Medir antes de prometer

A crise da habitação não pode ser resolvida apenas através da construção de mais casas. É importante identificar onde, em que condições e com que recursos se encontram os agregados familiares sem espaço adequado. Os números não são tudo, é preciso saber como foram obtidos.

O Banco de Portugal estima um défice acumulado de cerca de 300 mil fogos na última década, na comparação entre a dinâmica demográfica e a oferta de nova habitação. Separadamente, assinala que o hiato entre essas dinâmicas parece ter sido, em larga medida, anulado em 2025 (Boletim Económico, junho de 2026). Não se trata de contar as casas que faltam, nem de converter esse número nas necessidades atuais de cada região.

Em Espanha, o Banco de España também identifica um desfasamento entre a criação de agregados familiares e a conclusão de novas habitações. Para 2022 e 2023, estima uma diferença acumulada de cerca de 375 mil unidades entre esses indicadores (Informe Anual 2023, cap. 4). É uma medida com período e definição próprios; não permite transportar mecanicamente o valor português para Espanha.

Não se deve confundir as habitações, os agregados familiares e os residentes. Em Portugal, os Censos de 2021 registaram cerca de 5,97 milhões de alojamentos familiares clássicos, dos quais 4,14 milhões eram de residência habitual. Em Espanha, o Censo registou cerca de 18,54 milhões de agregados familiares. São universos diferentes que não podem ser somados como se fossem a mesma coisa.

O que o “Padrón” Municipal espanhol pode ensinar

Há uma diferença importante entre o Padrón Municipal espanhol e o atestado de residência emitido por uma Junta de Freguesia em Portugal. O primeiro é um registo municipal da população: em regra, cada pessoa deve inscrever-se no município onde reside habitualmente. A lei espanhola atribui aos municípios a sua gestão e confere à inscrição valor probatório para efeitos administrativos (Lei n.º 7/1985). A coordenação estatística do sistema envolve o Instituto Nacional de Estatística espanhol.

Em Portugal, a Junta de Freguesia pode emitir um atestado que certifica a residência de uma pessoa, apreciando os meios de prova legalmente admissíveis. É a certificação de um facto, não o equivalente direto a um registo municipal contínuo da população. A competência das Juntas para emitir atestados está prevista no regime das autarquias locais e no Decreto-Lei n.º 135/99, na sua redação atual.

A diferença não é um pormenor burocrático. Um registo municipal atualizado pode oferecer uma base mais consistente para conhecer a população habitual de cada território e planear serviços. O “Padrón” pode ser um bom exemplo para Portugal: não porque resolva a falta de casas, mas porque mostra que é útil ter mais informação local organizada, e não depender de declarações individuais.

No entanto, é importante salientar que um bom exemplo não se adapta automática. O “Padrón” não é um documento que prove, de forma infalível, onde cada pessoa vive, nem comprova a propriedade ou a qualidade da habitação. No caso de cidadãos estrangeiros, a inscrição neste documento não prova a legalidade da permanência em Espanha nem concede, por si só, outros direitos. Portugal teria de adaptar qualquer reforma às competências das freguesias e dos municípios, às regras existentes e às garantias de proteção de dados. O objetivo deve ser o aprimoramento do conhecimento estatístico e do planeamento, e não a criação de uma vigilância individual das moradas.

Quartos dignos, oferta mais ampla

A sobrelotação é outra dimensão do problema, mas não se mede simplesmente contando pessoas e divisões. Os indicadores estatísticos consideram a composição do agregado, as idades e os quartos disponíveis. Por isso, uma política de ocupação não deve reduzir-se a “uma pessoa por quarto”: tem de atender à área, à disposição da casa, à privacidade e às necessidades das famílias.

O arrendamento formal de quartos pode, a curto prazo, ampliar as opções para estudantes, pessoas idosas, trabalhadores deslocados e outros residentes que procuram alojamento acessível. Adicionalmente, esta medida pode facultar aos proprietários que disponham de espaço subutilizado a oportunidade de oferecerem alojamento em condições mais favoráveis. Contudo, não se trata de uma solução que suprima as necessidades de habitação autónoma, habitação pública ou construção nova.

A mera alegação de que a existência de um quarto vago em cada quatro casas resolveria o défice habitacional não constitui uma solução satisfatória. Para realizar essa estimativa, é necessário determinar o número de quartos disponíveis, a sua localização, o estado das instalações e o valor da renda a cobrar. Multiplicar uma estimativa de habitações em falta por uma média presumida de quartos, e somar-lhe uma estimativa de residentes, não produz por si só uma necessidade comprovada de quartos.

Ainda assim, esta proposta merece ser testada. Um programa-piloto poderia começar nos municípios onde dados locais revelassem necessidades e oferta potencial. As casas participantes teriam de cumprir requisitos de segurança, luz, ventilação e acesso a instalações sanitárias e cozinha. Cada arrendamento deveria ter contrato escrito, renda e despesas discriminadas e regras claras. Os limites de ocupação teriam de respeitar a área e a composição do agregado. Vistorias proporcionais ajudariam a proteger os inquilinos e a combater a exploração de camas em condições indignas.

Benefícios fiscais ou apoios a pequenas obras poderiam incentivar a adesão, desde que associados a rendas moderadas e à manutenção da habitabilidade. Mas esses incentivos têm custos, diretos ou fiscais. Devem ser transparentes e avaliados pelo número de quartos disponibilizados e pelas condições oferecidas.

Mais informação, mais respostas

O crescimento populacional pode aumentar a procura de casas e de serviços em certos territórios. Mas não devemos atribuir a pressão sobre escolas, centros de saúde ou transportes a um grupo específico sem dados locais sobre procura, capacidade e utilização. O planeamento deve olhar para a população efetivamente presente e reforçar os serviços onde a necessidade o justifique.

Torna-se igualmente desnecessário optar entre tirar o máximo partido do parque existente e construir. A construção de habitação social, cooperativa e de arrendamento acessível pode aumentar a oferta, desde que seja bem localizada e acompanhada por serviços e transportes. A ausência de um planeamento adequado pode resultar em bairros com serviços deficientes. Adicionalmente, a não construção em áreas com necessidades identificadas acarretará custos adicionais.

Uma política habitacional eficaz precisa, portanto, de informação local rigorosa, respeito pela privacidade e respostas que combinem melhor utilização do parque existente com construção onde faça falta. Conhecer melhor o edificado e as necessidades de quem nele reside pode ajudar a identificar quartos que, cumprindo as condições necessárias, possam ser legalizados e disponibilizados.

Uma resposta imediata, provisória e solidária

A legalização e o registo formal de quartos em habitações familiares ou de proprietários individuais podem ser implementados de imediato como resposta provisória às necessidades de alojamento. A simplificação dos procedimentos, com a manutenção de regras claras de habitabilidade, contratos transparentes e proteção de quem acolhe e de quem é acolhido, permitiria mobilizar uma oferta que, de outro modo, pode permanecer fora de um circuito formal. Esta medida não constitui, por si só, uma solução para a crise nem faz desaparecer a necessidade de construir e disponibilizar habitação acessível.

Há precedentes na nossa história recente. Gerações que vieram do espaço rural para as cidades recorreram ao aluguer de quartos enquanto procuravam trabalho, estudavam e construíam uma vida nova. Essa experiência não deve ser idealizada, mas lembra-nos que um quarto pode ser uma etapa importante de um percurso.

Muitas pessoas que precisam de alojamento são jovens portugueses e espanhóis; outras são adultos de ambos os países que, por diferentes circunstâncias, necessitam de um espaço digno onde possam dormir e estudar. A solidariedade entre os povos ibéricos também se expressa em soluções concretas para estas necessidades. Estende-se igualmente às pessoas imigrantes, entre as quais há quem tenha o português ou o espanhol como língua materna, oriundas da América Latina ou de países africanos de língua oficial portuguesa ou espanhola.

Portugal e Espanha devem saber acolher estas pessoas (também nas suas residências, quando essa for uma escolha livre, segura e devidamente regulada) e proporcionar-lhes um início de vida digno na Península Ibérica. O modo como acolhemos hoje fará parte da memória que guardaremos amanhã: que seja uma memória de respeito, dignidade e solidariedade.