou a construir a casa pelo telhado. O diploma, vincou Marcelo, não é “suficientemente credível quanto à sua execução a curto prazo, e, por isso, mobilizador para o desafio a enfrentar por todos os seus imprescindíveis protagonistas – públicos, privados, sociais, e, sobretudo, portugueses em geral”. A discordância presidencial não vai embargar a obra, avisou logo o PS, mas o projeto leva o selo da descrença (ainda que não o da inconstitucionalidade).

Habitação. “Só se sabe se o melão é bom depois de o abrir”, diz Marcelo

Arrendamento forçado, AL e mais investimento: o que critica o Presidente?

Marcelo carimbou o Mais Habitação logo em março: “Tal como está concebido, logo à partida, o pacote da habitação é inoperacional. Quer no ponto de partida, quer no ponto de chegada”, ressalvou Marcelo Rebelo de Sousa após o primeiro contacto com o pacote que visa medidas como o arrendamento coercivo de prédios devolutos e limites ao alojamento local. Marcelo chegou a chamar-lhe “lei cartaz” e nem a consulta pública que se seguiu nem a discussão no parlamento, que resultou em 13 alterações propostas pela oposição, conseguiram mudar a opinião do Presidente.

Para Marcelo, a discussão do programa “acabou por polarizar o debate em torno de dois temas centrais – o arrendamento forçado e o alojamento local“. Essa “polarização”, defende o Presidente da República, “apagou outras propostas e medidas e tornou muito difícil um desejável acordo de regime sobre Habitação, fora e dentro da Assembleia da República”.

Marcelo Rebelo de Sousa veta Mais Habitação. “Não é fácil de ver de onde virá a prometida oferta de habitação com eficácia e rapidez””

O arrendamento forçado de prédios devolutos, que o diploma final prevê que possa acontecer a título excecional ao fim de dois anos e por vontade das câmaras, foi dos que mais celeuma causou, tanto junto da oposição como das autarquias, a começar por Lisboa e Porto, que se mostraram indisponíveis para aplicar a medida.

Também os limites impostos ao alojamento local, que vê os novos registos suspensos com a nova legislação, não agradaram aos empresários, que se desdobraram em manifestações, nem à direita, com o PSD a prometer reverter as medidas relativas ao setor assim que possível.

Marcelo invoca ainda que a polarização do debate “deu uma razão – justa ou injusta – para perplexidade e compasso de espera de algum investimento privado, sem o qual qualquer solução global é insuficiente”. Os críticos do pacote do Governo têm apontado este mesmo argumento — ainda esta segunda-feira, em reação ao veto, Rui Rocha, da IL, afirmou que “desde que o pacote foi apresentado o investimento diminuiu e os preços da habitação aumentaram”. Há dados recentes que comprovam isso mesmo. Uma análise publicada na última sexta-feira pela consultora imobiliária Savills revela que no primeiro semestre de 2023, “o número de transações de imóveis residenciais diminuiu 19% em comparação com o primeiro semestre de 2022”. Em Lisboa a quebra homóloga foi de 27% enquanto no Porto a descida foi de 19%.

Citado no estudo, Miguel Lacerda, diretor da Savills, referia que os números “não surpreendem, uma vez que o mercado ainda se encontra num período de maior cautela e ponderação por parte dos potenciais compradores”.

Arrendamento coercivo, Estado a comprar casas e limites às rendas e alojamento local. O novo pacote de habitação em 27 perguntas

No bloco de críticas, Marcelo visava ainda a radicalização de posições no Parlamento, “deixando a maioria absoluta quase isolada, atacada, de um lado, de estilo proclamatório, irrealista e, porventura, inconstitucional, por recair, em excesso, sobre a iniciativa privada, e, do outro, de insuficiência e timidez na intervenção do Estado“. A falta de investimento público prevista no diploma é uma das maiores preocupações do Presidente, que voltou a salientá-la esta terça-feira quando questionado sobre o tema em Varsóvia, na Polónia, onde está em visita oficial. “Devia haver mais investimento público”, resumiu. Na carta em que justifica o veto, Marcelo critica a falta de investimento em nova oferta. “Salvo de forma limitada, e com fundos europeus, o Estado não vai assumir responsabilidade direta na construção de habitação”.

O Mais Habitação prevê apenas o acesso a apoios a cooperativas de habitação e construção, construtoras civis e imobiliárias, municípios e juntas de freguesia, entidades regionais de promoção habitacional, misericórdias e instituições de solidariedade social que se comprometam a construir habitação que seja destinada a arrendamento acessível. Mas, aos olhos do Presidente, estes estão assentes em “burocracia lenta” e em entidades “sem meios à altura do exigido”.

As “correções” que não convenceram Marcelo

Desde que deu entrada no Parlamento e até sair para as mãos do Presidente, o Mais Habitação passou por um processo de amadurecimento, qual melão, nos corredores da Assembleia da República. Já esta terça-feira, o líder parlamentar do PS quis lembrar o Presidente que a versão final do diploma foi “o reflexo” do debate na sociedade portuguesa, e que contém treze alterações apresentadas pela oposição. Mas, para Marcelo Rebelo de Sousa, o Mais Habitação falhou mesmo na segunda oportunidade para causar uma boa impressão.

“O presente diploma, apesar das correções no arrendamento forçado e no alojamento local, dificilmente permite recuperar alguma confiança perdida por parte do investimento privado, sendo certo que o investimento público e social, nele previsto, é contido e lento”, lê-se na carta enviada ao presidente da Assembleia da República.

Limite ao alojamento local, mudanças fiscais, arrendamento coercivo e a sobrevivência dos vistos gold. O que vai mudar na habitação?

Mas, afinal, o que mudou em seis meses? Quando foi apresentado, em março, o pacote previa que os imóveis de uso habitacional classificados como devolutos “podem ser objeto de arrendamento forçado pelos municípios, para posterior subarrendamento no âmbito de programas públicos da habitação”. Identificado o imóvel, os municípios deveriam apresentar uma proposta ao proprietário, que teria de responder no prazo de 10 dias. Recusada a proposta, e se o imóvel continuasse sem uso no prazo de 90 dias, “os municípios procedem ao arrendamento forçado do imóvel”.

Muita tinta depois, a versão final da polémica proposta do arrendamento coercivo acabou suavizada. Continua nas mãos dos municípios identificar os prédios devolutos, e notificar os proprietários do dever de conservação das casas ou do dever de dar uso à habitação. Os municípios podem chegar-se à frente e propor o arrendamento do edifício, mas se a proposta for rejeitada ou não houver resposta no prazo de 90 dias, o município “sempre que se revele necessário para garantir a função social da habitação, (…) pode, excecional e supletivamente, proceder ao arrendamento forçado do imóvel”. A chave da alteração está no termo “excecional”, que retira carga aos municípios.

Também no Alojamento Local houve alterações face à proposta inicial do Governo. Os novos registos continuam suspensos, salvo decisão em contrário dos municípios, e os registos passam a ser válidos por cinco anos, tendo de ser renovados por iguais períodos.

Mas houve mudanças, por exemplo, no papel dos condóminos. Por proposta do PS, introduziu-se a necessidade de os condóminos de um prédio aprovarem a abertura de um novo AL por unanimidade. Já o encerramento de uma unidade de alojamento local fica dependente também de votação dos condóminos, sendo necessária uma maioria de dois terços, quando atualmente é metade. Os donos dos alojamentos também terão de fazer prova de que estes estão ativos, sob pena de serem cancelados.

A outra alteração de fundo foi o valor da recém criada contribuição extraordinária sobre o AL, que começou nos 35%, passou para 20% e acabou alterada pelo PS  na especialidade para os 15% finais. A taxa abrange apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados em alojamento local em prédios habitacionais, excluindo o interior do país. Nenhum destes retoques foi, no entanto, suficiente para que o Presidente da República validasse o projeto.

Um “melão” sem investimento público (nem respostas ao aumento das rendas)

Marcelo Rebelo de Sousa não mostra apenas preocupação com os efeitos que considera nocivos no investimento privado: o pacote aprovado pelo PS não responde à necessidade de investimento público, com o Presidente da República a questionar como é que o Estado vai conseguir construir rápida e expeditamente habitação pública, como prometido.

Aqui, a argumentação do chefe de Estado faz-se, essencialmente, em quatro pontos. Por um lado, Marcelo critica a “insuficiência e timidez na intervenção do Estado” do diploma. A 9 de março, em entrevista ao Público, já tinha expressado receios de que o pacote para a Habitação arrancasse “mal” por falta de envolvimento das câmaras municipais e de capacidade do Estado para o pôr em marcha.

Disse-o em relação ao arrendamento coercivo, uma medida que marcou o início da discussão do pacote Mais Habitação e que Marcelo temia que não tivesse consequências práticas por falta de meios, ou de vontade, das autarquias: “É muito bonito fazer leis, mas depois as leis não se aplicam (…). Já se percebeu que os municípios não vão descobrir [casas devolutas]. Já vários presidentes disseram que não têm meios para descobrir, a não ser uns poucos milhares de casas devolutas. Não têm a máquina, não sei se não têm vontade, não participaram. Tenho dúvidas de que o processo não comece mal.”

Seis meses depois das declarações, os receios são “confirmados” por Marcelo. Em declarações aos jornalistas, a partir de Varsóvia, reiterou que o arrendamento forçado, apesar das alterações que foi conhecendo nos últimos meses, assim como as alterações a nível do alojamento local terão resultados que acredita virem a ser “muito limitados”.

Em concreto — e aqui entra o segundo ponto — Marcelo critica que, no Mais Habitação, o Estado não assuma “responsabilidade direta na construção de habitação”, salvo “de forma limitada, e com fundos europeus”, além de que o investimento público e social é “contido e lento”, acrescenta. Em suma, “não é fácil ver de onde virá a prometida oferta de casa para habitação com eficácia e rapidez”. Aos jornalistas, sublinhou que esta componente pública seria “fundamental”.

Marcelo falou também em “insuficiências” administrativas que impedirão uma aplicação rápida da reforma, uma ideia que complementa a tese da teia de “burocracia lenta” a que alude no texto em que explica o veto. Essa teia, diz, mantém-se, associada ao apoio às cooperativas, bem como ao uso de edifícios públicos devolutos ou prédios privados adquiridos ou contratados para arrendamento acessível. O terceiro argumento de Marcelo Rebelo de Sousa nesta linha do parco investimento público é, precisamente, que as entidades e os serviços públicos não têm capacidade para responder às solicitações que possam advir do novo programa, por falta de meios e por excesso de responsabilidades.

É que há apoios dependentes de “entidades assoberbadas com outras tarefas”, como o Banco de Fomento, ou de entidades “sem meios à altura do exigido”, como o IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana). Esta falta de envolvimento do Estado, incluindo no apoio às cooperativas, faz com que o diploma não seja “suficientemente credível quanto à sua execução a curto prazo”.

Mas há outra crítica transversal a vários pontos do veto de Marcelo: o que diz ser uma falta de medidas para endereçar rapidamente o aumento das rendas. “Não se vislumbram novas medidas, de efeito imediato, de resposta ao sufoco de muitas famílias em face do peso dos aumentos nos juros e, em inúmeras situações, nas rendas”, aponta.

Quanto às rendas, o Presidente salienta a medida “transitória” de limitação da subida dos valores a pagar, durante o período de arranque e consolidação do programa, mas queria ver mais. No Mais Habitação, o Governo limita as rendas iniciais dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais — quando incidem sobre imóveis que tiveram contratos de arrendamento nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da lei, a atualização não pode exceder 2% do valor da última renda (enquanto os contratos anteriores que não tenham sido atualizados segundo a lei só podem ser aumentados até 5,43%, em 2023). Além disso, os seguros de renda passam a ser dedutíveis em sede de IRS nos rendimentos prediais.

Já com a luz verde de Marcelo — porque foi aprovada autonomamente, apesar de fazer parte do Mais Habitação — o Governo criou um subsidio mensal de até 200 euros para o pagamento da renda, quando a taxa de esforço dos inquilinos seja igual ou superior a 35%, os rendimentos coletáveis anuais sejam de até 38.632 euros e os contratos tenham sido celebrados até 15 de março. Esta medida, segundo o Governo, já chegou a mais de 180 mil famílias.

Se pelo menos tivesse havido consenso…

Marcelo assume que a divergência com o pacote “Mais Habitação” é “política” e que se tivesse havido um acordo mais vasto as insuficiências do diploma até podiam ter sido compensadas. Mas isso não aconteceu. Um dos pontos que mais pesou na decisão do Presidente da República foi, precisamente, o facto de o PS ter votado sozinho. Nem à esquerda nem à direita houve apoio, “sobretudo” do principal partido da oposição, o PSD, que não deu a mão aos socialistas para um acordo de regime que fosse duradouro.

“Não havendo esse tipo de acordo, nem à esquerda nem com nenhum dos partidos à direita, a pessoa pensa: se não há esse acordo vasto (…), em consciência pensei, pensei. Percebem porque é que demorei tempo… e a pensar em cada palavra que escrevi”, disse, aos jornalistas, na Polónia.

O Presidente teria preferido uma reforma que tivesse garantias de durabilidade, e que “não fosse para dois anos, dois anos e meio”. Isso teria ajudado a ultrapassar parcialmente algumas das insuficiências que encontra nas medidas apresentadas. Sem um “apoio significativo no Parlamento” — e havendo uma “base de apoio pequena” —, com medidas que “não são mobilizadoras”, Marcelo tomou a decisão de vetar.

Mais-valias isentas e vistos Gold: o que contém o “melão”

Marcelo é muito crítico em relação a medidas específicas do Mais Habitação: entre elas, o arrendamento forçado, o tratamento ao alojamento local, a insuficiência do investimento público e dos estímulos privados, a soma nas responsabilidades de instituições que “precisam de reestruturação”, como o IHRU, para “poderem corresponder a tantas missões com urgência”, as “insuficiências” administrativas para a aplicação célere da resposta e a ausência de um acordo de regime.

Mas o pacote Mais Habitação soma várias outras medidas não mencionadas pelo Presidente da República, na nota em que fundamenta o veto. Entre elas, a redução da tributação sobre o rendimento das rendas habitacionais, de 28% para 25% (podendo ser menor conforme a duração do contrato de arrendamento, mas com uma limitação em função do valor da renda).

Além disso, os fundos de investimento perdem os benefícios fiscais em sede de IRC que tinham para a reabilitação urbana de imóveis, exceto se pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custo acessível. É, ainda, introduzida a obrigatoriedade de, na venda e compra de habitação, e para se estar isento de IRS sobre as mais-valias, a casa que é vendida ter sido a morada fiscal nos dois anos anteriores à venda.

Acresce que ficam isentas de tributação as mais-valias aos proprietários que vendam casas ao Estado, regiões autónomas ou autarquias. Já os prédios adquiridos para revenda só beneficiam de isenção de impostos se forem vendidos num ano (em vez dos atuais três). O pacote cria ainda uma linha de financiamento com bonificação de taxa e garantia mútua de 150 milhões de euros para os municípios que precisem de promover obras coercivas em habitações. Esta linha será promovida pelo Banco de Fomento, assim como uma linha de 250 milhões que podem ser destinados a construção, reabilitação e aquisição do imóvel desde que seja destinado a arrendamento acessível.

Além disso, o PS aprovou uma limitação à intenção do Governo de acabar com os vistos Gold para investimentos. Desta forma, só deixariam de ter acesso a visto de residência investidores pelas transferências de capitais de montante igual ou superior a 1,5 milhões de euros, pela compra de imóveis de valor superior a 500 mil euros e pela aquisição de imóveis de cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e pela realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante igual ou superior a 350 mil euros.

Conheça aqui, em mais detalhe, as medidas do Mais Habitação que foram aprovadas no Parlamento.

Limite ao alojamento local, mudanças fiscais, arrendamento coercivo e a sobrevivência dos vistos gold. O que vai mudar na habitação?

Nem tudo foram vetos. Marcelo aprovou um “Simplex” de licenciamentos

O Presidente da República promulgou o decreto que autoriza o Governo a simplificar “significativamente” os procedimentos urbanísticos e de ordenamento do território. Com esta lei, são eliminadas licenças, autorizações, atos e procedimentos “dispensáveis ou redundantes” em matéria de urbanismo, ordenamento do território e indústria, no âmbito do “Simplex”.

Marcelo dá luz verde tendo em conta a “emergência da crise habitacional, que afeta, sobretudo, jovens e famílias mais vulneráveis” e começa a afetar a classe média, bem como a necessidade do aumento da oferta de casas para habitação. Mas tem dúvidas, que deixa bem claras na nota publicada esta segunda-feira no site da Presidência.

É preciso compatibilizar a “simplificação urbanística” e outros valores como a segurança e a qualidade dos edifícios, a “responsabilização dos intervenientes no processo de construção” e o papel da administração local em matéria de habitação e ordenamento do território. Mais: Marcelo pede ao Governo que pondere reunir num único diploma toda a legislação “dispersa”, que é “imensa e, em alguns casos, contraditória”. Isto de forma a eliminar “contradições e normas obsoletas e melhorando a acessibilidade da legislação do setor”.