“Caiu o Carmo e a Trindade” no setor da promoção imobiliária. E reabilitá-lo poderá não ser tarefa fácil. Pelo menos com o investimento de estrangeiros em busca de uma autorização especial de residência. O programa Mais Habitação, apresentado a 16 de fevereiro pelo primeiro-ministro e em consulta pública até 10 de março, prevê o fim da emissão de novos vistos gold em todas as categorias, seja através da compra de imóveis ou da criação de postos de trabalho. Desde que a medida foi tornada pública, começou a corrida aos últimos vistos, garantem fontes do setor ouvidas pelo Observador. Que adivinham uma chuva de processos em tribunal contra o Estado e até conflitos diplomáticos.

Para o Governo, aquela que foi uma solução nos tempos da crise financeira que obrigou à intervenção da troika passou a ser vista como um problema. Mas o setor continua a acreditar nas vantagens do programa. “Estamos a deitar fora 650 milhões de euros por ano por uma questão ideológica. Não podemos ter políticas de habitação com motivação ideológica. Isto é embirração, não é mais habitação”, aponta Hugo Santos Ferreira, presidente da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII).

Arrendamento coercivo, Estado a comprar casas e limites às rendas e alojamento local. O novo pacote de habitação em 27 perguntas

Criados em outubro de 2012, para dispensar investidores de visto de residência para entrar em território nacional, os vistos gold resultaram em 11.180 autorizações de residência e em mais de 6,5 mil milhões de euros de investimento até setembro de 2022, segundo os dados mais recentes do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF). Para os investidores, o interesse na mina de ouro nacional focou-se, essencialmente, no imobiliário, que concentrou quase 90% deste valor. Mas a crise na habitação ditou o fim do programa. Não haverá mais novos vistos e os que existem terão de provar que usam os imóveis comprados para habitação própria e permanente ou que as casas estão no mercado de arrendamento. É aqui, defendem os especialistas, que reside uma série de possíveis futuros problemas.

“Há promotores há meses à espera que as câmaras emitam licenças de utilização, e não se pode fazer uma escritura sem licença de utilização”, começa por explicar Raquel Roque, advogada e sócia da CRS Advogados. “Quem está a avançar para investimentos nesta altura, decidiu fazê-lo com a expectativa de garantir o visto gold. Se no dia 16 de março for tudo alterado, as pessoas vão ter problemas enormes. Não têm culpa que as entidades demorem tempo a emitir as licenças”, sublinha. Haverá “vários” investidores nesta situação, conta a advogada, que dá o exemplo de um cliente “de milhões” que “acabou de assinar o CPCV [contrato de promessa de compra e venda] e não pode voltar atrás, senão perde o sinal”.

São casos como este, considera a advogada, que vão provocar uma corrida aos tribunais, quando a medida entrar em vigor. “Há uma alteração das circunstâncias que pode levar a abertura de processos contra os promotores e construtores, por um lado, e de ações administrativas dos investidores contra o Estado, seja para acelerar processos já abertos, para serem reconhecidos direitos adquiridos ou para serem indemnizados”, crê Raquel Roque, que admite a hipótese de uma ação coletiva. Porque “quem investiu fê-lo com base numa lei que estava em vigor e que abruptamente deixa de estar”.

Setor “agrupa vontades” para agir contra o Estado

É essa também a previsão da APPII. “Há direitos adquiridos que não podem ser alienados sob pena de se entrar num nível de litigância de tal ordem que nem o Estado terá capacidade para dirimir”, aponta Hugo Santos Ferreira. De acordo com o responsável, há cerca de 10 mil vistos para renovação. O Observador procurou saber, junto do Ministério dos Negócios Estrangeiros, se entre os imóveis adquiridos para visto gold há casas no mercado de arrendamento e quantos desses imóveis são residências permanentes dos investidores, mas não obteve respostas. Entre quem conhece o setor, a perceção é de que a maior parte dos investimentos serve para “obter rentabilidade”. “A maioria dos imóveis dos meus clientes vai para arrendamento de longa duração ou alojamento local, a não ser os que vêm viver para cá”, refere Raquel Roque.

Portugal atribuiu 11.628 vistos gold em 10 anos a maioria para aquisição de casa

Para a APPII, a corda parte aqui. “Um investidor adquiriu um apartamento para hotelaria, com base numa série de premissas. Quis comprar um apartamento turístico, não quis comprar uma casa. Agora o Governo vai obrigá-lo a renovar o visto com uma coisa que ele não comprou e que não quer? Esta pessoa tem um legítimo interesse adquirido. Vamos supor que conseguiu o visto gold através de um apartamento turístico que lhe dá um certo rendimento. Essa pessoa terá de ser ressarcida do que não vai receber nos próximos anos”, defende Hugo Santos Ferreira.

“Estrangeiros do mundo inteiro acreditaram em Portugal, convencidos de que era um Estado de direito. Isto pode levar a conflitos diplomáticos. Estamos a falar de cidadãos de outros países que vão fazer chegar aos países de origem as preocupações que têm. Vão poder exigir indemnizações milionárias ao Estado. E duvido que o Estado tenha capacidade para pagar”, atira.

É nesse sentido que começa a sentir-se um “agrupar de vontades”, entre investidores, promotores e fundos de investimento, com vista aos tribunais, revela Sara Sousa Rebolo, advogada e sócia da Prime Legal e presidente da Associação Portuguesa de Imigração, Investimento e Realocação (PAIIR).

“O que está em causa é a segurança jurídica. Não faz sentido suspender o programa de um momento para o outro, numa altura em que há fundos de investimento a serem constituídos, há projetos em curso que foram comprados para serem reabilitados para este efeito. Isto cria muita insegurança junto do mercado e as medidas do Governo chocam com o direito de propriedade”, sublinha a advogada.

“Estamos a receber muitos contactos e a sentir os investidores muito revoltados. Os mais antigos estão em pânico, sem saber se podem renovar o visto. Os novos ficam sem saber o futuro do investimento que fizeram ou planeiam fazer. E os que estavam a ponderar investir querem avançar para ontem, mas não há estruturas que permitam fazer isto com o rigor jurídico necessário”, resume.

Acabar “com bom senso” e por fases, até 2024

A enxurrada de processos que os especialistas antecipam terá por base a morosidade do caminho que os investidores têm de percorrer entre a decisão de investir e a concessão do carimbo dourado. “Há casos de pessoas que submeteram pedidos no SEF em dezembro de 2021 e que ainda estão à espera de ser pré-aprovados. A seguir vão ser notificados para vir cá a uma entrevista. Se isto tivesse sido feito em tempo normal, essas pessoas não estariam em risco de ver alterado o projeto em que estão envolvidas”, diz Raquel Roque.

Os passos para obter um visto vão além do processo no SEF. O investidor tem de obter um número de contribuinte e depois abrir uma conta bancária, sendo que “os bancos demoram pelo menos um mês a fazer o compliance“, ou seja, a comprovar a idoneidade do cliente, ressalva a advogada da CRS. “O Banco de Portugal é muito incisivo nas regras contra o branqueamento de capitais”, atira. Ao todo, este processo leva cerca de um mês e meio, dizem os especialistas.

“Depois é preciso escolher o investimento, negociar, ver se já é possível fazer a escritura. Só se considera elegível para efeito de visto gold quando o interessado já fez o valor mínimo de investimento e submeteu o pedido no portal ARI (Autorização de Residência para Atividade de Investimento). São, pelo menos, três meses entre o início do processo e a submissão do visto. O que significa que haverá diversos casos “pendurados” quando a legislação proposta pelo Governo entrar em vigor. É por isso que Raquel Roque se junta ao coro que apela a que, “para gerir expectativas”, o fim dos vistos gold, a ir para a frente, seja aplicado “de forma ponderada” e faseada.

“Se avançar, que haja bom senso e que nada entre em vigor antes de janeiro de 2024. Há investimentos avultadíssimos em curso”, destaca o presidente da APPII.

Alguns estão nas mãos da Mercan Properties, onde nas últimas duas semanas não tem havido descanso. Na empresa que se dedica ao desenvolvimento de projetos imobiliários para turismo, o telefone não pára de tocar com pedidos de informação. “Tivemos um aumento substancial da procura por parte de pessoas interessadas em investir”, numa derradeira tentativa de obter o bilhete dourado. “Posso dizer que recebi centenas de pedidos de informação sobre investimentos nos últimos dias”, diz ao Observador Jordi Vilanova, presidente da Mercan Properties.

O que a empresa faz, na prática, é uma espécie de crowdfunding. Identifica projetos com potencial de desenvolvimento, como edifícios antigos que poderiam ser transformados em hotéis, em terrenos com licença de construção, e estima qual o valor necessário para concretizar o projeto. Que só vai para a frente com um contrato de franchising com uma cadeia de hotéis.

O valor do investimento é, depois, dividido em unidades, ou seja, é feito um cálculo de quantos investidores são necessários para alcançar o valor pretendido, tendo em conta o montante mínimo de investimento necessário para adquirir o visto. Ou seja, 350 mil euros. Ou 280 mil no caso de o projeto estar localizado em áreas de baixa densidade. Por exemplo, um projeto de 28 milhões de euros numa zona de baixa densidade precisaria de 100 investidores para ir para a frente. Ao fim de seis anos, o investidor pode sair e receber o dinheiro de volta, o chamado ‘buyback’.

Desde 2014, detalha Jordi Vilanova, a Mercan atraiu com este regime mais de três mil investidores de 85 nacionalidades. Desde o dia da escritura até à obtenção do cartão de residente temporário vai cerca de um ano e meio. O visto gold tem a duração de cinco anos, período após o qual o investidor pode avançar para a obtenção da cidadania portuguesa. A Mercan tem cinco propriedades abertas para investimento e 20 em vias de abrir. Apesar do fim anunciado dos vistos, a Justiça não é uma opção para a empresa. “Preferimos a via do diálogo”, aponta.

O que não impede alguma contestação. “Ainda estamos a tentar perceber a relação entre a crise da habitação em Portugal e o atual estatuto dos vistos gold. Até porque os vistos residenciais em Lisboa e Porto, as cidades mais afetadas pela crise, terminaram em 2021. Desde esse ano, muito do investimento destinado a receber um visto gold passou para outras áreas, como atividades culturais, fundos de investimento, retalho”, garante.

O grupo de trabalho que nunca existiu

Em novembro do ano passado o ministro da Economia adiantou, no Parlamento, que iria ser criado um grupo de trabalho interministerial, com Economia, Negócios Estrangeiros e Administração Interna, que teria como objetivo “avaliar tudo o que se tem passado” com este regime. O grupo nunca chegou a ser criado. “Na PAIIR disponibilizámo-nos para trabalhar com o Governo nesse sentido. Andamos a tentar desde 2020. Nunca tivemos resposta e nunca nos permitiram uma audição. Avançam para esta medida sem ouvir quem está no terreno e sabe quais são os problemas e alternativas para reduzir os riscos, que existem”, admite Sara Sousa Rebolo.

Também ainda antes da apresentação do pacote Mais Habitação, a APPII fez chegar ao Governo “várias recomendações” para “melhorar” o programa dos vistos gold. Porque “o programa de 2014 não é o mesmo de 2023, nem tem de ser, as necessidades do país são diferentes e o programa tem maturidade suficiente para evoluir”. Para a associação, o visto gold deveria transformar-se num “social, green and smart visa”, isto é, social, verde e inteligente.

Entre as propostas apresentadas, que também irão chegar à consulta pública, está a inclusão do arrendamento acessível nas linhas de investimento do programa. Mas também, por exemplo, a obrigação de os investidores fazerem um “donativo fiscal para a Segurança Social ou para o IHRU quando quiserem fazer uma aquisição”. Ou ainda a atribuição do visto para quem adquirir imóveis com um determinado índice de eficiência energética, “para reabilitar o parque habitacional português”. “Os investidores estão dispostos a isto”, garante Hugo Santos Ferreira.

A consulta pública será também o último reduto dos apelos da Mercan, mas não o único. “Temos tentado chegar ao Governo, aos partidos da oposição e também estamos a tentar obter o apoio dos municípios onde temos investimentos”, revela Jordi Vilanova. Além do argumento de que os projetos de hotelaria ajudam a desenvolver as regiões a criar redes de infraestruturas, a Mercan diz estar disponível para trabalhar com o Governo na busca por soluções que permitam envolver os investidores nas medidas para a habitação. “O que não é produtivo para os problemas da habitação é fechar o programa dos vistos”. Caso não haja volta a dar, Vilanova pede, “pelo menos, um período de transição até ao final do ano”.

Na conferência de apresentação do plano, o Governo admitiu que as medidas não estão fechadas, e que há margem para melhorias, quer na consulta pública quer na discussão de algumas propostas no parlamento. Mas em relação ao fim dos vistos gold, o ministro das Finanças foi taxativo. A eliminação “é geral”. Para Fernando Medina, “as alterações recentes não foram suficientes relativamente à continuação do mecanismo”. E para novos aplicantes, “o sistema encerrará”.

O primeiro-ministro foi igualmente convicto, ressalvando que a nova lei da imigração, que entrou em vigor a 30 de outubro do ano passado, “já regulou de forma muito inovadora a concessão de vistos e autorizações de residência para efeitos especiais”, nomeadamente para motivos de estudo, investigação, procura de trabalho, trabalho sazonal e ainda trabalho temporário, para os chamados “nómadas digitais”.

“Esse novo regime deve ser a regra, já nada justifica a excecionalidade dos vistos gold”. considerou o primeiro-ministro. “O que se constata é que dos mais de 11 mil vistos gold concedidos, mais de nove mil foram única e exclusivamente para investimentos imobiliários. Houve uma baixíssima taxa de criação de emprego. Os vistos já concedidos serão sujeitos a avaliação. É possível a sua conversão em função do que foi a contrapartida da concessão. Não haverá disrupção, haverá reclassificação da figura jurídica”, completou António Costa.

No entanto, a lei da imigração em vigor continua a prever a concessão de vistos para investimento imobiliário. Na secção dedicada à “autorização de residência para atividade de investimento”, e no artigo relativo aos “requisitos relativos à atividade de investimento”, o decreto regulamentar de 30 de setembro que altera a regulamentação do regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de cidadãos estrangeiros do território nacional remete para “pelo menos, uma das situações previstas” na lei em vigor. Que prevê a concessão de visto através da “aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior” a 500 mil euros e da “aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior” a 350 mil euros.

Desde janeiro do ano passado, porém, a lei dita que os imóveis adquiridos nestas condições que se destinem a habitação, “apenas permitem o acesso ao presente regime caso se situem nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira ou nos territórios do interior”, com baixa densidade populacional.

Madeira quer manter vistos gold e licenças de alojamento local

Segundo o mais recente relatório do SEF, relativo a 2021, nesse ano foi concluída a instrução com decisão favorável de 865 processos de ARI e de 1.171 referentes a reagrupamento familiar. Ao mesmo tempo, até ao final de 2021, último ano em que foram concedidos vistos com a compra de imóveis em Lisboa e Porto, foram atribuídos 814 primeiros títulos de residência a investidores e 1.092 a familiares. Foram concedidos 756 vistos pela compra de imóveis, 106 por transferência de capitais e três pela criação de postos de trabalho. A compra de imóveis gerou 409 milhões de euros e a transferência de capitais totalizou 51 milhões de euros, num total de 460 milhões de euros investidos.

No que toca a nacionalidades, os chineses dominavam em 2021, com 270 vistos concedidos através do programa, seguidos de longe pelos norte-americanos, com 101, dos brasileiros, com 70, e dos russos, com 65, sendo que estes números dizem respeito a um período pré-guerra na Ucrânia. Índia, África do Sul, Turquia, Líbano, Paquistão e Irão completavam o top 10 dos vistos gold em 2021. Os números que retratam a totalidade do programa, desde 2012, não são muito diferentes. China, Brasil, EUA, Turquia e África do Sul são os países de origem da maior parte dos vistos que, com a entrada em vigor das novas medidas, vão deixar de ser ouro sobre azul.