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JOÃO PORFÍRIO/OBSERVADOR

JOÃO PORFÍRIO/OBSERVADOR

Comprou uma casa? É um especulador ou um investidor? /premium

Quem ouviu nos últimos dias as propostas dos partidos sobre especulação imobiliária até pode pensar que é um conceito fácil de definir. Não é. O Observador ouviu vários economistas sobre este tema.

Terá sido no final da década de 80 ou no início dos anos 90 — Vítor Bento não se recorda ao certo. Um economista estrangeiro, de renome, aterrou no aeroporto de Lisboa e um pequeno grupo de pessoas foi buscá-lo de carro para o trazer para o centro da cidade. Seguiram para a baixa pela Avenida Almirante Reis (que une o Areeiro ao Martim Moniz) e, olhando pela janela, o economista (que nunca tinha vindo a Lisboa e sabia muito pouco sobre o país) perguntou a quem o acompanhava: “deixem-me adivinhar. Vocês, aqui, têm rendas congeladas e inflação elevada, certo?

Não sabemos se alguém lhe respondeu. Provavelmente, nem precisaria de resposta. Ao constatar o estado degradado das casas que conseguia ver pela janela do carro, em pleno coração da capital, o economista fez um diagnóstico sucinto, a partir da experiência de visitar (ou estudar) outros países e outras cidades. Casas em mau estado e “centros” desertos à noite e ao fim de semana são algumas das “consequências inesperadas” que frequentemente surgem quando, mesmo tendo “boas intenções”, se tomam medidas de intervenção no mercado de forma a combater fenómenos como a “especulação“.

Depois do momento a que se refere a história contada ao Observador pelo economista Vítor Bento, a inflação viria a moderar-se com a entrada na zona euro, mas as rendas congeladas só muito mais tarde deixariam de ser prática generalizada, abrindo espaço a um maior investimento em recuperação imobiliária na capital. Com a subida dos preços nas principais cidades do país, porém, o discurso político — da direita à esquerda — voltou a ser marcado por conceitos como “mais-valias economicamente artificiais”, “acumulação” e, sobretudo, a ideia de que é possível definir o que é (e o que não é) “especulação“, promovendo políticas públicas com base num conceito como esse. Mas o que é, afinal, a especulação? E quem fala nisso, em Portugal, ganha ou perde votos?

"É muito difícil dizer onde está a linha entre aquilo que é investir e aquilo que é especular."
João Cantiga Esteves, professor de Finanças do ISEG

O Observador contactou vários economistas e especialistas no mercado imobiliário para definir “especulação”. Obteve respostas de todos os que contactou menos um: do economista Octávio Teixeira, antigo deputado e dirigente do PCP.

No Estado não há especulação?

Alguém que compra uma casa e passado 10 anos a viver lá a vende por mais 50% é um especulador? E se não tiver vivido lá nesses 10 anos mas se tiver tido a casa arrendada a alguém, é um especulador? Ou só é um especulador se tiver tido a casa fechada, mas tenha, mesmo assim, beneficiado da mais-valia em questão? “É muito difícil dizer onde está a linha entre aquilo que é investir e aquilo que é especular“, comenta João Cantiga Esteves, professor de Finanças do ISEG.

Por definição, “especulação é tentar comprar barato e vender mais caro” — existe, até, uma variação de atividade especulativa que é o contrário (vender caro na expectativa de comprar barato, apostando na queda do valor de um ativo como uma ação em bolsa”. Fora isso, contudo, o que costuma “baralhar” o professor de Finanças quando se fala em “especulação” é que este parece ser um conceito que se aplica em alguns contextos, mas não noutros.

“Fala-se em especulação na bolsa, no petróleo, nas chamadas commodities, no imobiliário, mas ninguém me chama especulador por eu comprar algumas ações na bolsa de Lisboa — aí sou um pequeno investidor”, afirma João Cantiga Esteves. Outro exemplo, que mostra que a especulação não está apenas no setor privado: “quando se fizeram aqueles swaps nas empresas públicas, altamente especulativos e que visavam muito mais do que apenas proteger riscos de taxas de juro, isso não foi especulação?“, pergunta o professor do ISEG.

Em entrevista ao Observador, Ricardo Sousa, presidente-executivo da imobiliária Century 21, recusa a ideia de que ainda exista especulação no mercado imobiliário neste momento. “Existiu, mas já não existe, ou existe muito pouco”, afirma o responsável. No auge da crise houve, de facto, pessoas que compraram casas numa expectativa de obter mais-valias puramente por se estar a “comprar baixo e vender alto”, diz Ricardo Sousa: “hoje isso é impossível”.

"A questão é que as medidas de que se ouve falar são muito medidas de curto prazo o problema é que qualquer coisa que se faça neste momento vai fazer com que os investidores não apostem tanto na oferta."
Ricardo Sousa, presidente-executivo da imobiliária Century 21

“Hoje já abandonámos a lógica do especulador no mercado imobiliário. Quem quiser investir para ter uma mais-valia já não pode só comprar na lógica do especulador. Tem de fazer obras, ou fazer requalificação, seja para colocar no arrendamento seja para vender”, defende o especialista em mercado imobiliário. É por isso que Ricardo Sousa prefere falar em “investidores” e não (mais) em “especuladores”.

Então, mas se não existe especulação, tomar medidas contra a dita será como um médico receitar um antibiótico a quem não tem mais do que um resfriado? “A questão é que as medidas de que se ouve falar são muito medidas de curto prazo”, defende o CEO da Century 21 — e “o problema é que qualquer coisa que se faça neste momento vai fazer com que os investidores não apostem tanto na oferta” — e é pela falta de oferta que os preços estão a subir em dois dígitos em Lisboa e Porto. Ou seja, as medidas podem contribuir para que os preços subam ainda mais.

Vítor Bento também começa por dizer que “o termo especulação é sempre usado com uma conotação moral, negativa, o que inquina desde logo a análise”. Dizer que alguém está a especular, ou que é um especulador, é fazer um juízo de valor sobre as suas intenções quando, na base, “o especulador não é mais do que alguém que tem uma visão sobre como é que vai evoluir um dado mercado, ou o preço de um dado ativo, e faz uma aposta — depois pode ganhar ou perder, e muitas vezes perde”.

"Os preços estão a subir porque a procura é maior do que a oferta. Portanto, se vamos estar a aplicar taxas na venda de casas, temos de pensar no risco de estarmos a contribuição para a redução das casas que vêm para o mercado, ou seja, estamos a fazer com que os preços subam ainda mais"
Vítor Bento, economista

O risco de tomar medidas justificadas com conceitos difusos como é o da especulação é esquecer os elementos mais “básicos” de como funciona a economia, diz Vítor Bento. “Temos de nos questionar porque é que os preços estão a subir — estão a subir porque a procura é maior do que a oferta. Portanto, se vamos estar a aplicar taxas na venda de casas, temos de pensar no risco de estarmos a contribuição para a redução das casas que vêm para o mercado, ou seja, estamos a fazer com que os preços subam ainda mais“, sublinha o economista.

São as tais “consequências indesejadas” de que se falava no início deste texto, como a deterioração das casas constatada pelo economista estrangeiro que aterrou em Lisboa há vários anos. “Uma das maiores maldições das políticas públicas são as consequências indesejadas: as políticas são feitas com as melhores intenções mas, porque não preveem os resultados colaterais, muitas vezes geram os resultados contrários”, nota Vítor Bento, acrescentando que, “neste caso pode haver a intenção de fazer bem, querer que as pessoas possam ter acesso a uma casa, para a sua família, podendo pagar preços confortáveis, mas a consequência indesejada é que as medidas podem ser reduzir a oferta e complicar esse objetivo ainda mais”.

Rui Rio ganha ou perde votos quando fala em combater a especulação?

Nas sociedades ocidentais desenvolvidas, “há muito que a causa anti-especulativa é valiosa, porque a especulação não é intuitivamente percecionada como um motor de desenvolvimento, de criação de emprego, mas sim como um fenómeno que leva a dinâmicas de uma acumulação anti-social de recursos”, afirma o o politólogo António Costa Pinto. Ainda assim, ideais de intervenção mínima nos mercados abertos são mais associados a partidos liberais e de direita — por isso faz sentido perguntar: quando o líder de um partido de centro-direita, como Rui Rio, entra no discurso da especulação, tende a ganhar ou a perder votos?

Na opinião de António Costa Pinto, que salienta que é sempre difícil apontar um ou outro fator como podendo, por si só, determinar o sentido de voto do eleitorado português, há que reconhecer que “Rui Rio pode perder votos porque se deixou associar a uma proposta vinda de um partido como o Bloco de Esquerda. Além disso, isto dá força àqueles que acusam Rui Rio de estar a ser uma muleta do PS num movimento de recentramento do partido liderado por António Costa”.

“Por essa razão, acredito que Rui Rio poderia perder votos”, mas, fora isso, Costa Pinto não acredita que a própria natureza do discurso de Rui Rio — que não se associou a nenhuma proposta específica, mas afirmou que não era “disparatado” pensar em formas de combater a especulação imobiliária — possa levar a que alguns eleitores tendencialmente mais da esfera do centro-direita possam, por esta razão em particular, deixar de votar no PSD. “Pode perder alguma coisa entre os pequenos proprietários, mas é difícil adivinhar porque os fenómenos de mobilização de votos dependem muito de vários fatores e fatores muito diferenciados”, conclui Rui Rio.

Olhando para a frente, porém, o presidente executivo da Century 21 acredita que não são necessárias mais medidas porque os preços tendem a estabilizar. Mesmo o investidor estrangeiro já começa a olhar para fora de Porto e Lisboa, à procura de alternativas, defende Ricardo Sousa. É por essa razão que o especialista preferia ver uma aposta política pelo lado da oferta — medidas para contrariar a concentração urbana, uma promoção mais consistente do turismo em zonas além de Lisboa e Porto e, ainda, a reconversão de muitos dos imóveis que estão nas mãos do Estado.

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