Quando um relatório de avaliação, por norma de imobiliário, é feito para um não profissional, é suposto num dos capítulos haver uma breve explicação sobre a diferença entre valor e preço. Das variáveis que impactem num e noutro. Hoje discute-se muito sobre o “preço a que estão as casas”, mas poucos têm reflectido sobre se existe ou não um viés entre o preço pedido e o valor associado. Em artigos precedentes discorri sobre a maior parte dos custos, problemas e possíveis soluções associadas à construção de habitação, hoje reflicto sobre o custo e o valor dos técnicos.
Do primeiro custo, a compra da terra (15 a 50% do valor da venda futura), da construção propriamente dita (40 a 50%), do projecto (3% do valor da construção), dos custos bancários (8% por ano) da mediação (5% do valor da venda). Não escrevi sobre um “custo” do processo e que, tal como o do projecto, mostra o valor dos técnicos e o seu preço, refiro-me à avaliação imobiliária. Já escrevi sobre o custo dos projectos, que ronda os 3%, repito, do valor da construção, bem inferior ao valor de venda e que envolve até 12 técnicos diferentes – Estabilidade / Estruturas; Rede de águas e combate a incêndio; esgotos; Águas pluviais, Instalações eléctricas; ITED (telecomunicações); Comportamento térmico (RCCTE / SCE); Acústica; Segurança contra incêndio (SCIE); Gás; AVAC / Ventilação; Arranjos exteriores / drenagens; Plano de acessibilidades; e os planos de resíduos e de segurança da obra, além naturalmente da arquitectura.
A maioria das transacções imobiliárias implicam crédito bancário. Não há crédito bancário sem avaliação. Não há avaliação sem avaliador, e este é alguém altamente especializado e a quem as empresas que são contratadas pela banca pagam 40€ por extenso, quarenta euros! por avaliação. Voltando à questão do valor, um técnico avaliador tem de ter, obrigatoriamente uma licenciatura (hoje um mestrado) em engenharia ou arquitectura, que lhe dá a capacidade de olhar para o edificado e detectar numa visita eventuais patologias, erros, ou pelo contrário, mais valias. Como sabemos um curso de 5 anos tem um custo e não é pequeno. Além deste tem de ter uma formação específica, obrigatória, de especialização, que dura um ano e que, tem custos. Terá que ter as ferramentas básicas de trabalho: um local onde desenvolver o estudo (assumamos que arrenda uma sala num escritório, com água e luz), os meios tecnológicos (computador, máquina fotográfica e o correspondente software), os meios de comunicação (telemóvel, internet) e claro, os meios de locomoção, um carro, para ir aos locais. Acresce que tem de pagar as quotas da Ordem a que pertence, a inscrição na CMVM (300€ anuais) e um seguro profissional associado (e caro). Dito isto, assumamos que o técnico começa a trabalhar aos 25 anos. A primeira pergunta é quantos anos precisa para amortizar o investimento inicial e quanto precisa de facturar para pagar os outros custos?
Vamos contabilizar também o tempo: um avaliador, conseguirá fazer, se a geografia o permitir, 2 visitas de manhã e 2 à tarde, já usou o seu computador para receber as “encomendas”, já usou o telemóvel para combinar a visita com quem lhe mostre a casa, já meteu gasóleo (a 2€ o litro, depois de ter pago o seguro do carro e ido com ele à revisão), já carregou a bateria da máquina fotográfica e já descarregou o processo para o seu computador. E agora é tempo de se dedicar aos relatórios, à pesquisa do valor de mercado, que muda todos os dias, muitas vezes à análise dos documentos camarários (planos municipais) e a ajustar os valores para os restantes métodos (do custo e do rendimento nas situações “mais simples”). Ou seja, uma avaliação corresponde a um mínimo de 4 horas de tempo (na prática é mais, mas para o efeito ficamos por aqui) que corresponde a 10€/hora a que serão deduzidos 23% para IRS “por conta”. Um banco paga 10 ou 12€ a pessoa sem qualquer habilitação para lhe limpar os gabinetes…e o mesmo valor a um técnico para o trabalho que não sabe fazer.
Por uma questão prudencial vamos assumir que a média do valor das avaliações é de 500 mil euros. Os 40€ pagos ao técnico correspondem a 0,008%, por extenso, zero, vírgula, zero, zero, oito por cento; zero vírgula oito por mil.
Considerando que nada no processo construtivo se faz sem técnicos, o valor dos seus actos é enorme, mas o preço é de saldo. 40€ paga um quarto de depósito, dois almoços, um vinte avos de um computador, ou de uma máquina fotográfica, ou de uma renda de casa, ou uma manhã da limpeza da sua casa. Pessoas com o mesmo grau de habilitações, na medicina levam por uma consulta de 15 minutos o mesmo (os mais baratos). Um advogado de expertise, leva hoje 1000€ por cada hora (100 vezes mais).
Espero que a Ordem dos Engenheiros acorde da sua letargia sobre o preço vs. valor dos seus associados e que o “mercado”, leia-se, a banca, mude a sua política de pagamentos.
