Um acórdão do Supremo Tribunal Administrativo apanhou de surpresa os muitos promotores imobiliários e seus advogados que estavam a contestar os critérios de aplicação pelo Fisco do IVA a 6% nas empreitadas de reabilitação urbana.
O tema tem suscitado muitos processos nos tribunais arbitrais com decisões contraditórias. E foi no contexto de um recurso apresentado por um contribuinte de uma decisão arbitral, no qual se pedia uma clarificação face a decisões contraditórias, que saiu o acórdão de 26 de março e que caiu como uma bomba no setor imobiliário e jurídico.
Até porque não é só mais uma sentença, já que vem uniformizar a jurisprudência na matéria e vai ter consequências em muitas dezenas de processos. O acórdão deu razão à Autoridade Tributária, ao reconhecer que para uma empreitada beneficiar da taxa reduzida do IVA não basta estar inserida numa Área de Reabilitação Urbana (ARU). A área do imóvel tem de estar também integrada numa Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada pela autarquia. E é essa dupla exigência agora reconhecida que vai ter implicações. Não só nos processos de litígio em curso em que os contribuintes perdem argumentos, mas também porque é um incentivo ao fisco para reclamar IVA à taxa de 23% em outros casos. E, no limite, pode também travar novos projetos de reabilitação.
Numa análise feita a esta decisão de 26 de março, Maria Gouveia e Solange Dias Nóbrega, do escritório Morais Leitão, antecipam que “esta jurisprudência tenha um impacto muito significativo nos vários processos judiciais e arbitrais ainda em curso, assim como em empreitadas em curso ou a promover no futuro que ainda estejam abrangidas pela vigência da verba 2.23 [no Código do IVA] na redação legal vigente até à entrada em vigor – 7 de outubro de 2023 – do Programa Mais Habitação.”
A sociedade de advogados RFF considera que esta jurisprudência “cristaliza (…) uma interpretação que tem grande impacto na litigância fiscal em curso, aumentando os custos (de contexto) na construção e reabilitação dos imóveis inseridos em área de reabilitação urbana, para os quais, por motivos alheios ao contribuinte, possa não estar ainda aprovada, pelo respetivo município, uma ORU”.
Para o presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), este desenvolvimento vai ter muito impacto. Hugo Santos Ferreira defende que a vaga de reabilitação urbana nas principais cidades portuguesas, que se verificou nos últimos dez anos, foi muito assente na redução da taxa de IVA. Sem isso, os projetos vão ficar pelo caminho. Apesar de não ter lido ainda o acórdão, o presidente da APPII é de opinião que as autarquias não vão conseguir ter capacidade de aprovar muitas ORU (operações de reabilitação urbana) porque são processos complexos que podem demorar anos. E conclui: “A burocracia vai acabar com a reabilitação urbana”.
Maria Gouveia e Solange Dias Nóbrega assinalam que a interpretação do conceito de empreitada de reabilitação urbana inserido na verba 2.23 do Código do IVA “tem gerado enorme litigância entre contribuintes e Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), o que tem conduzido à prolação de várias decisões arbitrais contraditórias. O centro da divergência está na avaliação se, para a empreitada ser qualificada como ‘de reabilitação urbana’, deve ser localizada simplesmente numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) como sustentam os contribuintes, ou carece ainda de aprovação prévia de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) como sustenta a AT”.
As advogadas do departamento fiscal da Morais Leitão constatam que o pleno da secção de contencioso do STA (Supremo Tribunal Administrativo) “foi unânime e perfilhou o entendimento sustentado pela AT” no sentido de que “a qualificação como ’empreitada de reabilitação urbana’ pressupõe a existência de uma empreitada e a sua realização em Área de Reabilitação Urbana para a qual esteja previamente aprovada uma Operação de Reabilitação Urbana”, pelo que “só estas empreitadas – em ARU e com ORU aprovada – são sujeitas à taxa reduzida de IVA”.
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Apesar das alterações introduzidas pelo programa Mais Habitação (pelo anterior Governo socialista), manteve-se a aplicação da taxa reduzida a empreitadas ou pedidos de licenciamento feitos antes da entrada em vigor da nova lei ou a pedidos de licenciamento submetidos ao abrigo de uma informação prévia favorável.
Do ponto de vista das duas advogadas, a “jurisprudência firmada pelo STA não rumou no sentido que devia; em especial, não conduziu uma análise completa das normas relevantes do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana para compreensão dos efeitos jurídicos da aprovação de uma ARU e ignorou a certificação emitida pelas entidades municipais de que uma empreitada em concreto qualificaria como de ‘reabilitação urbana’ e seria elegível para efeitos de aplicação da taxa reduzida.”
As críticas ao acórdão também podem ser lidas na newsletter divulgada esta sexta-feira pelo escritório RFF (Rogério Fernandes Ferreira) — “A estranha vida do IVA a 6% na reabilitação urbana: um fim contrário aos seus princípios.” Esta análise destaca que o Supremo Tribunal Administrativo concluiu que o legislador pretendia que a taxa reduzida de IVA só pudesse ser aplicada em “empreitadas alinhadas com os desígnios da reabilitação urbana, ou seja, em empreitadas realizadas em imóveis situados em ARU e para as quais os municípios já tenham definido uma programação estratégica, concretizada em ORU simples ou sistemática”.
Considera também que os juízes não valorizaram a faculdade concedida às autarquias de não aprovarem em simultâneo os dois instrumentos (ARU e ORU), um dos argumentos usados em sentido contrário nesta divergência. E refere, “com o devido respeito, o Tribunal decidiu em sentido algo formalista e burocrático e com base em pressupostos não previstos na referida verba, o que coloca, agora, a sua aplicação à mercê de uma atividade municipal que, na prática, limita (e muito) o seu escopo. E num sentido que, a nós, nos parece manifestamente contrário ao desígnio do legislador “fiscal”, como também cremos se poder perceber na redação agora em vigor da mesma verba 2.23”.
Ao recuar para interpretação que é anterior à aprovação da medida que aprovou o IVA reduzido para a reabilitação, a posição do tribunal é ainda “negativa para o setor imobiliário e para a reabilitação urbana em Portugal, imperando a busca de mais um papel que, nesta altura, é impossível de obter para combater os efeitos retroativos que certamente este acórdão terá na definição dos casos ainda em curso”.
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