O ritmo de subida dos preços das casas voltou a acelerar em 2024, confirmou o INE. O aumento do 9,1% no índice de preços foi mais rápido do que os 8,2% de 2023, ano em que, devido à subida rápida das taxas de juro, a valorização das casas tinha desacelerado e, sobretudo, o número de compras e vendas tinha baixado. Com os juros em rota descendente, em 2024, o mercado voltou a “aquecer” e o número de transações saltou quase 15% – com o Estado a dar uma ajuda com os programas de apoio à compra de casas por parte dos mais jovens.

Nos 12 meses de 2024 transacionaram-se 156.325 habitações, o que corresponde a um aumento de 14,5% face a 2023, afirmou nesta sexta-feira o Instituto Nacional de Estatística (INE), acrescentando que se olharmos não para o número mas para o valor total envolvido nestes negócios, “o conjunto das transações totalizou 33,8 mil milhões de euros, mais 20,8% que no ano anterior”.

Ao Observador, Paulo Rodrigues, professor na Nova SBE, diz que “o aumento de 14,5% no número de transações é, sem dúvida, impressionante, mas não completamente surpreendente”. O especialista, que há poucos anos participou num estudo para a Fundação Francisco Manuel dos Santos sobre A crise da habitação nas grandes cidades, diz que “as medidas implementadas recentemente têm tido um impacto direto na procura, especialmente os apoios dirigidos aos jovens, que incentivam a entrada no mercado”, afirma o especialista.

Por outro lado, acrescenta Paulo Rodrigues, “a redução das taxas de juro veio criar condições mais favoráveis para a concretização de negócios, o que contribui para explicar esta dinâmica no mercado imobiliário”. Depois de atingirem níveis superiores a 4%, os indexantes de crédito (Euribor) desceram de forma consecutiva ao longo de 2024 e, nestes primeiros meses de 2025, estão mais próximos de 2% do que de 3% – o que torna mais fácil financiar a compra de casa.

Para Paulo Rodrigues, porém, “mais do que o aumento do número de transações, o fator determinante será o impacto que esta dinâmica tem sobre os preços, uma vez que reflete uma pressão acrescida na procura sem as necessárias contrapartidas na oferta” – o que, em teoria, pode conduzir a uma continuação das valorizações expressivas que têm caracterizado o mercado imobiliário na última década.

“Como é sabido, a oferta imobiliária tende a ajustar-se mais lentamente, devido a fatores como os prazos de licenciamento, a disponibilidade de financiamento para construção e as próprias dinâmicas do setor da construção”, afirma o professor da Nova SBE, acrescentando que, “num contexto em que a procura continua robusta, como se tem verificado, o risco de uma maior valorização dos preços persiste”.

Olhando para a frente, Paulo Rodrigues considera que “fazer previsões exatas para o futuro é desafiante, mas se esta tendência se mantiver, poderemos assistir a uma continuidade da pressão [positiva] sobre os preços no curto e médio prazo”. Além de apresentar dados anuais, o INE também revelou que no quarto trimestre o índice de preços subiu 11,6% (em termos homólogos), o que também sinaliza uma aceleração das subidas – já que esse valor é superior aos 9,1% da variação anual.

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Vera Gouveia Barros, economista especialista no tema da habitação, concorda que a “estabilização das taxas de juro foi o elemento essencial” para a valorização de 2024. E também afirma que, no ano em curso, “é natural que os preços na habitação continuem a subir”. Embora veja alguns desafios a médio-longo prazo, a economista diz que “a tendência no curto prazo é para continuar a subir, porque as casas são um ativo que, normalmente, se valoriza – por isso é que, historicamente, é um ativo onde as pessoas investem boa parte da sua riqueza”.

Em contraste com Paulo Rodrigues, no entanto, Vera Gouveia Barros diz ter mais dificuldade em determinar o impacto que estarão a ter as medidas do Governo – a garantia pública para acesso a 100% de financiamento e a isenção do Imposto sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e imposto de selo (IS).

De acordo com dados do Ministério das Finanças, avançados pelo jornal Público na quinta-feira, desde agosto de 2024, altura em que a medida entrou em vigor, 25.933 jovens já beneficiaram da isenção do IMT e Imposto de Selo (IS) para aquisição da primeira habitação própria permanente. “O número de imóveis adquiridos com isenção (total ou parcial) de IMT Jovem ascende a 18.213, sendo o valor médio de aquisição de cerca de 189 mil euros”, indicou fonte oficial do Ministério das Finanças.

Num exercício simples, em que se divide o número total das transações imobiliárias no ano pelos 12 meses, conclui-se que, em média, em 2024 foram compradas e vendidas um pouco mais de 13 mil casas por mês. Tendo em conta que a isenção de IMT e IS esteve em vigor só nos últimos cinco meses do ano (de 1 de agosto a 31 de dezembro), as 18.213 compras de casa por jovens poderão representar 28% do total de transações – isto porque, usando a média mensal, terá havido cerca de 65 mil transações nos últimos cinco meses de 2024.

“É uma percentagem significativa mas, além de não sabermos qual foi a proporção de jovens nas compras de casa em agosto-dezembro de 2023 (quando não havia isenção), os dados não nos dizem quantos jovens é que teriam comprado casa se não existisse a medida de apoio”, afirma Vera Gouveia Barros. Quanto à garantia pública no crédito à habitação, em que o Estado ajuda a viabilizar o crédito para quem não tem o valor da “entrada”, essa só começou a chegar ao “terreno” nas últimas semanas de 2024, pelo que o seu impacto ainda não aparece nos dados que o INE divulgou nesta sexta-feira.

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Portugueses – naturais de Portugal – compraram mais 19,1%

O INE divulga, normalmente, dados sobre o “domicílio fiscal” dos compradores – o que frequentemente leva a interpretações sobre se são portugueses ou estrangeiros a comprar. Essas interpretações nem sempre são corretas, sublinha Vera Gouveia Barros, porque “se pode estar a chamar estrangeiro a um português que está ou esteve emigrado e que compra uma casa em Portugal” e, além disso, “podemos assumir que é português um alemão que veio para cá viver e está a trabalhar em Portugal, os filhos a estudar na escola, e tem domicílio fiscal em Portugal”.

Desta vez, porém, o INE acrescentou uma análise que permite aproximar de forma mais correta a origem de quem comprou casa em Portugal em 2024. A partir das compras feitas pelo setor famílias (que são 134.540 das 156.325 habitações, sendo que algumas compras são feitas por empresas ou fundos), o INE revela que “em 2024 foram adquiridas 95.988 habitações (71,3% do total) por compradores naturais de Portugal, traduzindo-se num aumento de 19,1% face ao ano anterior, embora ainda 3,4% inferior a 2019, o primeiro ano com informação disponível”.

O gabinete oficial de estatísticas explica que este conceito de “naturalidade” corresponde ao ‘local do nascimento ou local da residência habitual da mãe à data do nascimento‘, sendo que, “para determinados fins estatísticos, é considerado mais adequado o local da residência habitual da mãe à data do nascimento”. Ou seja, “ao contrário do conceito de nacionalidade, que pode variar ao longo do tempo, na medida em que cada cidadão pode obter uma nacionalidade distinta mediante as condições exigidas por cada país, a naturalidade reflete uma condição específica, não mutável ao longo dos anos”.

No que diz respeito às vendas de habitações a compradores com um país de naturalidade distinto de Portugal, segundo o INE “em 2024 foram registadas 38.552 transações, mais 6,7% face ao ano transato e um crescimento de 19,2% relativamente a 2019“.

Os dados do INE indicam que os cidadãos naturais do Brasil são quem mais compra casa em Portugal (7.694 em 2024, mais 38% em comparação com 2019), seguidos pelos angolanos, franceses e britânicos.

O maior aumento entre 2019 e 2024, porém, está nos cidadãos naturais dos Estados Unidos da América, que mais do que triplicaram a frequência com que compram casa em Portugal.